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Steuerarten für Vermieter

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Einkommensteuer für Vermieter von Monteurzimmern und Ferienimmobilien

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In Deutschland müssen Sie auf jedes Einkommen die sogenannte Einkommensteuer entrichten. Aus diesem Grund stellt die Einkommensteuer auch für Vermieter von Monteurzimmern und Ferienimmobilien einen der größten steuerlichen Kostenpunkte dar. Tatsächlich müssen Sie entgegen der landläufigen Meinung nicht in jedem Fall Steuern auf generierte Einnahmen zahlen. Insbesondere bei der Vermietung von Monteurzimmern und Ferienimmobilien ist nicht immer sicher, ob Sie tatsächlich Steuern zahlen müssen oder nicht.

Wovon ist die Höhe der Einkommensteuer bei der Vermietung abhängig?

Bei der Vermietung ist insbesondere ausschlaggebend, wie hoch Ihr Vermietungsumfang ist und wie Sie die zu vermietenden Immobilien nutzen. Diese beiden Kriterien bestimmen, ob und wie viel Sie an Steuern zahlen müssen. Bei der Art der Nutzung unterscheidet der Gesetzgeber zwischen einer Vermietung der Räumlichkeiten ohne Eigennutzung und einer Vermietung der Räumlichkeiten mit Eigennutzung.

Weiterhin ist vor allem die Einkunftserzielungsabsicht von großer Bedeutung. Diese ist vielen Menschen deutlich besser unter dem Begriff Gewinnerzielungsabsicht bekannt. Wird dieses wichtige Kriterium nicht ausreichend erfüllt, so spricht man von der sogenannten Liebhaberei. Diese begründet keine Besteuerung durch die Einkommensteuer und befreit Sie dadurch von Ihrer Steuerlast. In der Regel ist es aber ratsam, diese Hürde zu nehmen und eine Besteuerung der Mieteinkünfte zu erreichen. Der Grund hierfür besteht darin, dass aufgrund von hohen Kosten zu Beginn der Tätigkeit als Vermieter hohe Verluste steuerlich geltend gemacht werden können. Dadurch können Sie in der Anfangszeit Ihrer Vermietung viele Steuern sparen, obwohl Sie tatsächlich einen hochwertigen Gegenwert erhalten haben, der Sie vor allem bei der Altersvorsorge stark unterstützt. Obwohl die hohen Zinsen, Abschreibungen und Nebenkosten eines Kaufs oder Baus einer Wohnung aufgrund der niedrigen Vermietungserlöse zu Verlusten führen, kippt diese Situation, sobald die Finanzierung Ihres Objektes abgegolten wurde. Spätestens zu diesem Zeitpunkt wird die Gewinnerzielungsabsicht erkennbar sein und eine Besteuerung Ihrer Erlöse begründen. Deshalb lohnt es sich, in den ersten Jahren einen steuerlichen Vorteil aus der Anschaffung zu ziehen.

Was Sie bei der Einkuftserzielungsabsicht beachten müssen

Die Einkunfterzielungsabsicht wird vom Bundesfinanzhof bei einer Vermietung, die auf eine längere Dauer ausgelegt ist, immer vorausgesetzt. Hierbei ist unerheblich, ob es sich um eine Vermietung an einen einzigen oder mehrere ständig wechselnde Mieter handelt. Lediglich besondere Umstände und Anzeichen können hierbei auf eine Liebhaberei hinweisen. Aber auch besondere Arten der Nutzung können einen Beweis für eine private Nutzung liefern und die Einkunftserzielungsabsicht anzweifeln.

Sollten einzelne Anzeichen gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechen, so muss stets überprüft werden, ob durch die Vermietung der Räumlichkeiten ein Überschuss am Ende des Geschäftsjahres erzielt werden kann. Hierfür wird der Vermieter dazu verpflichtet, eine Überschussprognose zu erstellen. Anhand dieser wird letztlich entschieden, ob grundsätzlich die Absicht besteht, durch die Vermietung der Räumlichkeiten einen nennenswerten Gewinn zu erzielen.

Steuerarten Bild 2 Die Höhe der Einkommensteuer richtet sich nach dem zu versteuernden Einkommen. Hierbei wird jedem Bürger ein Freibetrag von 8.004 Euro gewährt, der nicht mit der Einkommensteuer versteuert wird. Sollte das Einkommen diesen Freibetrag jedoch überschreiten, so zahlt der Steuerpflichtige die Einkommensteuer auf den gesamten Betrag, der diesen Freibetrag überschreitet. Darüber hinaus wird das zu versteuernde Einkommen durch Werbungs- und Ausbildungskosten zusätzlich gesenkt.

Die schlussendliche Höhe der Steuer richtet sich aber neben dem zu versteuernden Einkommen ebenfalls nach dem Einkommensteuertarif des Steuerpflichtigen. Dieser ist jedoch ebenfalls von der Höhe des zu versteuernden Einkommens abhängig. In Deutschland variiert der Steuersatz für die Einkommensteuer zwischen 14 und 45 Prozent.

Die ausschließliche Vermietung ohne Eigennutzung

Als Erstes überprüft das zuständige Finanzamt, ob es sich bei Ihrer Vermietung um eine ausschließliche Vermietung handelt. Bei einer ausschließlichen Vermietung werden Ihre Räumlichkeiten lediglich an fremde Personen vermietet. Die gesamte Zeit zwischen zwei unterschiedlichen Mietverträgen muss das Monteurzimmer oder die Ferienwohnung bereitgehalten werden. Sobald Sie diese Räumlichkeiten in der Zeit, in der diese nicht vermietet sind, selbst nutzen, kann die Gewinnerzielungsabsicht angezweifelt werden. Ein weiteres Anzeichen für eine mangelnde Gewinnerzielungsabsicht besteht in einer erheblichen Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit. Sollte eines dieser Kriterien auf Sie zutreffen, so wird das Finanzamt Ihre Gewinnerzielungsabsicht gründlich prüfen und danach entscheiden, ob es sich um eine gewöhnliche Vermietung oder eine Liebhaberei handelt.

Die ortsübliche Vermietungszeit ist immer dann erheblich unterschritten, wenn Ihre Räumlichkeiten weniger als 75 % der ortsüblichen Vermietungstage durch Mieter belegt sind. In diesem Fall müssen Sie die Unterbelegung mit objektiv nachvollziehbaren Gründen nachweisen. Gelingt es Ihnen, so werden Sie zu einer Überschussprognose verpflichtet. Andernfalls zählt Ihre Vermietung als Liebhaberei. Eine große Hilfe stellt hierbei für Sie der ansässige Tourismusverband dar, der eine genaue Auskunft darüber erteilen kann, wie lange Wohnungen in dieser Region üblicherweise vermietet sind.

Nur, wenn Ihnen die Finanzverwaltung eine ausreichende Gewinnerzielungsabsicht zugesteht, können die Werbekosten und die Kosten für den Leerstand der Wohnung bei der Steuererklärung berücksichtigt werden.

Die Vermietung bei einer teilweisen Eigennutzung

Hierbei handelt es sich um eine zeitweise Vermietung des Monteurzimmers oder der Ferienwohnung, bei der Sie selbst die vermieteten Räumlichkeiten ebenfalls für einige Zeit im Jahr für private Zwecke nutzen. Private Zwecke stellt hierbei jedoch nicht nur ein Bezug der Räumlichkeiten dar. Auch die kostenfreie oder ermäßigte Überlassung der Monteurwohnung oder der Ferienwohnung erfüllt diese Voraussetzung. Sollte eine Eigennutzung der vermieteten Räumlichkeiten bestehen, so ist immer eine Ertragsprognose zu erstellen.

Bei Eigennutzung ist es immer ratsam, die Nutzung der eigenen Räumlichkeiten zeitlich zu beschränken. Dies geschieht in der Regel durch die zeitweise Vermietung durch einen Dritten. Dadurch wird lediglich die vorbehaltene Zeit der Eigennutzung zugerechnet. Die restliche Leerstandzeit entfällt wieder auf den Zeitraum der Vermietung. Sollte die Eigennutzung jederzeit möglich sein, so werden sämtliche Kosten des Leerstands in dem Verhältnis der tatsächlichen Eigennutzung auf den Vermieter umgelegt.

Dennoch wird die Gewinnerzielungsabsicht teilweise auch bei geringfügiger Eigennutzung dem Vermieter unterstellt. Hierbei ist laut einem Urteil des niedersächsischen Finanzgerichts von 2012 auch dann die Gewinnerzielungsabsicht gewährleistet, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten für private Zwecke nutzt. Die Gewinnerzielungsabsicht wird immer dann gewährt, wenn die Räumlichkeiten mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage vermietet waren, obwohl der Vermieter die Räumlichkeiten für seine privaten Zwecke genutzt hat.

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Was Sie bei der Einkommensteuer als Vermieter beachten sollten

Nicht immer sind sich Vermieter über die Eigennutzung ihrer Räumlichkeiten und deren Auswirkungen auf die Einkommensteuer bewusst. Eine Eigennutzung liegt nämlich auch dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung zu einem Zweck nutzt, der nicht der persönlichen Erholung dient. Insbesondere sind von dieser Regelung Aufenthalte in den eigenen Räumlichkeiten betroffen, die der Renovierung oder kleineren Schönheitsreparaturen dienen. In diesen Fällen müssen Sie als Vermieter glaubhaft vermitteln, dass Ihr Aufenthalt ausschließlich der handwerklichen Tätigkeiten und keinesfalls der Erholung dient. Jedoch auch in diesem Fall wird Ihnen eine Eigennutzung der Räumlichkeiten angerechnet. Diese erfolgt jedoch lediglich anteilig.

Bei der Ermittlung der Überschussprognose dürfen Sie lediglich jene Werbungskosten einrechnen, die ausschließlich auf den Zeitraum entfallen, in dem Ihre Ferienwohnung tatsächlich vermietet oder Gästen vorbehalten wird. Anwendungen, die auf die Zeit der Eigennutzung entfallen, dürfen in diese Prognose nicht mit einberechnet werden. Sollten sich Werbungskosten ergeben, die nur anteilig verrechnet werden können, so müssen Sie diese im jeweiligen Verhältnis zwischen Eigennutzung und Vermietung in Ihre Prognose einfließen lassen. Hierzu gehören unter anderem Versicherungsbeiträge, Gebäudeabschreibungen und Grundbesitzabgaben. In der Regel müssen Sie diese Prognose auf einen Zeitraum von 30 Jahren erstellen. Eine Verkürzung dieser Zeit ist nur dann möglich, wenn sich objektive Umstände ergeben, die eine befristete Nutzung begründen.

Die Gewerbesteuer für Vermieter von Monteurzimmern und Ferienimmobilien

Eine Steuer, die auf Sie als Vermieter von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen zukommen kann, ist die Gewerbesteuer. Diese zu entrichten ist jedoch nur in den wenigsten Fällen notwendig, da nicht jeder Vermieter auch ein Gewerbe betreibt. Nachfolgend erfahren Sie, was die Gewerbesteuer ist, ob Sie als Vermieter gewerbesteuerpflichtig sind und was Sie bezüglich der Gewerbesteuer bei der Vermietung Ihrer Monteurzimmer und Ferienimmobilien beachten müssen.

Was ist die Gewerbesteuer?

Die Gewerbesteuer ist eine deutsche Steuer, die bereits seit 1936 besteht und im Laufe der Jahre stetig gestiegen ist. Sie wird als Gewerbeertragssteuer auf die Ertragskraft eines Gewerbebetriebs erhoben und beträgt mindestens sieben Prozent. Die tatsächliche Höhe der Gewerbesteuer ist jedoch vom Standort des Gewerbebetriebes abhängig und kann ein Vielfaches dieses Betrags annehmen. Hierbei spielt insbesondere der Hebesatz der Gemeinde eine tragende Rolle. Je höher dieser ist, umso höher fällt die Gewerbesteuer für den Gewerbebetrieb aus.

Gewerbesteuerpflichtig sind laut Gesetz sämtliche Betriebe, die einem Gewerbe entsprechend der Gewerbeordnung nachgehen. Hierzu zählen die meisten der dienstleistenden und produzierenden Tätigkeiten. Auch bei der Vermietung von Grundstücken oder Grundstücksteilen können die notwendigen Bedingungen erfüllt sein, sodass es sich bei der Tätigkeit um ein Gewerbe handelt. Ein Vermieter ist aber erst dann zur Leistung der Gewerbesteuer verpflichtet, wenn er rechtlich als Gewerbetreibender betrachtet wird.

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Sind Sie als Vermieter von Monteurzimmern und Ferienimmobilien gewerbesteuerpflichtig?

Bei jeglicher Form der Vermietung kann es entweder zu Einkünften aus einem Gewerbebetrieb oder Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommen. Die Unterscheidung erfolgt hierbei aufgrund von Ähnlichkeiten oder Unterschieden zu einem gewerblichen Hotelbetrieb. Bestehen zahlreiche Gemeinsamkeiten mit gewerblichen Hotels, so könnte es sein, dass auch für Ihre Vermietung von Monteurzimmern eine Gewerbesteuer fällig wird. Diese können unter anderem sein, dass die Wohnungen von externem Personal gereinigt werden oder die Gäste während ihres Aufenthalts regelmäßig betreut werden. Letzteres ist insbesondere bei Ferienimmobilien häufig gegeben.

Ein weiteres Indiz auf eine gewerbliche Tätigkeit liegt vor, wenn sich Ihre Immobilie in einem Feriengebiet befindet und aufgrund seiner Lage häufig vermietet werden kann. Weiterhin könnte Gewerbesteuer fällig werden, wenn Sie die Immobilie von einer Feriendienstorganisation verwalten oder sich bei der Vermietung der Räume unterstützen lassen. Aber auch bei einem pensionsähnlichen Geschäftsbetrieb ist Vorsicht geboten. Ebenfalls können Sie zur Kasse gebeten werden, wenn die Wohnung ununterbrochen zur Vermietung angeboten wird.

In der Regel ist die Vermietung von einzelnen Ferienwohnungen und Monteurzimmern jedoch keine gewerbliche Tätigkeit. Erst, wenn Sie mehrere Immobilien ununterbrochen vermieten, könnte eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen. In den meisten Fällen wird die Vermietung von Monteurzimmern und Ferienimmobilien jedoch der Vermögensverwaltung zugeordnet.

Eine Zuordnung als gewerbliche Tätigkeit geschieht nur dann, wenn Sie die folgenden drei Voraussetzungen bei Ihrer Vermietung ausnahmslos erfüllen. Die erste Voraussetzung besteht darin, dass die Wohnung bereits vollständig eingerichtet sein und in einem reinen Feriengebiet liegen muss. Hierzu zählen insbesondere neben der Möblierung auch die Wäsche und das Geschirr. Weiterhin müssen Sie eine bestehende Feriendienstorganisation für Ihre Wohnung werben lassen und dieser die Verwaltung der Wohnung übertragen. Letztlich muss die Wohnung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden und darf nicht zeitweise ohne Vermietungsabsicht liegen bleiben. Hierfür ist insbesondere die Beschäftigung von Personal notwendig, das fortlaufend Mietverträge mit den Feriengästen abschließt und für einen makellosen Zustand des Objektes sorgt.

Worauf Sie in Bezug auf die Gewerbesteuer besonders achten sollten

Obwohl die Anzahl der vermieteten Wohnräume an Dauermieter sowohl bei Monteurzimmern als auch bei Ferienwohnungen kein entscheidender Faktor ist, so kann er Ihre Zuordnung als gewerblicher Betrieb trotzdem beeinflussen. Maßgeblich ist jedoch, ob es starke Ähnlichkeiten zwischen Ihrer Vermietung der Immobilien mit der Vermietung eines gewerblichen Hotels oder einer Pension gibt. Die größte Gemeinsamkeit besteht hierbei darin, dass Monteurzimmer und Ferienimmobilien häufig ebenso wie Hotelzimmer und Pensionen an zahlreiche häufig wechselnde Mieter vermietet werden, die nur für einen kurzen Zeitraum die Räumlichkeiten bewohnen.

Die Voraussetzung der ständigen Vermietbarkeit ist hierbei jedoch nur dann gegeben, wenn Sie auch tatsächlich ständig erreichbar sind. Das bedeutet natürlich nicht, dass bereits ein kurzzeitiges Abschalten des Mobiltelefons ausreicht, um nicht mehr ununterbrochen erreichbar zu sein. Der Gesetzgeber zieht hierbei die Grenze so, dass die notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind, wenn ein interessierter Mieter jederzeit ohne Voranmeldung Ihr Monteurzimmer für den gleichen Tag mieten und beziehen kann.

Darüber hinaus sollten Sie ebenfalls auf die bauliche Gestaltung Ihrer Räumlichkeiten achten. Nach Auffassung des Finanzgerichts genügt selbst eine bauliche Gestaltung der vermieteten Räume, die einem Hotel oder einer Pension nachempfunden ist, um eine gewerbliche Tätigkeit zu begründen. Hierbei ist insbesondere die Rezeption der besagten gewerblichen Betriebe von ausschlaggebender Bedeutung. Selbst, wenn Ihre Rezeption nicht besetzt ist, so genügt die Bauweise, um eine gewerbliche Tätigkeit bei Ihnen zu vermuten.

Sofern Sie jedoch diese wichtigen Dinge beachten, können Sie die Klassifizierung als gewerblicher Betrieb bei der Vermietung Ihrer Monteurzimmer und Ferienimmobilien in jedem Fall vermeiden und dadurch verhindern, dass Sie Gewerbesteuern zahlen müssen.

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Die Umsatzsteuer – bei Monteurzimmern und Ferienwohnungen eine Frage der Zeit

Seit dem Inkrafttreten der Umsatzsteuerpflicht werden sämtliche Umsätze, die in Deutschland generiert werden, versteuert. Dabei ist grundsätzlich jeder Unternehmer zur Abführung der Umsatzsteuer verpflichtet, der gewerblich oder freiberuflich selbstständig ist und auf lange Sicht Gewinne mit seinen Umsätzen erzielt. Obwohl von dieser Steuer grundsätzlich die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Wohn- und Geschäftsräumen ausgeschlossen ist, müssen Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen vorsichtig sein. Unter Umständen sind Sie trotz Umsatzsteuerbefreiung zur Abfuhr dieser Steuer verpflichtet.

Was ist die Umsatzsteuer?

Die Umsatzsteuer ist eine der ältesten Steuern in Deutschland. Bereits 1685 wurde diese Form der Besteuerung so, wie wir sie heute kennen, in Deutschland eingeführt und bis 1884 flächendeckend umgesetzt. Hierbei fanden regelmäßig Steuererhöhungen statt, um den gewaltigen Finanzbedarf der Bundesrepublik Deutschland zu decken, insbesondere zu Beginn der beiden Weltkriege fand eine erwähnenswerte Steuererhöhung statt, die nie rückgängig gemacht wurde. Dadurch kletterte der einstige Steuersatz von den damaligen 0,5 % allmählich bis 1951 auf 4,0 %. Danach stieg der Umsatzsteuersatz rapide an und beträgt aktuell 19 % im Regelsatz. Hierbei fand die höchste Umsatzsteuererhöhung der deutschen Geschichte im Jahr 2007 statt, in welchem sie von 16 % um ganze drei Prozentpunkte auf 19 % anstieg.

In diesem Zusammenhang ist jedoch wichtig, dass es sich bei der Umsatzsteuer um eine Endverbrauchersteuer handelt. Ein Unternehmer, der selbst ein Teil der Wertschöpfungskette ist und nicht an deren Ende steht, ist von der Zahlung dieser Steuer ausgeschlossen. Hierbei muss vorerst die volle Höhe der Umsatzsteuer beim Kauf der Waren gezahlt werden. Die dadurch gezahlte Umsatzsteuer bezeichnet man als Vorsteuer, da diese nach der vorläufigen Zahlung beim Finanzamt geltend gemacht werden kann und dadurch in voller Höhe die eigens zu zahlende Steuerlast senkt. Tatsächlich entrichten muss diese Steuerart somit lediglich der Endverbraucher einer Ware.

Die Befreiung von der Umsatzsteuer

Zahlreiche unterschiedliche Personengruppen sind von der Zahlung der Umsatzsteuer befreit. Für Vermieter von Monteurzimmern, Monteurunterkünften und Ferienimmobilien ist hierbei insbesondere der § 4 UStG relevant. Dieser regelt, dass alle Vermieter, die ein Grundstück, einen Grundstücksteil, einen Wohn- oder einen Gewerberaum vermieten, von der Zahlung der Umsatzsteuer befreit sind. Ein gewöhnlicher Vermieter muss also in der Regel keine Umsatzsteuer auf seine Vermietung oder Verpachtung zahlen. Hierbei besteht jedoch eine Ausnahme, die insbesondere bei Vermietern von Monteurzimmern und Ferienimmobilien Anwendung findet.

Werden Grundstücke oder Teile von Grundstücken lediglich für einen kurzen Zeitraum vermietet, so besteht die Pflicht zur Zahlung der Umsatzsteuer. Dieser Zeitraum ist im Allgemeinen auf sechs Monate festgelegt. Das gleiche gilt ebenfalls für die Vermietung von Abstellplätzen für Fahrzeuge, Campingplätzen und Maschinen. Hierbei zeigt sich, dass der Steuervorteil lediglich dann einsetzt, wenn eine Räumlichkeit oder ein Objekt für einen längeren Zeitraum an den gleichen Mieter vermietet wird. Diese Steuerbefreiung wird nach dem Grundsatz der Einheitlichkeit angewendet. Werden Sie als Vermieter also von der Zahlung der Umsatzsteuer auf Ihre vermieteten Grundstücke oder Wohnungen befreit, so dürfen Sie ebenfalls auf die Lieferung der Wärme, die Überlassung von Waschmaschinen oder Fahrrädern, die Versorgung mit Wasser und alle anderen sonstigen Leistungen keine Umsatzsteuer erheben.

Steuerarten Bild 6 Hierbei sind jedoch lediglich Nebenleistungen von der Steuerbefreiung betroffen, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung des Objektes stehen. Ausgeschlossen sind alle Leistungen und Güter, die nicht zwingend für das Leben in den Objekten benötigt werden. Darunter zählen unter anderem die Versorgung mit elektrischem Strom, Heizöl, die Vermietung von Einrichtungsgegenständen und die Benutzung einer Fernsprechanlage. Diese Leistungen sind nicht unmittelbar mit der Vermietung der Immobilie verbunden und müssen daher durch die Umsatzsteuer versteuert werden. Diese Steuer kann jedoch lediglich dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn es sich bei der Vermietung der Immobilie um eine gewerbliche Tätigkeit handelt. Besitzen Sie als Vermieter lediglich einige wenige Wohnungen, so handelt es sich bei der Vermietung nicht um eine gewerbliche Tätigkeit, sondern um eine spezielle Art der Vermögens- und Altersvorsorge. In diesem Fall müssen Sie die Umsatzsteuer als Endverbraucher selbst tragen.

Gibt es Ausnahmeregelungen für Vermieter?

Eine Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht birgt für Sie als Vermieter nicht nur Vorteile. Müssen Sie keine Umsatzsteuer erheben und ausweisen, so gelten Sie rechtlich betrachtet als Endverbraucher der Immobilie. Haben Sie also eine neue Immobilie kostenintensiv erbaut oder mit einem hohen Aufwand saniert, so können Sie die aufgewendeten Kosten nicht als Vorsteuer geltend machen und vom Finanzamt erstattet bekommen. Sofern Sie von der Befreiung der Umsatzsteuerpflicht nach § 4 UStG Gebrauch machen, dürfen Sie nach § 15 Abs. 2 u. 3 UStG keine Vorsteuer bezüglich dieses Objektes anmelden.

Da diese Regelung jedoch die Sanierung und den Neubau von Immobilien unattraktiv gestaltet, hat der Gesetzgeber in § 9 UStG eine Ausnahmeregelung gewährt. Hiernach können Sie in diesen Fällen auch freiwillig Umsatzsteuer erheben und abführen, um Ihren Vorsteuerabzug geltend machen zu können. Dadurch ergibt sich eine große Verwirrung bei Vermietern von Monteurzimmern und Ferienwohnungen über die Pflicht zur Abfuhr der Umsatzsteuer.

Um von der Ausnahmeregelung Gebrauch machen zu können, muss jedoch lediglich eine konkrete Situation auf die Vermietung Ihrer Räumlichkeiten zutreffen. Die wichtigste Grundvoraussetzung besteht darin, dass Sie über mindestens drei Immobilien verfügen und diese damit gewerblich vermieten. Weiterhin muss die Vermietung für einen anderen Unternehmer erfolgen, der in Ihren Räumlichkeiten mit seinem Unternehmen tätig werden muss. In diesem konkreten Fall sind Sie zur Erhebung der Umsatzsteuer auch trotz langfristiger Vermietung berechtigt.

Was gibt es bei der Umsatzsteuer zu beachten?

Um eine Umsatzsteuer erheben zu können, ist die Erteilung einer Rechnung notwendig. Aus diesem Grund müssen auch Vermieter von Monteurzimmern eine Rechnung über ihre Vermietung der Räumlichkeiten ausstellen und diese ihren Mietern zukommen lassen. Bei dieser Rechnung müssen sämtliche allgemeinen Regeln beachtet werden, die auch bei der Erstellung anderer Rechnungen zum Tragen kommen. Besonders wichtig ist dabei, dass auf der Rechnung sowohl die Rechtsform des Unternehmens, seine gesetzlichen Vertreter als auch die Umsatzsteueridentifikationsnummer angegeben sind. Alternativ können diese Informationen auch in den Mietvertrag aufgenommen werden oder auf einer Dauerrechnung hinterlegt werden. Hierbei muss ebenfalls aufgeführt werden, welche genaue Höhe der Umsatzsteuer sich aus dem monatlichen Rechnungsbetrag ergibt. Da der Zeitraum der Vermietung bei einer Monteurunterkunft oder einer Ferienimmobilie in der Regel unter sechs Monaten beträgt. ist hier die Leistung der Umsatzsteuer in den meisten Fällen vorgeschrieben.

Die Kirchensteuer – das sollten Sie als Vermieter wissen

Neben zahlreichen anderen Steuern sind Vermieter von Monteurzimmern, Monteurunterkünften und Ferienimmobilien ebenfalls von der Kirchensteuer betroffen. Nachfolgend erfahren Sie, was die Kirchensteuer ist, wie hoch die Kirchensteuer für Sie ausfallen kann, unter welchen Umständen Sie kirchensteuerpflichtig sind und wie Sie bei der Kirchensteuer sparen können.

Was ist die Kirchensteuer?

Die Kirchensteuer existiert in Deutschland bereits seit Anfang des 19. Jahrhunderts. Seit ca. 1803 zahlen deutsche Arbeitnehmer, Arbeitgeber und Vermieter eine Steuer an die christliche Kirche. Dabei wird grundsätzlich nicht zwischen der Kirchensteuer für die evangelische Kirche und jener für die katholische Kirche unterschieden. Diese Steuer wird von dem Finanzamt direkt an die Vertretungen der christlichen Kirche abgegeben. Hierbei ist die Religionszugehörigkeit der Steuerzahler nur von untergeordneter Bedeutung. Anhand statistischer Erhebungen wird ein Verhältnis zwischen katholischen und evangelischen Christen gebildet, nach welchem die Gesamtsteuereinnahmen aufgeteilt werden.

Ein weit verbreiteter Irrtum besteht hierbei darin, dass die Kirchensteuer in ihrer Gesamtheit den Glaubensgemeinschaften abgetreten wird. Die Finanzämter können sich einen kleinen Teil der Kirchensteuer als Aufwandsentschädigung für den Einzug der Steuer entnehmen und müssen lediglich den Rest an die Glaubensgemeinschaften entrichten. Dadurch stellt die Kirchensteuer für die Bundesrepublik Deutschland eine lukrative Einkommensquelle dar. Jedes Jahr wird dadurch ein kleiner Teil der Kirchensteuer dafür genutzt, um Finanzierungslücken in den Haushalten des Bundes zu stopfen.

Steuerarten Bild 7 Grundsätzlich ist jedes Mitglied der christlichen Religionsgemeinschaften zur Zahlung der Kirchensteuer verpflichtet. Hierbei richtet sich die Höhe der Kirchensteuer direkt nach dem erwirtschafteten Einkommen des Steuerpflichtigen und wächst dadurch mit zunehmendem Einkommen. Aus diesem Grund ist in den letzten Jahren trotz stetig sinkender Mitgliederzahlen die Höhe der eingetriebenen Kirchensteuer massiv angestiegen. Die Kirchensteuer besitzt jedoch ebenfalls zwei wesentliche Ausnahmeregelungen, die es der christlichen Kirche ermöglichen, ihre Einnahmen aus Deutschland weiter zu erhöhen. So existieren neben der allgemeinen Kirchensteuer ebenfalls das Kirchengeld und das erweiterte Kirchengeld. Diese beiden Leistungen werden ebenfalls zu der Kirchensteuer hinzugerechnet und auf die beiden Glaubensgemeinschaften verteilt.

Wer muss in Deutschland die Kirchensteuer zahlen?

In Deutschland müssen alle Mitglieder der christlichen Glaubensgemeinschaft die Kirchensteuer zahlen. Da sich die Höhe der Kirchensteuer jedoch zum einen an der Höhe des erwirtschafteten Einkommens und andererseits an dem Wohnort innerhalb von Deutschland orientiert, sind einige einkommensschwache Bürger nicht zur Zahlung dieser Steuer verpflichtet, obwohl sie einer christlichen Kirche angehören.

In diesen Fällen greift das sogenannte Kirchengeld. Dieses ist unter Umständen auch für Sie als Vermieter von Monteurzimmern und Ferienimmobilien relevant. Sollten Sie in einem Geschäftsjahr zahlreiche Investitionen tätigen oder aufwändige Modernisierungsmaßnahmen durchführen, so könnte sich Ihr ausweisbarer Gewinn stark vermindern. Gemeinsam mit zahlreichen Freibeträgen und steuerlich absetzbaren Ausgaben ist es möglich, dass Sie in einem Jahr keine Einkommenssteuer zahlen müssen. Die Kirchensteuer beträgt jedoch einen festen Prozentsatz der zu zahlenden Einkommenssteuer und würde in diesen Situationen nicht gezahlt werden müssen. Um diese Situation zu vermeiden, wurde das Kirchengeld eingeführt. Sollten Sie keine Einkommenssteuer und dadurch ebenfalls keine Kirchensteuer zahlen müssen, sind Sie dazu verpflichtet, das sogenannte Kirchengeld als Kirchensteuer zu zahlen. Diese Steuer beträgt jährlich bis zu 115 Euro.

Weiterhin werden Sie zur Zahlung des Kirchengeldes verpflichtet, wenn Ihr Ehepartner oder Ihre Ehepartnerin der christlichen Kirche angehört. Auf sämtliche Angehörigen von Mitgliedern der christlichen Glaubensgemeinschaft wird das erweiterte Kirchengeld angewendet. Dadurch müssen Sie abhängig von Ihrem Einkommen ein erweitertes Kirchengeld in der Höhe von 96 Euro bis 3.600 Euro zahlen. Dieser Betrag wird jedoch erst bei einem Jahreseinkommen von über 30.000 Euro fällig. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden trotz dieser feinen Unterschiede sowohl Kirchensteuer, Kirchengeld als auch erweitertes Kirchengeld als Kirchensteuer bezeichnet.

Wie hoch ist die Kirchensteuer für Vermieter?

Die Höhe der Kirchensteuer ist immer von der Höhe der Einkommenssteuer und dem aktuellen Wohnort abhängig. Bei der Ermittlung Ihrer Steuerschuld werden natürlich ebenfalls Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung mit eingerechnet. Diese Einnahmen werden demnach mit dem Kirchensteuersatz von acht oder neun Prozent auf die zu zahlende Einkommenssteuer versteuert. Hierbei zahlen Sie acht Prozent, wenn Sie in einem der beiden Bundesländer Bayern oder Baden-Württemberg wohnhaft sind. In allen übrigen Ländern wird eine Kirchensteuer von neun Prozent fällig.

Steuerarten Bild 8 Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Kirchensteuer immer von Kinderfreibeträgen beeinflusst wird. Sollte sich Ihre Einkommenssteuer durch Kinderfreibeträge nicht senken, so zahlen Sie Ihre Kirchensteuer auf eine fiktive Einkommenssteuer, die zu zahlen wäre, wenn die Kinderfreibeträge einberechnet werden würden. Diese Situation ist immer dann gegeben, wenn Sie für Ihre Kinder Kindergeld beziehen. In diesem Fall senkt sich Ihre Einkommenssteuer nur dann, wenn der Steuervorteil über dem gezahlten Kindergeld liegen würde. Dennoch senkt sich hierbei ungeachtet der Einkommenssteuer immer die zu zahlende Kirchensteuer.

Wie kann bei der Kirchensteuer gespart werden?

Die Kirchensteuer wird nur dann fällig, wenn Sie oder Ihr Ehepartner Mitglied einer christlichen Kirchengemeinschaft sind oder im entsprechenden Kalenderjahr waren. Der einfachste Weg, um bei der Kirchensteuer zu sparen, besteht demnach in einem Austritt aus dieser Glaubensgemeinschaft. Hierbei gibt es jedoch einiges zu beachten, denn ein Austritt aus der christlichen Glaubensgemeinschaft erspart Ihnen nicht zwingend die Zahlung der Kirchensteuer.

Das Gesetz sieht hier eine eindeutige Regelung vor. Die Höhe der zu zahlenden Kirchensteuer hängt nur indirekt mit Ihrem Einkommen zusammen. Die Kirchensteuer ist ausschließlich an Ihre Einkommenssteuer gebunden. Bei einem Austritt aus der christlichen Glaubensgemeinschaft kommt es daher zu einer schwierigen steuerlichen Situation, denn die Einkommenssteuer ist lediglich einmal pro Jahr zu zahlen und wird nicht monatlich oder gar täglich abgerechnet. Aus diesem Grund wird Ihr gesamtes Einkommen des Jahres, in dem Sie für mindestens einen Tag ein Mitglied der christlichen Glaubensgemeinschaft waren, für die Berechnung der Kirchensteuer herangezogen,

Dabei müssen Sie jedoch nicht die Steuer für das gesamte Kalenderjahr tragen. Jeder Monat, in dem Sie für mindestens einen Tag Mitglied waren, wird hierbei mit einem Zwölftel des Gesamtbetrags berechnet. Treten Sie also bereits zum ersten Januar aus der Glaubensgemeinschaft aus, so müssen Sie lediglich ein Zwölftel der Kirchensteuer auf die Einkommenssteuer Ihres gesamten Jahreseinkommens zahlen.

Neben einem Austritt aus der Kirchengemeinschaft können Sie die zu zahlende Kirchensteuer lediglich senken, indem Sie Ihre Einkommenssteuer und damit die Bemessungsgrundlage der Kirchensteuer senken. Sollten Sie Kinder besitzen, so ist hierbei für Sie die fiktive Lohnsteuer relevant, in der die Kinderfreibeträge zum vollen Satz mit einberechnet werden.

www.Monteurunterkunft.de