Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) bei der Vermietung von Monteurunterkünften oder Ferienimmobilien

20.10.2020 | 11 Min. | Monteurunterkunft.de

Die AGB ergänzen einen Vertrag. Ob jede einzelne Klausel davon wirksam ist, können Laien oft schwer beurteilen. Vermieter kann Allgemeine Geschäftsbedingungen einseitig festlegen. Jedoch kann das nicht völlig beliebig geschehen. Bei einer Unterkunft muss beispielsweise die Preisstruktur und Preisgestaltung grob angerissen werden.
Die Formulierung der Geschäftsbedingungen muss in der Landessprache erfolgen und für den durchschnittlichen Nutzer nachvollziehbar sein. Die Bestimmungen sollten vor Abschluss des Vertrages der anderen Vertragspartei zur Kenntnis gebracht werden. Das gilt auch für gewerbliche Vertragspartner. Wichtig sind die AGB nicht zuletzt für Fragen der Haftung. In Bezug auf fahrlässige Handlungen kann der Vermieter seine Haftpflicht jedoch nicht ohne Weiteres ausschließen.
Auch sonstige Regeln, die gesetzlichen Vorgaben entgegenstehen, sind nicht zulässig. Die gültigen Formeln des Vertrages und der Geschäftsbedingungen bleiben von einer etwaigen Unwirksamkeit einzelner Punkte unberührt. Im Zweifel gehen Unklarheiten bezüglich der Auslegung der Regeln zulasten des Vermieters, da er der Verwender ist. Der Mieter kann sich somit die für ihn günstigste Auslegung aussuchen.

Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen als Bestandteil des Mietvertrages

Ferienwohnungen und Monteurzimmer werden aktuell so oft wie nie zuvor in Deutschland vermietet. Regelmäßig schließen der Gast und der Gastgeber dabei einen Vertrag ab. Er wird zudem durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen ergänzt, die vor der Unterschrift unter dem Kontrakt eingesehen werden dürfen. Wie wäre aber zu verfahren, wenn das Schriftstück selbst formal oder inhaltlich fehlerhaft ist? Im Ernstfall kann dessen Gültigkeit auch die Wirksamkeit des gegenseitigen Vertragsverhältnisses berühren. Insbesondere für Laien ist häufig aber nur schwerlich zu durchschauen, auf welche Besonderheiten sie beim Verfassen der Geschäftsbedingungen zu achten haben.

Allgemeines zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen

In Deutschland herrscht der Grundsatz der Vertragsautonomie. Er besagt, dass Verträge frei geschlossen und deren Inhalt übereinstimmend vereinbart werden darf. Diese Kontrakte sind aber meist um Regelungen ergänzt, die den Vertragstext ausformen, ihn konkreter werden lassen sowie die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten aufzeigen. Dabei handelt es sich um die Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Sie sind ab Paragraf 305 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Erstmalig traten solche Normen in den 1930er Jahren in Deutschland auf – sie sind heute aus dem Wirtschaftsleben aber nicht mehr wegzudenken. Bei fast jedem Rechtsgeschäft werden sie juristisch relevant.

Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen kennen dabei zwei Seiten. Die Partei, die die Regelungen erlassen hat, gilt als Verwender. Im Mietverhältnis wäre das mit dem Vermieter vergleichbar. Ihm gegenüber steht der Vertragspartner – folglich der Mieter. Zwischen ihnen beiden erlangen die Geschäftsbedingungen an Gültigkeit, indem sie als Bestandteil des Vertrages mit der Unterschrift beidseitig akzeptiert werden. Eine Umänderung der Inhalte ist nicht möglich – lediglich die Ablehnung derselben wäre denkbar, wodurch jedoch das Vertragsverhältnis insgesamt nicht wirksam werden könnte. Zudem müssen die Geschäftsbedingungen einige inhaltliche und formale Vorgaben erfüllen. Auch der Zeitpunkt der Einsichtnahme, der Ausschluss der Haftung im Schadensfalle oder das Auslegen zweifelhafter Aussagen gewinnt an Bedeutung.

Vorgaben für den Inhalt

Im Rahmen der Vertragsautonomie darf der Vermieter also eigenständig bestimmen, unter welchen Bedingungen er ein Vertragsverhältnis mit dem Gast eingehen oder dieses aufrechterhalten möchte. Damit diese ihre Gültigkeit erlangen, müssen aber zunächst einige Inhalte vorliegen. So wie etwa der Geltungsbereich: Er bestimmt, zwischen welchen Vertragsparteien die Geschäftsbedingungen bindend wirken. Ebenso muss definiert werden, um welche Vertragsform es sich handelt und um welche zusätzlichen Leistungen diese ergänzt wird. Auch die Möglichkeit des Rücktritts vom Kontrakt ist dabei zu erwähnen – natürlich sind im weiteren Verlauf die Konsequenzen des Schrittes aufzuzeigen. Einen zentralen Punkt nehmen darüber hinaus die Fragen der Haftung ein.

Die Preisstruktur ist grob anzureißen. So kann aufgelistet sein, in welchen Fällen Rabatte erteilt werden. Die reinen Kosten pro Nacht und Zimmer finden sich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen dagegen selten einmal. Anderes ergibt sich für die Gültigkeit der Hausordnung: Sie muss in der Regelung verankert sein, um die Rechte des Vermieters in seiner Immobilie zu wahren. Daneben wird üblicherweise festgehalten, wie bei der An- und der Abreise, bei Ruhestörungen und Sachbeschädigungen sowie bei der Reinigung der Zimmer, beim Reichen von Mahlzeiten, beim Anbieten von Verkaufswaren oder bei ähnlichen Serviceleistungen zu verfahren ist. Es handelt sich folglich um Inhalte, die den Vertrag als solchen ergänzen.

Die einzuhaltende Form

Allerdings ist nicht alleine der Inhalt der Allgemeinen Geschäftsbedingungen bedeutsam. Auch die Form, in der diese verfasst wurden und dem Mieter zur Verfügung gestellt werden, erlangt eine hohe Relevanz. Grundsätzlich gilt, dass es sich um die offizielle Amtssprache des jeweiligen Landes handeln muss, in Deutschland würden die Regelungen also auf Deutsch geschrieben. Fremd- und Fachbegriffe dürfen enthalten sein, müssten aber logisch nachvollziehbar erklärt werden. Übersetzungen für ausländische Gäste sind zudem möglich. Bei ihnen ist es jedoch erforderlich, dass die deutschsprachigen Texte lediglich übersetzt werden – eine Kürzung, Ergänzung oder anderweitige Veränderung der Geschäftsbedingungen darf also nicht vorgenommen werden.

Zur Verfügung werden die Allgemeinen Geschäftsbedingungen gestellt, indem eine Einsichtnahme durch den Mieter ohne weitere Hürden vorgenommen werden kann. Viele Vermieter drucken die Regelungen daher aus und senden sie mit den Katalogen und den Verträgen an Interessenten und Gäste. Ebenso ist das Aushängen in den Geschäftsräumen und der Ferienwohnung selbst zulässig. Auch die digitale Verbreitung wird durch das Gesetz erlaubt. So können die Geschäftsbedingungen per Mail versandt, auf der Homepage des Inhabers der Immobilie veröffentlicht oder dort zum Download bereitgestellt werden. Wichtig ist allein, dass diese Maßnahmen ohne eine zusätzliche Sicherung erfolgen. Der Text darf also nicht durch ein Passwort geschützt sein, über das der Mieter nicht verfügt.

Der Zeitpunkt der Vorlage

Neben dem Inhalt und der Form der Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann es rechtlich relevant sein, wann diese dem Gast vorgelegt wurden. Grundsätzlich sind zwei Wege denkbar. Einerseits gilt, dass die Regelungen vor dem Abschluss eines Vertrages zur Einsicht übergeben worden sein müssen. Ob das in den Räumlichkeiten des Mieters oder in jenen des Vermieters erfolgt, ist zunächst unerheblich. Andererseits treten Ausnahmen ein, wenn es sich um die reine Erfüllung von Dienstleistungen handelt, für die kein Vertrag abgeschlossen wird. Hier müssten die Geschäftsbedingungen vor der jeweiligen Maßnahme zur Einsichtnahme übergeben werden.

Ähnlich ist zu verfahren, wenn es zu inhaltlichen Veränderungen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen kommt. Diese erlangen ihre Gültigkeit zwischen dem Gastgeber und dem Gast durch das gemeinsame Anerkennen, das in der Unterschrift unter dem Beherbergungsvertrag zum Ausdruck gebracht wird. Der Vermieter darf die Regelungen anschließend nur insoweit verändern, dass die Gültigkeit der bereits bestehenden Kontrakte nicht berührt wird. Der Mieter wäre daher ebenso wie der Vermieter immer an die alten Inhalte gebunden, über die eine Einigung erzielt wurde. Demgegenüber können bei Dienstleistungen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen angepasst werden – sie sind nunmehr aber dem Gast vor Erfüllung der Serviceleistung vorzulegen.

Auch für gewerbliche Gäste bedeutsam

Dem Vermieter einer Ferienwohnung oder eines Monteurzimmers kommen gegenüber dem Mieter unterschiedliche Pflichten zu. Diese hat er diesem direkt zu erfüllen. So etwa die Vorgabe, ihn über alle notwendigen Dienstleistungen und deren Kosten zu informieren. Gleiches gilt für die Allgemeinen Geschäftsbedingungen: Sie sind dem Gast durch den Gastgeber vorzulegen – die Regelungen erlangen zwischen beiden Seiten ihre Gültigkeit. Allerdings ist es möglich, dass auch eine dritte Partei beteiligt werden muss. Zu denken wäre an jene Fälle, in denen nicht der Arbeiter das Zimmer mietet, sondern in denen dessen Chef den Vertrag mit dem Inhaber der Herberge abschließt.

Grundsätzlich müssen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen daher sowohl privaten als auch gewerblichen Geschäftspartnern vorgelegt werden. Die im Zivilrecht ansonsten gebräuchliche Vorgabe, dass zwischen kommerziellen Gewerben einerseits und Verbrauchern andererseits zu unterscheiden sei, greift hier folglich nicht. Bezüglich der dabei zu wählenden Form gilt das bereits Gesagte: Der Vermieter müsste dem gewerblichen Geschäftspartner in diesem Falle die Geschäftsbedingungen derart zur Verfügung stellen, dass eine Einsichtnahme ohne Probleme möglich ist. Ob das in digitaler oder schriftlicher Form erfolgt, ist unerheblich. Liegen dem Vertragspartner die Geschäftsbedingungen nicht vor, kann der bereits geschlossene Kontrakt an Gültigkeit verlieren. Alle gewährten Leistungen wären dann rückabzuwickeln.

Der Haftungsausschluss

Ein wesentliches Merkmal der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wird zudem darin gesehen, dass sich der Vermieter gegenüber dem Mieter rechtlich besserstellen kann. Denn es sind seine Regeln, die dem Vertrag zur Gültigkeit verhelfen. Häufig lassen sich in den Geschäftsbedingungen daher Aussagen finden, die durchaus in die Rechte des Gastes eingreifen können. Insbesondere in den Fragen der Haftung ist es üblich, dass der Vermieter die Verantwortung für Sach- und Personenschäden zu vermeiden versucht und er eine Übernahme der gegen ihn gerichteten Forderungen umgehen möchte. Dieser Schritt ist in geringem gesetzlichen Umfang sogar zulässig, sollte also nicht pauschal die Unwirksamkeit der Geschäftsbedingungen auslösen.

Allerdings definieren § 309 Nr. 7a und Nr. 7b BGB, in welchen Fällen ein solches Vorgehen nicht erlaubt ist. Namentlich wird ein fahrlässiges Handeln bei Personenschäden, ein grob fahrlässiges Handeln bei sonstigen Schäden und ein vorsätzliches Handeln bei allen Schäden eine Haftung des Vermieters begründen – auch dann, wenn er diese in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgeschlossen hat. Derartige Regeln, die den gesetzlichen Vorgaben widersprechen, sind folglich unzulässig. Üblicherweise sind von der Unwirksamkeit aber lediglich die betroffenen Passagen umfasst. Die restlichen Artikel der Geschäftsbedingungen werden davon also nicht berührt, sofern sie ihrer Form und ihrem Inhalt gemäß den gültigen Normen entsprechen.

Zweifel über die Auslegung

Abschließend sei gesagt, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen zumeist weitreichend verfasst sind. Sie wirken dadurch etwas schwammig formuliert und erlauben häufig mehr als eine Interpretation. Hier stellt sich bei abweichenden Ansichten über die Auslegung jedoch die Frage, wie zu verfahren ist. Die gesetzliche Vorgabe, wonach bei Verträgen der gemeinsame Wille aller Beteiligten zu ergründen ist, geht hier ins Leere, da die Geschäftsbedingungen einseitig durch den Vermieter verfasst werden. Ebenso wäre es unzulässig, den Vermieter gegenüber dem Mieter rechtlich deutlich besserzustellen, ihn also die Wahl treffen zu lassen, welche Form der Interpretation im Einzelfall als richtig erkannt werden darf.

Hier ist es jedoch § 305c Abs. 2 BGB, der alles Weitere bestimmt. Er gibt vor, dass die Zweifel über die Auslegung zulasten des Verwenders – hier: des Vermieters – gehen. Im Umkehrschluss bedeutet diese Regelung folglich, dass sich der Mieter unter den mehrdeutigen Auslegungen jene erwählen darf, die für ihn die günstigsten Konsequenzen bereithält. Diese dürfen ihm durch den Gastgeber nicht verwehrt werden. Allerdings ist auch der Gast dabei nicht in der Lage, unberechtigte oder undurchführbare Forderungen zu stellen. Die Verhältnismäßigkeit bei der Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen muss in jedem Falle gewahrt bleiben. Wo es sich anbietet, sollten daher Kompromisse geschlossen werden.