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Rechtliche Informationen zu der Vermietung von Monteurunterkünften

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Gesetzliche Vorschriften, Regeln und andere Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vermietung von Ferienimmobilien und Monteurwohnungen

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Wie bei der Realisierung einer jeden Geschäftsidee, ist auch bei der Vermietung von Monteurunterkünften eine Vielzahl von Gesetzen, Vorschriften und Regelungen zu beachten. Um sich erfolgreich im Bereich der gewerblichen Überlassung von Wohnraum an Monteure etablieren zu können, ist es deshalb unerlässlich, sich schon in der Gründungsphase des Unternehmens mit diesem vielschichtigen Thema zu beschäftigen. Dabei geht es nicht nur um die Anmeldung beim Finanzamt oder beim Gewerbeamt der Gemeinde, sondern auch um Fragen von Bauvorschriften oder der Zahlung von Gebühren für Fernseher und Radio an den Beitragsservice von ARD, ZDF und Deutschlandradio.

Auch die Fragen, wie und mit welchen Angaben um Gäste geworben werden darf oder wie ein wasserdichter Beherbergungsvertrag aussieht, sollten möglichst geklärt werden, bevor es zu Problemen mit Mitbewerbern, Behörden oder Kunden kommt. Ein weiterer nicht ganz unwichtiger Punkt sind die richtigen Versicherungen. Welche sind zwingend vorgeschrieben, welche sind zu empfehlen und auf welche kann man getrost verzichten? Besonders wenn es zu einem Schadensfall oder einem langwierigen Rechtsstreit kommt, kann die richtige Versicherung die Existenz retten.

Wenn nicht nur Zimmer vermietet, sondern darüber hinaus noch weitere Leistungen angeboten werden sollen, dann ist es unter Umständen vorgeschrieben, eine gaststättenrechtliche Erlaubnis einzuholen oder die Teilnahme an einer Unterweisung im Umgang mit Lebensmitteln nachzuweisen.

Wer Monteurunterkünfte anbietet, ohne sich an all diesen Bestimmungen und Verordnungen zu orientieren, der läuft Gefahr, dass sein Haus geschlossen wird. Zu dem finanziellen Schaden, der aus den getätigten Investitionen resultiert, können dann unter Umständen noch saftige Geldstrafen kommen. Es lohnt sich deshalb, sich schon möglichst frühzeitig mit dem Thema auseinanderzusetzen und gegebenenfalls die Hilfe eines Anwalts oder eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen.

Privatvermietung oder gewerbliche Tätigkeit

Welche konkreten Anforderungen erfüllt werden müssen, um ein Monteurzimmer oder eine Ferienwohnung auf gewerblicher Basis anbieten zu dürfen, hängt nicht unwesentlich von der Größe des Unternehmens und der Höhe des Umsatzes ab. Besonders im Steuerrecht gibt es hier gravierende Unterschiede. Wer dauerhaft und an stetig wechselnde Personen vermietet, dem obliegt es jedoch nicht nur, die Nutzungsänderung des Wohnraums gegenüber der zuständigen Behörde anzuzeigen, sondern auch, die Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit anzumelden. Auf die Anmeldung eines Gewerbes und die Beachtung der damit verbundenen Auflagen kann nur verzichten, wer als Privatperson ein Zimmer oder eine Wohnung auf kurze Zeit an Fremde vermietet.

Zimmer privat vermieten

Eine private Zimmervermietung in Anspruch zu nehmen, ist eine kostengünstige und daher sehr beliebte Möglichkeit, in einer fremden Stadt zu übernachten. Genutzt wird sie nicht nur von Reisenden, die ihre Urlaubskasse schonen wollen, sondern auch von Monteuren oder Handelsvertretern, die sich für einen begrenzten Zeitraum abseits ihres Wohnortes aufhalten und ihr Spesenkonto nicht über Gebühr strapazieren möchten. Besonders in großen Städten ist es nicht immer ganz einfach, eine bezahlbare Unterkunft zu finden. Aus diesem Grund entschließen sich immer mehr Menschen, ihren teilweise ungenutzten Wohnraum privat zu vermieten. Zuvor sollten sich potenzielle Anbieter von Gästezimmern und Monteurwohnungen aber genau über die in ihrer Stadt geltenden Bestimmungen informieren. Neben grundlegenden Voraussetzungen sind nämlich durchaus auch regionale und kommunale Vorgaben zu berücksichtigen. Besonders in Ballungsgebieten, in denen bezahlbare Mietwohnungen Mangelware sind, wird zunehmend gegen private Vermieter vorgegangen, die ihren Wohnraum entgegen den geltenden Regelungen und Gesetzen anbieten. Im Fokus stehen dabei in erster Linie illegale Vermietungen, die dem Finanzamt nicht gemeldet werden. Denn auch die Einnahmen aus der gelegentlichen und nicht auf Dauer angelegten Überlassung von Wohnraum sind zu versteuern und in der Einkommenssteuererklärung anzugeben.

Auch private Vermieter müssen Steuern zahlen

Dabei gelten für private Vermieter allerdings andere steuerliche Richtlinien als für gewerbliche Anbieter. Wer seine Gäste im privaten Rahmen gegen Entgelt beherbergt, muss die dadurch erzielten Einnahmen unter dem Punkt „Einnahmen aus Vermietungen und Verpachtungen“ in seiner Steuererklärung ausweisen. Befindet sich ein solcher zur Übernachtung angebotener Raum in einem Mietobjekt, sollte zuvor die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Liegt dieses Einverständnis des Eigentümers nicht vor, kann es sich um eine unzulässige Untervermietung handeln, die eine sofortige Kündigung des Mietvertrages zur Folge haben kann.

Darüber hinaus ist es bei einer Privatvermietung in vielen Orten unzulässig, weitere Serviceleistungen, wie etwa ein Frühstück, anzubieten. Sobald über die reine Übernachtung hinausgehende Leistungen angeboten werden, handelt es sich um eine anmeldepflichtige gewerbliche Tätigkeit, die weitaus strengeren Vorschriften unterliegt, als die Vermietung auf privater Basis. Sogar das Zurverfügungstellen von Bettwäsche wird zum Teil schon als zusätzliche Leistung betrachtet. Genaue Auskünfte sind in der Regel bei den Gewerbeämtern der Städte und Gemeinden zu bekommen. Wird es versäumt, eine gewerbliche Überlassung von Wohnraum dem zuständigen Amt rechtzeitig mitzuteilen, ist mit einem Bußgeld zu rechnen, das bis zu 1.000 Euro betragen kann. Eine eingehende Beschäftigung mit dem Thema ist deshalb unerlässlich, bevor mit der Vermietung begonnen wird. Bis der erste Gast begrüßt werden kann, sind deshalb einige wichtige Dinge zu erledigen. Insbesondere dann, wenn es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt.

Nutzungsänderung von Wohnraum muss angemeldet werden

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Wer eine Wohnung oder ein Zimmer entgegen seiner ursprünglichen Bestimmung nutzen und es dauerhaft gewerbsmäßig an wechselnde Personen vermieten möchte, der ist verpflichtet, diese Nutzungsänderung gegenüber der zuständigen Behörde anzuzeigen. Zuständig ist in der Regel das Bauamt der Gemeinde oder der Stadt, in der sich das zu vermietende Objekt befindet. Dort ist der entsprechende Antrag zu bekommen und ausgefüllt wieder abzugeben. Stehen der neuen Nutzung keine baurechtlichen Bestimmungen entgegen, wird das Amt seine Zustimmung erteilen. Bevor also mit der Vermietung begonnen werden kann, wird genau geprüft, ob die grundlegenden Bauvorschriften der Länder und Kommunen eingehalten wurden. Unter Umständen sind bauliche Veränderungen vorzunehmen, um die Zimmer in einen vorschriftsmäßigen Zustand zu versetzen. Wird ein Zimmer oder eine Wohnung ohne die Zustimmung der zuständigen Behörde als Monteurunterkunft, Ferienwohnung oder Pensionszimmer angeboten, kann die Legalisierung des Projektes im Nachhinein unter Umständen mit zusätzlichen Kosten und erheblichem Aufwand verbunden sein. Es empfiehlt sich deshalb, bereits im Vorfeld alle zu beachtenden Vorschriften zu kennen und zu befolgen. Bei einem Neubau sollte schon in der Planungsphase die spätere Nutzung eingehend berücksichtigt werden.

Grundlegende Bauvorschriften

Um ein Zimmer gewerblich vermieten zu dürfen, ist nach dem Baurecht der Länder eine Mindestgröße erforderlich. Für ein Einzelzimmer beträgt diese 8 qm, für ein Doppel- oder Zweibettzimmer mindestens 12 qm. Die Größenvorgaben verstehen sich ohne ein eventuell vorhandenes Bad, also auf die reine Fläche des Schlaf- und Wohnraums bezogen. Unter Umständen sind bezüglich der Größe weitere Bedingungen zu erfüllen, die beim Bauamt der Kommune erfragt werden können. Hier ist es auf Antrag auch möglich, sich unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahmegenehmigung erteilen zu lassen. Strikt befolgt werden müssen allerdings die Bauvorschriften zum Brand- und Feuerschutz. Wer in diesem Punkt nachlässig ist, wird sich im Fall eines Unglücks nicht selten mit Schadensersatzforderungen konfrontiert sehen, die schnell eine existenzbedrohende Höhe erreichen können. Deshalb sollte diesem Aspekt nicht nur wegen der Sicherheit der Gäste besondere Aufmerksamkeit gelten. Im schlimmsten Fall kann es hier um die Rettung von Menschenleben gehen. Neben den grundlegenden Einrichtungen wie Feuerlöschern, Brandschutztüren und frei zugänglichen Fluchtwegen, gehören auch Rauchmelder zu den Sicherheitsmerkmalen, die in keiner Monteurunterkunft fehlen dürfen.

Anmeldung beim Gewerbeamt

Sind die baurechtlichen Standards erfüllt, kann schon bald mit der Vermietung begonnen werden. Nicht jedoch, ohne zuvor eine Anmeldung beim Gewerbeamt vorgenommen zu haben. Je nach Wohnort muss die Gewerbeanmeldung im Rathaus, im Bürgerbüro oder bei einem Bezirksamt durchgeführt werden. In vielen Fällen können sich die zukünftigen Unternehmer aber mehrere Gänge zum Amt sparen. In den meisten Kommunen ist es möglich, das entsprechende Formular mit der Kennung GewA1 auf der Webseite der zuständigen Behörde herunterzuladen, auszudrucken und ausgefüllt dem Gewerbeamt vorzulegen. Für die Anmeldung des Gewerbes wird eine einmalig zu zahlende Gebühr fällig, die je nach Gemeinde zwischen 15 und 60 Euro beträgt. Die genaue Höhe ist in der aktuellen Gebührenordnung der zuständigen Kommune festgelegt. Neben dem ausgefüllten Formular muss dem Amt zusammen mit dem Antrag ein gültiger Personalausweis vorgelegt werden. Von ausländischen Antragstellern wird ein Reisepass, eine Meldebescheinigung und die aktuelle Aufenthaltsgenehmigung benötigt. Eine Gewerbeanmeldung ist auch dann vorzunehmen, wenn es sich bei der Vermietung lediglich um eine Nebentätigkeit handelt. Ist dies der Fall, sollte bei der Anmeldung jedoch darauf hingewiesen werden.

Im Zuge der Bearbeitung des Antrags informiert das Gewerbeamt dann alle weiteren eventuell beteiligten Stellen über die Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit. Die Post vom Finanzamt, der Berufsgenossenschaft sowie der Industrie- und Handelskammer lässt dann nicht mehr lange auf sich warten. Ob auch an diese Stellen Abgaben zu entrichten sind, ergibt sich aus der Größe und der Art des Gewerbes. Die entsprechenden Voraussetzungen werden durch die zugesandten Fragebögen ermittelt. Es ist wichtig, diese gewissenhaft auszufüllen, da sich die Angaben auch unmittelbar auf die später zu tragende Steuerlast auswirken. So ist etwa von der Zahlung der Gewerbesteuer befreit, wer mit der Vermietung von Monteurunterkünften, Ferienwohnungen oder Pensionszimmern weniger als 24.500 Euro pro Jahr einnimmt. Darüber hinaus können Beträge bis zu einer Höhe von 72.500 Euro zusätzlich steuerlich begünstigt werden. Dieser Freibetrag gilt allerdings ausschließlich für natürliche Personen und Personengesellschaften. Kapitalgesellschaften können diese Freibeträge nicht in Anspruch nehmen.

Das Finanzamt

Im Hinblick auf die zu zahlenden Steuern spielt aber nicht nur die Grenze von 24.500 Euro für die Gewerbesteuer eine entscheidende Rolle. Eine weitere Marke liegt bei einem Umsatz von 17.500 Euro. Wer in einem Jahr mehr als diesen Betrag mit seiner gewerblichen Tätigkeit umsetzt, ist verpflichtet, bei der Ausstellung von Rechnungen die gesetzlich festgelegte Umsatzsteuer zu berechnen und auszuweisen. Diesen Beträgen entgegenstellen kann der Unternehmer die von ihm gezahlte Umsatzsteuer aus den auf seinen Namen ausgefertigten Rechnungen. Nur wer mit seinen Umsätzen unter dieser magischen Grenze von 17.500 Euro pro Jahr bleibt, kann von der sogenannten Kleinunternehmer-Regelung profitieren und sich diesen zusätzlichen Verwaltungsaufwand sparen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass zur Berechnung alle Umsätze herangezogen werden, die von einem Unternehmer gemacht werden. Wer also die Vermietung von Monteurunterkünften nur im Nebenerwerb betreibt, aber weitere Umsätze aus anderen Geschäftszweigen generiert, muss in der Gesamtsumme seiner Bruttoumsätze unter der Höchstgrenze von 17.500 Euro bleiben, um die Kleinunternehmer-Regelung nach §19 Abs. 1 des UStG in Anspruch nehmen zu können. Im Abs. 2 dieses Gesetzes ist überdies geregelt, dass freiwillig auf die Inanspruchnahme dieser Regelung verzichtet werden kann. Wird die Regelung jedoch in Anspruch genommen, so muss den Rechnungen für die Übernachtung der Zusatz „ohne MwSt gemäß §19 Abs. 1 UStG“ hinzugefügt werden.

Die magische Grenze von 17.500 Euro bei der Umsatzsteuer

Liegt die Gesamtsumme der Umsätze über der Höchstgrenze für Kleinunternehmer oder wird auf die Anwendung der Regelung verzichtet, ist bei Beherbergungsleistungen der reduzierte Umsatzsteuersatz von 7 % in Rechnung zu stellen und auszuweisen. Geregelt ist dies seit einer Reform im Jahr 2010 im §12 Abs. 2 Nr. 11 UStG. Die sogenannte Hotelsteuer gilt für alle Vermietungen, die eine Dauer von sechs Monaten nicht überschreiten. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei der Unterkunft um ein Zimmer in einem Hotel, einer Pension oder um eine Ferienwohnung handelt.
Der reduzierte Umsatzsteuersatz darf jedoch ausschließlich auf die reinen Übernachtungskosten angewendet werden. Alle zusätzlichen Leistungen, wie etwa ein Frühstück, ein Reinigungsservice oder der Internetzugang, sind mit dem vollen Umsatzsteuersatz zu belegen, falls es nicht auch hier Ausnahmen gibt, die zu berücksichtigen sind.
Für den Gast wird der Aufenthalt durch die Steuer entsprechend teurer. Der Vermieter hat dagegen den Vorteil, bei Neuanschaffungen die Vorsteuer gleich abziehen zu können. Demgegenüber steht allerdings auch ein höherer Verwaltungsaufwand, der sich auf der Kostenseite niederschlägt, etwa in Form von Honoraren für einen Steuerberater.
Es ist jedoch in jedem Fall von Vorteil, einen Steuerexperten zu konsultieren, um schon am Anfang der Tätigkeit Probleme mit dem Fiskus zu vermeiden, die später zu Nachforderungen seitens des Finanzamts führen könnten.

Der ungeliebte Beitragsservice

Aus der wenig geschätzten Gebühreneinzugszentrale (GEZ) wurde im Jahr 2013 der ebenso ungeliebte Beitragsservice, der seitdem die umstrittenen Zwangsgebühren für die öffentlich-rechtlichen Rundfunk- und Fernsehsender einzieht. Musste zuvor nur zahlen, wer auch tatsächlich ein Empfangsgerät besaß, wurde mit der Neuordnung jeder Haushalt und jeder Betrieb beitragspflichtig, ob er das Programmangebot der öffentlich-rechtlichen Sender nun nutzt oder nicht. Auch für die Vermieter von Hotelzimmern und Ferienwohnungen war die Umstellung mit einigen Änderungen verbunden.
Wie beim Finanzamt, wird auch beim Beitragservice zwischen privater und gewerblicher Vermietung unterschieden. Wird eine Wohnung auf privater Basis an Touristen, Monteure oder Geschäftsreisende vermietet, ist für diese der aktuell gültige Grundbetrag von 17,50 Euro pro Monat zu entrichten. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Unterkunft ausgebucht ist oder nur sporadische Buchungen vorliegen. Wird die Wohnung für längere Zeit nicht vermietet, etwa in der Nebensaison, kann eine Befreiung von der Pflicht zur Entrichtung des Beitrags für bis zu drei Monate pro Jahr beantragt werden. Unter Umständen ist sogar eine Befreiung für bis zu sechs Monate möglich. Dazu bedarf es jedoch einer Bestätigung der Gemeinde, dass die Wohnung nicht ganzjährig genutzt werden darf.

Zeitweise Beitragbefreiung möglich

Entsprechende Anträge müssen jedoch gestellt werden, bevor der angestrebte Zeitraum für die Beitragsfreistellung beginnt. Eine nachträgliche Befreiung ist nicht möglich. Etwas komplizierter gestaltet sich die Angelegenheit bei einer Vermietung auf gewerblicher Basis. Steht lediglich eine Wohnung oder ein Ferienhaus für die gewerbliche Vermietung zur Verfügung, ist für diese kein Beitrag zu zahlen, da die erste Einheit einer jeden Betriebsstätte beitragsfrei ist. Voraussetzung für die Beitragsfreiheit ist jedoch, dass der Anbieter die Vermietung von seiner eigenen Wohnung aus organisiert, für die er bereits den Rundfunkbeitrag entrichtet. Werden mehrere Wohnungen oder Zimmer unabhängig voneinander vermietet, ist ab der zweiten Einheit für jede weitere eine monatliche Abgabe von derzeit 5,83 Euro zu zahlen. Dies entspricht einem Drittel des Grundbetrages.

Gaststättenrechtliche Erlaubnis und lebensmittelrechtliche Unterweisungen

Sofern ein Beherbergungsbetrieb nur seine eigenen Gäste mit Speisen und Getränken versorgt, ist es in der Regel nicht notwendig, eine gaststättenrechtliche Erlaubnis zu beantragen. Die ist in Deutschland dann notwendig, wenn alkoholische Getränke ausgeschenkt werden sollen. Doch auch in diesem Fall kommen nicht selten Ausnahmeregelungen zur Anwendung. Dennoch sind beim Anbieten und Zubereiten von Speisen und Getränken zahlreiche Vorschriften zu beachten, die in erster Linie die Hygiene und die richtige Lagerung von Lebensmitteln betreffen. Die Kontrolle über die Einhaltung dieser Vorschriften obliegt der Gewerbeaufsicht und der Lebensmittelüberwachung. Unangemeldete Kontrollen dieser Stellen muss ein Wirt jederzeit dulden und zulassen.

Richtig werben unter Berücksichtigung gesetzlicher Vorgaben

Ohne gezielte Werbung ist es kaum möglich, eine ausreichende Zahl an Buchungen verzeichnen zu können. Doch auch hier gibt es einige Fallstricke, die zu erheblichen Problemen führen können, wenn sie nicht beachtet werden. Kleinste Fehler bei der Formulierung von Anzeigen können zu teuren Abmahnungen und Bußgeldern führen, die hohe Kosten verursachen.

Rechtliche Informationen bild Ein wichtiger Punkt bei der Vermietung von Monteurunterkünften, Ferienwohnungen und Zimmern ist die Angabe des Gesamtpreises in der Werbung. Wer hier falsche oder unvollständige Angaben macht, kann schnell Probleme aufgrund wettbewerbswidrigen Verhaltens bekommen. Für den Interessenten muss jederzeit erkennbar sein, welche Gesamtkosten für den gesamten Zeitraum seines Aufenthaltes in einem Hotel oder einer Ferienwohnung auf ihn zukommen werden. Im auszuweisenden Endpreis muss neben dem reinen Übernachtungspreis ersichtlich sein, in welcher Höhe Nebenkosten anfallen. Wenn also Leistungen wie das Zurverfügungstellen von Handtüchern und Bettwäsche oder die Endreinigung nicht schon im Übernachtungspreis enthalten sind, müssen diese in allen Einzelheiten aufgeführt und ausgewiesen werden. Sollte Umsatzsteuer anfallen, ist diese ebenfalls in den Gesamtpreis einzurechnen.

Die Ausnahmen

Allerdings gibt es auch bei den Vorschriften zur Preisangabe Ausnahmen. Werden etwa Strom, Gas und Heizung nach Verbrauch berechnet und ist es deshalb nicht möglich, im Vorhinein einen festen Endpreis anzugeben, sollte in der Werbung mit dem Zusatz „Abrechnung nach Verbrauch“darauf hingewiesen werden. Ähnliches gilt, wenn der Gast auf zusätzliche Dienstleistungen wie etwa die Endreinigung, verzichten kann, weil er diese selbst erledigen möchte. In der Werbeanzeige heißt dies dann „Aufpreis Endreinigung X Euro“ oder „Preis ohne Y Euro Endreinigung“. Alle Leistungen, die der Gast nicht zwingend in Anspruch nehmen muss, dürfen separat ausgewiesen werden. Im Sinne einer transparenten Preisgestaltung sollte jedoch ausdrücklich auf die für Zusatzleistungen fälligen Aufpreise hingewiesen werden. Wer etwa seinen Gästen die Wahl lässt, statt Bettwäsche und Handtücher zu mieten, diese selbst mitzubringen, muss die daraus resultierenden Kosten eindeutig ausweisen. Dies gilt ebenso für das Frühstück. Ist dies nicht obligatorisch und im Zimmerpreis bereits eingeschlossen, sind die Kosten für diesen Service ebenfalls separat auszuweisen.

Eine weitere Ausnahme ergibt sich aus der Kurtaxe, die in vielen Orten von den Gemeinden verlangt und über die Vermieter kassiert wird. Diese kommunale Gebühr sollte nicht im Endpreis für die Unterkunft auftauchen, sondern separat ausgewiesen werden.

Nicht selten ist in der Werbung „Zimmer ab X Euro“ zu lesen. Diese Formulierung kann unter bestimmten Voraussetzungen ebenso genutzt werden wie der Hinweis „Preis auf Anfrage“. In diesen Fällen muss jedoch zwingend auf eine Internetseite, eine Telefonnummer oder andere Möglichkeiten verwiesen werden, unter denen detaillierte Preisinformationen zu bekommen sind. Für den Kunden ist es wichtig, von Anfang an zu wissen, wie seine Gesamtrechnung aussehen wird. Und auch für den Anbieter hat eine transparente und verständliche Preispolitik am Ende nur Vorteile. Er erspart sich nicht nur Ärger mit Kunden, die sich über eine Rechnung beschweren, die sie in der geforderten Höhe nicht erwartet haben, sondern auch Nachfragen und Anzeigen von Behörden und Verbraucherschützern.

Auf Nummer sicher gehen - welche Versicherungen sind notwendig und sinnvoll?

Die Frage nach dem richtigen Versicherungsschutz für Vermieter von Ferienwohnungen, Monteurunterkünften und Gästezimmern ist abhängig von der Lage des Objektes und den individuellen Gegebenheiten.

Haftpflichtversicherung

Die wichtigste Versicherung, nicht nur für die Anbieter von Ferienimmobilien, ist die Haftpflichtversicherung. Sie tritt immer dann ein, wenn durch die Schuld des Versicherten einem anderen ein wie auch immer gearteter finanzieller, materieller oder gesundheitlicher Schaden entstanden ist. Für den Vermieter von Monteurunterkünften oder Zimmern ist jedoch die meist schon vorhandene und unbedingt zu empfehlende private Haftpflichtversicherung oft nicht ausreichend. In dieser Frage sollte ein ausführliches Gespräch mit einem Versicherungsexperten Klarheit bringen.

Je nachdem, ob die Vermietungen auf gewerblicher oder privater Basis erfolgen, kommen unterschiedliche Haftpflichtversicherungen in Frage. Während gewerbliche Vermieter eine Betriebshaftpflicht abschließen sollten, ist für private Vermieter eine spezielle Haftpflichtversicherung für Hauseigentümer ausreichend. Die Haftpflicht ist nicht nur im privaten Bereich unverzichtbar, sondern auch im Umfeld geschäftlicher Tätigkeiten, in dem die Schäden zum Teil bedeutend höher sein können.

Wohngebäudeversicherung

Grundsätzlich zu empfehlen ist für jeden Hausbesitzer der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung, durch die alle Schäden am Gebäude abgesichert sind, die durch die Einwirkung von Feuer und Sturm, durch Hagel oder Leitungswasser entstanden sind. Lange Zeit war in Deutschland eine derartige Versicherung sogar verpflichtend für jeden Hausbesitzer. Eine generelle Verpflichtung zum Abschluss einer Wohngebäudeversicherung gibt es jedoch schon seit einiger Zeit nicht mehr. Um existenzbedrohende Schäden abzusichern, bleibt sie jedoch auch weiterhin unverzichtbar. Schnell kann eine Unachtsamkeit oder ein Naturereignis zu so gravierenden Schäden an einem Gebäude führen, dass es unbewohnbar und damit auch nicht mehr vermietbar wird. Die Existenzgrundlage eines Vermieters wäre somit vernichtet.

Wer in einem Hochwassergebiet wohnt oder in einer Region, in der aufgrund des Bergbaus mit besonderen Schäden zu rechnen ist, sollte außerdem überlegen, ob für ihn eine Elementarversicherung in Frage kommt, die im Falle von Hochwasser oder Bergrutschen für die entstandenen Schäden eintritt. In vielen Fällen sind die dafür zu zahlenden Versicherungsbeiträge jedoch so hoch, dass diese nicht zu finanzieren und deshalb wenig sinnvoll sind. Außerdem behalten sich die Assekuranzen vor, eine hohe Selbstbeteiligung zu verlangen, die nur selten in einer vernünftigen Relation zu den möglichen Schäden steht. In weniger gefährdeten Regionen sind die Aufwendung für eine Elementarschadenversicherung zwar deutlich geringer, die Notwendigkeit eine solche abzuschließen aber ebenso.

Hausratversicherung

Eine weitere sehr sinnvolle Versicherung stellt die Hausratversicherung dar. Durch sie werden alle Kosten ersetzt, die durch Schäden an der Einrichtung sowie an Gebrauchs- und Verbrauchsgegenständen entstanden sind. Wie die Gebäudeversicherung tritt sie ein bei Ereignissen wie Feuer, Sturm und Hagel. Aber auch Schäden, die durch einen Rohrbruch, einen Einbruch oder Vandalismus bedingt sind, werden durch eine Hausratversicherung abgedeckt. Neben den Kosten für die Wiederbeschaffung der zerstörten oder entwendeten Gegenstände, können auf Wunsch zusätzlich die finanziellen Risiken versichert werden, die durch das Aufräumen und die Entsorgung nach einem Schadenereignis entstehen können. Die Hausratversicherung kommt in der Regel allerdings nur für private Vermieter in Frage. Aufgrund des höheren Risikos durch die gewerbliche Vermietung müssen professionelle Anbieter meist eine Inhaltsversicherung Gewerbe abschließen. Darin eingeschlossen sind Schäden am gesamten Inventar, das zur Aufrechterhaltung des Betriebes notwendig ist.

Betriebsausfallversicherung

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Als Ergänzung der Inhaltsversicherung Gewerbe kommt für professionelle Vermieter auch eine Betriebsausfallversicherung in Frage. Mit ihr können sich Unternehmer gegen Einnahmeausfälle versichern, die durch ein nicht vorhersehbares Schadensereignis bedingt sind. Kann also ein Hotelier etwa aufgrund eines Feuers oder eines Wasserschadens seine Zimmer nicht wie gewohnt vermieten und erleidet dadurch erhebliche Umsatzeinbußen, können diese von der Versicherung ausgeglichen werden. In manchen Fällen kann der durch die vorübergehende Schließung entstehende Einnahmeausfall höher sein als der eigentliche Schaden.

Rechtsschutzversicherung

Die Rechtsschutzversicherung bietet eine Absicherung für alle Kosten, die im Zusammenhang mit Rechtsstreitigkeiten entstehen können. Wie bei der Haftpflicht ist auch beim Rechtsschutz zwischen gewerblichen und privaten Anbietern zu unterscheiden. Ein gewissenhafter Vergleich der verschiedenen Anbieter und Policen ist deshalb nicht nur unerlässlich, sondern hilft auch, unnötig hohe Versicherungsbeiträge zu vermeiden. Private Vermieter sollten klären, inwiefern eine private Rechtsschutzversicherung auch bei Streitigkeiten eintritt, die mit der Vermietung von Zimmern und Wohnungen im Zusammenhang stehen. Gewerblichen Anbietern ist in jedem Fall der Abschluss einer Versicherung zu empfehlen, die speziell auf ihre ganz individuellen Bedürfnisse abgestimmt ist. Eine erste Übersicht über die Leistungen und Versicherungsbeiträge ist auf den zahlreichen Vergleichsportalen im Internet zu bekommen. Im Anschluss daran sollte jedoch auf die persönliche Beratung nicht verzichtet werden. Gerade bei Rechtsschutzversicherungen gibt es zahlreiche Angebote mit äußerst unterschiedlichen Leistungspaketen und große Preisunterschiede.

Mietverträge, Beherbergungsverträge und Geschäftsbedingungen

Bei jeder Buchung eines Zimmers, einer Ferienwohnung oder einer Monteurunterkunft kommt ein Vertrag zustande, der je nach Form und Angebot mit unterschiedlichen Rechten und Pflichten verbunden ist. Zu unterscheiden ist zwischen einem Mietvertrag und einem Beherbergungsvertrag. Gegenstand eines Mietvertrages ist ausschließlich die Zurverfügungstellung von Wohnraum und von eventuell direkt damit verbundenen Nebenleistungen wie Strom oder Heizung. Werden darüber hinaus weitere Leistungen wie Frühstück, eine regelmäßige Reinigung oder ein Wäscheservice angeboten, wird aus dem reinen Mietvertrag ein Beherbergungsvertrag. Dieser ist mit zusätzlichen Rechten und Pflichten sowohl für den Wirt als auch für den Gast ausgestattet. Während ein Mietvertrag zwischen zwei Parteien der Schriftform bedarf, ist ein Beherbergungsvertrag auch in mündlicher Form gültig. Er kommt allein dadurch zustande, dass eine Buchungsanfrage, die in der Regel über das Telefon oder persönliches Vorsprechen erfolgen kann, mündlich bestätigt wird. Auf besonderes Verlangen einer der beiden Parteien kann jedoch auf einer schriftlichen Fixierung der Vereinbarung bestanden werden.

Im Beherbergungsvertrag werden detailliert alle Leistungen aufgeführt, die über das reine Mietverhältnis hinausgehen. Dazu gehören nicht nur die Verpflegung mit Frühstück, Halbpension oder Vollpension, sondern auch andere Angebote wie die Nutzung von Wellnesseinrichtungen, Garagenplätzen oder ähnlichen Serviceleistungen.Wichtig für den Wirt ist, dass ein einmal geschlossener Beherbergungsvertrag nicht einseitig von einer der Parteien ohne weitere Konsequenzen gekündigt werden kann. Nimmt ein Gast die einmal getätigte Buchung nicht wahr, hat er dem Wirt eine Entschädigung in Höhe der entgangenen Miete zu zahlen. Kann ein Wirt nicht wie vereinbart ein Zimmer zur Verfügung stellen, hat er ebenfalls einen gleichwertigen Ersatz zu stellen.

Meist sehen die Verträge zwischen Hotelier und Gast jedoch ein zeitlich begrenztes Rücktrittsrecht vor, das es erlaubt, nach Zahlung eines Teilbetrages die Buchung zu stornieren. Solche Regelungen werden meist in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen festgelegt.

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Obwohl die Betreiber von Hotels und Pensionen oder die Vermieter von Ferienwohnungen und Monteurunterkünften nicht verpflichtet sind, im Rahmen ihrer Verträge Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)zu formulieren, kann es besonders für gewerbliche Anbieter jedoch von Vorteil sein, allgemein gültige Regeln festzulegen. Dabei ist allerdings streng darauf zu achten, dass alle darin enthaltenen Bedingungen mit den darüber hinaus gültigen gesetzlichen Bestimmungen kompatibel sind. Werden Geschäftsbedingungen zu Grunde gelegt, die nicht mit den Gesetzen in Einklang zu bringen sind, ist Ärger vorprogrammiert. Klagen von Kunden, Konkurrenten und Verbraucherschützern lassen dann meist nicht lange auf sich warten. Es empfiehlt sich deshalb, die AGB von einem mit dem Thema vertrauten Juristen formulieren oder zumindest überprüfen zu lassen. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sollten zwar eindeutig und klar sein, aber immer auch einen Spielraum für individuelle Vereinbarungen lassen. Die AGB sind im Idealfall ein fester Rahmen, in dem lediglich grundsätzliche Dinge eindeutig geregelt sind.

Vor einem Vertragsabschluss sollten die Gäste ausdrücklich auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufmerksam gemacht werden. Sie sollten deshalb nicht nur gedruckt im Hause vorliegen, sondern auch auf der Webseite im Internet einzusehen sein. Die Bestätigung, dass der Gast die AGB zur Kenntnis genommen hat, erfolgt in der Regel dadurch, dass er bei einer Buchung über das Internet an entsprechender Stelle ein Häkchen setzt.

Viele Regeln, aber auch viele Ausnahmen

Insgesamt betrachtet gibt es bei der Vermietung von Monteurunterkünften, Ferienwohnungen und Gästezimmern zwar eine Vielzahl von Regeln, Gesetzen und Vorschriften zu beachten, aber nicht alle sind auch für jeden Vermieter relevant. Wer nur ab und zu seinen nicht benötigten Wohnraum zur Vermietung anbietet, kann dies relativ komplikationslos tun. Wer aber eine gewerbliche Vermietung anstrebt und auf Dauer damit seinen Lebensunterhalt bestreiten möchte, der sollte sich sehr eingehend mit den entsprechenden Experten über die einzelnen Aspekte seines Projektes unterhalten.

www.Monteurunterkunft.de