Wichtige Versicherungen bei der Vermietung

03.05.2021 | 8 Min. | Monteurunterkunft.de

Wer eine Immobilie an Monteure oder Touristen vermietet, sollte sich gegen Risiken absichern. Wenn das Gebäude Schaden nimmt oder wenn sich ein Feriengast verletzt, kann das schnell teuer werden. Zu den empfehlenswerten Versicherungen gehören etwa die Gebäudeversicherung und die Elementarschadenversicherung, die bei höherer Gewalt, wie etwa Schäden durch Unwetter, eintritt. Die Betriebshaftpflichtversicherung tritt bei Schäden ein, die Dritten durch die Immobilie entstehen, die Geschäftsinhaltsversicherung haftet für Schäden beispielsweise durch Vandalismus. Ferner kann eine Glasversicherung ratsam sein, um hochwertige Spiegel, Kochflächen und andere Glasflächen abzusichern. Zu guter Letzt sollten Vermieter auch über eine Rechtsschutzversicherung nachdenken, die bei allen Rechtsstreitigkeiten rund um die Immobilie Schutz bietet. Im folgenden Artikel wird ausgeführt, welche Versicherungen für welchen Zweck sinnvoll sind.

Perfekt abgesichert – wichtige Versicherungen für die Ferienwohnung

Vermieten einer Immobilie an Touristen, Geschäftsreisende sowie Monteure kann sich für den Eigentümer des Hauses oder der Wohnung durchaus lohnen. So lassen sich regelmäßige Einnahmen generieren, die zur Bildung des eigenen Vermögens beitragen. Doch es drohen auch Risiken: Wird das Gebäude beschädigt oder verletzt sich einer der Gäste in ihm, so ist von versicherungsrelevanten Schadensfällen auszugehen. Welche Policen sollte der Vermieter dafür aber grundsätzlich abschließen? Insbesondere für Laien ist es dabei zumeist schwierig, allen Erfordernissen gerecht zu werden. Als Grundregel gilt jedoch: An der Sicherheit darf in keinem Falle gespart werden.

Die Gebäudeversicherung

Der erste Blick sollte stets der Immobilie selbst gelten. Treten an ihr Schäden auf, so ist die Sanierung derselben zumeist mit hohen Kosten verbunden. Daher bietet sich der Abschluss einer Gebäudeversicherung an. Kommt es zu Bränden, Tücken des Wetters und der Natur, zu Wertverlusten durch einen Austritt von Leitungswasser oder zu durch defekte Stromkabel verursachte Mängel, so werden diese durch die Police abgedeckt. Neben dem Hauptgebäude sind dabei auch alle sonstigen im Gesamtverbund zu sehenden Immobilien erfasst. So etwa die Garage, zusätzliche Gästehäuser, der Grund und Boden an sich sowie alle auf ihm befindlichen Anlagen.

Allerdings sollte bei Abschluss des Vertrages ein wichtiger Umstand beachtet werden: Grundsätzlich richtet sich die Gebäudeversicherung lediglich an solche Immobilien, die einer privaten Nutzung unterliegen. Für einen gewerblichen oder freiberuflichen Gebrauch des Wohnraums ist die Police zu erweitern. Üblicherweise ist dieser Vorgang mit wenig Aufwand verbunden und sollte für den Vermieter auch keine zusätzlichen Kosten beinhalten. Das Dokument wird schließlich lediglich von der privaten auf eine gewerbliche Deckung angepasst. Besteht – etwa durch die Hausverwaltung oder die Eigentümergesellschaft – bereits eine Gebäudeversicherung, so kann diese auch für eine einzelne Wohnung erweitert werden, wozu jedoch regelmäßig die Einwilligung des Vertragspartners und insofern des Hauseigentümers erforderlich sein dürfte.

Die Elementarschadenversicherung

Darüber hinaus kann es in einigen Wohnorten vorkommen, dass die gesamte Region besonders anfällig für Lawinen, Überschwemmungen, Erdbeben oder ähnliche Naturgewalten ist. Für die hier stehenden Immobilien empfiehlt sich neben der Gebäude- somit immer auch eine Elementarschadenversicherung. Ihr Umfang geht deutlich weiter, sie weist zudem eine höhere Deckungssumme auf. Das ist vor allem deshalb wichtig, da es bei den Elementarschäden nicht zu einzelnen Mängeln und Defekten kommt, sondern zumeist das Haus sowie der darunter befindliche Grund und Boden in seiner Gesamtheit in starkem Maße beeinträchtigt wird. Auch ein Totalverlust wäre also zu befürchten.

Fraglich für den Vermieter ist es allerdings, ob er eine eigenständige Elementarschadenversicherung abschließen oder die bereits bestehende Gebäudeversicherung auf diese grundsätzlichen Schäden erweitern möchte. Hierbei gilt, dass es in der Deckung nur selten einmal zu Unterschieden kommt. Schwerwiegender fallen dagegen die Abweichungen der Kosten aus: Das Anpassen der Gebäudeversicherung gilt als vergleichsweise teuer, wogegen ein vergleichbarer Schutz durch den separaten Abschluss der Elementarschadenversicherung günstiger erlangt werden kann. Ob sich der Schritt aber im Einzelfall lohnt, wäre individuell durch einen Sachverständigen zu ermitteln. Insbesondere dann, wenn sich die Immobilie in keinem allzu stark gefährdeten Gebiet befindet, in dem ein Hochwasser und Schneelawinen nicht zu befürchten sind.

Die Betriebshaftpflichtversicherung

Neben den Schäden am Gebäude kann es im Ernstfall immer auch dann zu hohen Forderungen kommen, wenn sich einer der Gäste während seines Aufenthaltes in der Ferienwohnung oder dem Monteurzimmer verletzt. Vielleicht erhält er beim Betätigen des Lichtschalters einen elektrischen Schlag oder der herunterfallende Spiegel im Badezimmer führt ihm Schnittwunden an den Füßen zu. Je schwerwiegender die Beeinträchtigungen an Körper und Seele des Mieters ausfallen, desto stärker kann der Vermieter dafür zur Kasse gebeten werden. Er sollte als Pendant zur privaten Haftpflicht- nun also eine gewerbliche Betriebshaftpflichtversicherung vorweisen können. Denn er ist auch gesetzlich zum Ersatz aller Schäden des Gastes verpflichtet, haftet also in jedem Falle.

Wichtig beim Abschluss ist es aber, dass die Police nicht alleine sämtliche denkbaren Personenschäden umfasst. Ebenso sollten Vermögens- und Sachschäden in die Deckung einbezogen werden können. Denn vielleicht bleibt der Mieter in seiner Gesundheit unversehrt, während seine Kleidung in Mitleidenschaft gezogen, sein Hab und Gut beschädigt oder sogar sein Bargeld zerstört wird. Auch für solche Forderungen haftet der Vermieter gesetzlich. Er muss somit darauf achten, dass der Versicherungsvertrag einerseits alle möglichen Schadensfälle beinhaltet, er andererseits aber eine derart hohe Deckungssumme aufweist, dass selbst starke Gefährdungen der Gesundheit zumindest wirtschaftlich ausgeglichen werden können.

Die Geschäftsinhaltsversicherung

Der beispielhaft genannte zu Boden fallende Spiegel verdeutlich aber zugleich, dass auch dem Vermieter immer wieder kleinere Schäden entstehen können. Vielleicht durch einen unsachgemäßen Gebrauch des Gastes, durch sanfte Gewalten der Natur, durch Einbrüche, durch einen altersgemäßen Verschleiß oder durch vorhandene Defekte in der Wohnung, wozu etwa der Austritt des Leitungswassers zählen kann. Insbesondere in häufig frequentierten Gastbetrieben gehören geringfügige Mängel fast schon zur Tagesordnung, sollten also auch entsprechend versichert sein. Das gelingt am besten mit der Geschäftsinhaltsversicherung. Sie bezieht sich auf das gesamte Inventar, ebenso aber auf zu verkaufende Waren – also dann, wenn der Vermieter zusätzlich einen kleinen Shop betreibt.

" Ratsam ist es zudem, in stadtnahen und zentral gelegenen Gebieten die Police auf alle Schäden zu erweitern, die durch Vandalismus begangen werden. "

Ratsam ist es zudem, in stadtnahen und zentral gelegenen Gebieten die Police auf alle Schäden zu erweitern, die durch Vandalismus begangen werden. Dabei werden alle durch menschliche Hand ausgelösten Mängel und Defekte umfasst, die dem Vermieter unverschuldet entstehen. Inwieweit dieser aber zur Sicherung des Gebäudes verpflichtet ist, um einen Ausgleich durch die Versicherung zu gewährleisten, muss im Einzelfall entschieden werden. Auch hier empfiehlt sich somit die Beratung durch einen Sachverständigen. Zumal dann, wenn die Höhe der Deckungssumme festzulegen ist, vorher also eine Bewertung der Immobilie erfolgen muss. Dennoch gehört die Geschäftsinhaltsversicherung zu den dringendsten Notwendigkeiten des Vermieters.

Die Glasversicherung

Unter allen Bestandteilen eines Gebäudes gehen wohl solche am ehesten zu Bruch, die aus Glas gefertigt sind. Insbesondere hochwertig gestaltete Verglasungen in Schränken und Vitrinen, doppelt gesicherte Fenster, der antike Spiegel oder die modernen Kochfelder lösen mit ihren Scherben aber zumeist auch hohe wirtschaftliche Schäden aus. Hier stellt sich häufig die Frage, ob diese durch eine der genannten Versicherungen bereits umfasst sind. Selbst bei einer positiven Beantwortung weisen viele der Policen jedoch eine Begrenzung der Deckungssumme auf – sie wird dem eigentlichen Sachschaden im Regelfall nicht gerecht. Folglich sollte über eine zusätzliche Glasversicherung nachgedacht werden.

Eine solche gilt als vergleichsweise günstig, ist also mit geringen Kosten versehen. Allerdings empfiehlt es sich, die Police exakt auf die am und im Gebäude befindlichen Glasflächen anzupassen. Möglich wäre es zudem, eine bestehende Geschäftsinhaltsversicherung auch auf das vorhandene Glas zu erweitern. Dieser Schritt ist aber wenig ratsam, da es sich dabei meist um pauschale Wert- und Schadenssummen handelt, die in keiner Weise individuell auf die Immobilie ausgelegt sind oder darauf angepasst werden können. Und das ist immer dann besonders ärgerlich, wenn ein hochwertiger Glasgegenstand zu Bruch geht und das eigentliche Ausmaß des finanziellen Schadens erkennbar wird. Auch hier lohnt sich das Sparen folglich nicht.

Die Rechtsschutzversicherung

Vermieter gehören glücklicherweise zu jenen Gewerbetreibenden, die eher selten in handfeste Rechtsstreitigkeiten verwickelt sind. Meist formen die Gesetze sowie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen bereits alle Rechte und Pflichten des Gastgebers sowie des Gastes aus. Alles Weitere lässt sich vertraglich vereinbaren. Kommt es dennoch einmal zu Beanstandungen, so werden diese im Regelfall relativ schnell abgewickelt, sodass eine weitere Klärung durch Schlichter oder sogar ein Verfahren vor Gericht nicht mehr notwendig ist. Demgegenüber gibt es aber auch jene Fälle, in denen sich alle Beteiligten nicht einigen können. Droht ein langwieriger Konflikt, so ist der Vermieter mit der Rechtsschutzversicherung auf der sicheren Seite.

Allerdings sind die meisten Policen pauschal aufgebaut, umfassen also mehrere Rechtsgebiete in allgemeiner Form. Das mag für viele Verbraucher wichtig sein, um sich einen möglichst großen Schutz zu sichern. Vermieter sollten dagegen eine Anpassung erwirken. Diese lässt sich etwa für alle zivilrechtlichen Fragen vornehmen. Ebenso für die Besonderheiten des Wohn- und Mietrechts. Bedeutsam wird eine solche Maßnahme immer dann, wenn in einem bestehenden Rechtsstreit ein qualifizierter Jurist des Mietrechts engagiert wird. Er wäre von den pauschal gestalteten Policen im Regelfall nicht umfasst, müsste also privat entlohnt werden. Seine Dienste würden allerdings von einer auf den Vermieter ausgelegten Rechtsschutzversicherung sehr wohl übernommen.

Weitere Besonderheiten

Mit den genannten Versicherungen sollte der Vermieter in jedem Falle abgesichert sein. Ob er darüber hinaus weitere Policen besitzen oder den vorhandenen Schutz individuell noch persönlicher anpassen möchte, wird im Einzelfall entschieden. So etwa, wenn sich eine der Immobilien im Ausland befindet und sich die Frage des Versicherungsschutzes vor Ort ergibt. Hierbei wären zwei Wege beschreitbar. Einerseits ist das Abschließen der Police im Ausland möglich. Dabei ist es ratsam, den Vertrag gegebenenfalls übersetzen und an deutsches Recht anpassen zu lassen. Andererseits können deutsche Versicherer ihren Schutz auch auf das Ausland ausdehnen, was im Regelfall aber zu stark steigenden Kosten führt.

Es empfiehlt sich somit für den Vermieter, sämtliche Wünsche und Bedürfnisse an die abzuschließenden Versicherungen stets mit einem Sachverständigen zu besprechen. Mit ihm können zudem Begehungen der Immobilien vorgenommen werden. Auch eine Bewertung aller Gebäude sollte vor Abschluss der Verträge erfolgen, um die Schadenssummen möglichst konkret anzupassen. Üblicherweise wird dem Vermieter anschließend ein Paket aus fünf bis sieben notwendigen Policen geschnürt, wobei es gegebenenfalls zu einer Erweiterung desselben kommen kann. In jedem Fall müssen der offerierte Schutz und die damit verbundenen Kosten aber überprüft werden: Ungenutzte Leistungen stellen schließlich auch immer einen wirtschaftlichen Faktor dar, der die Einnahmen des Vermieters schmälern kann.