Gewerbeanmeldung für Vermieter von Monteurzimmern/ Ferienwohnungen

12.01.2021 | 8 Min. | Monteurunterkunft.de

Wer arbeitsbedingt reist, sucht oft eine angenehme Monteurunterkunft, speziell ein sogenanntes Monteurzimmer. Hiervon profitieren gerade Besitzer einer Ferienwohnung nach einer entsprechenden allgemein rechtlichen bzw. steuerrechtlichen Beratung: Selbst nach Anmeldung eines Gewerbes kämpfen Vermieter nicht unbedingt mit steuerlichen Nachteilen. Für die Anmeldung beim Gewerbeamt fällt außerdem nur eine einmalige Gebühr im niedrigen zweistelligen Bereich an. Langfristig rentiert sich dann das Gewerbe dank der ganzjährig vermieteten Zimmer besonders.

Monteurzimmer – Vermieter müssen nicht immer Gewerbe anmelden

Wer der Arbeit wegen das eigene Wohngebiet verlassen muss, sieht sich nach möglichst komfortablen Monteurunterkünften um. In unterschiedlichen Branchen gehen Betriebe sogar eine langfristige Kooperation mit Unterkunftsvermietern in weiter entfernten Städten ein, um Mitarbeiter dauerhaft untergebracht zu wissen. Davon profitieren vor allem Besitzer von Ferienwohnungen. Ferienimmobilien sind in der Nebensaison nämlich oft nur unzureichend ausgelastet.

Erfolg mit Ferienwohnungen, Ferienhäusern und anderen Ferienimmobilien stellt sich nur dann ein, wenn die Unterkunft auch außerhalb der Hauptsaison genügend Einnahmen erzielt. Um die gleichbleibenden Fixkosten auch ohne Touristen und Urlauber leichter abzudecken und die Wohnungen in der Nebensaison gewinnbringend an den Mann zu bringen, funktionieren immer mehr Vermieter ihre Ferienimmobilien halbjährig zu Monteurunterkünften um. Mittlerweile stellen auch Privatpersonen ungenutzte Räume innerhalb der eigenen vier Wänden als Monteurzimmer zur Verfügung. Im Regelfall erhalten Vermieter von Monteurunterkünften von ihrer Stadtverwaltung binnen kürzester Zeit die Aufforderung zur Gewebeanmeldung. Nicht immer ist die Gewerbeanmeldung aber tatsächlich erforderlich. Die individuellen Umstände und die Argumentationskraft des Vermieters entscheiden.

Mietgewerbe sind durch dauerhafte Mietgewinnabsichten charakterisiert

Eine Gewerbeanzeigepflicht über private Vermietung besteht nach Ordnungsrecht 14, 55 c GewO für Vermieter von Privatzimmern, Zimmern auf dem Bauernhof, Pensionszimmern, Ferienwohnungen und Ferienhäusern. Diese Anzeige entspricht noch keiner Gewerbeanmeldung. Erst mit der Gewerbeanmeldung erklären Vermieter der zuständigen Gemeinde, dass sie mit der Vermietung von Monteurunterkünften eine wirtschaftliche Aktivität mit Gewinnabsicht unternehmen. Nicht immer handelt es sich bei der Unterkunftsvermietung rechtlich gesehen um eine Wirtschaftsaktivität im Sinne eines Gewerbes. Definitionsgemäß besitzen gewerbliche Tätigkeiten bestimmte Merkmale. Zu den Hauptmerkmalen zählen vor allem:

• die Absicht der Gewinnerzielung im Sinne einer Einkunftsquelle
• die Tätigkeitserkennung für Dritte nach Außen im Sinne einer Zuwendung an die Öffentlichkeit
• die Dauerhaftigkeit der Tätigkeit. Einmalige oder gelegentliche Einkunftsquellen qualifizieren sich nicht zum Gewerbe.
• die Selbstständigkeit auf einem bestimmten Wirtschaftsgebiet
• die Grenzenzüberschreitung privater Vermögensverwaltung

Alle genannten Merkmale müssen gemeinsam vorliegen, um eine Einnahmequelle zum Gewerbe zu qualifizieren. Unter einem wirtschaftlichen und damit gewerblichen Geschäftsbetrieb versteht die AO (Abgabenordnung) damit eine selbstständige und dauerhafte Tätigkeit, die mit wirtschaftlichen Vorteilen eines bestimmten Ausmaßes verbunden ist. Selbstständigkeit zeichnet sich durch die Tätigkeitsausführung auf eigenes Risiko (Unternehmerrisiko) und Eigenverantwortung (Unternehmerinitiative) aus. Nachhaltigkeit meint in diesem Fall Tätigkeiten, die mit Wiederholungsabsicht stattfinden und zu einer regelmäßigen Einkunftsquelle werden sollen. Das Ausmaß der Wirtschaftsvorteile überschreitet bei einer gewerblichen Tätigkeit mit diesen Merkmalen die Grenzen einer privaten Vermögensverwaltung. Diese Grenzen sind allerdings äußerst lose definiert. Die individuellen Umstände entscheiden, wann eine private Vermögensverwaltung von gewerblichen Tätigkeiten abzugrenzen ist. Prinzipiell macht die Verwendung eigener Vermögenswerte die Vermietung von Monteurunterkünften zu einer Tätigkeit innerhalb der privaten Vermögensverwaltung.

Gewerbe oder nicht? - Vermieter von Monteurzimmern müssen argumentieren können

Wegen der losen Definition von Grenzen der privaten Vermögensverwaltung fragen potenzielle Vermieter von Ferienwohnungen und Monteurzimmern im Zweifelsfall beim Steuerberater nach. In den meisten Fällen wird der eine Empfehlung zur Gewerbeanmeldung oder zumindest Nachfrage beim Gewerbeamt aussprechen. Unabhängig von der zeitlichen Dauer oder dem Umfang der Vermietungstätigkeit müssen Vermieter auf Mieteinnahmen in jedem Fall Einkommenssteuer entrichten. Das gilt sogar dann, wenn sich die Vermietung lediglich auf ein Einzelzimmer bezieht. Ebenso besteht Einkommenssteuerpflicht, wenn es sich beim Vermietungsvorhaben lediglich um eine einmalige Tätigkeit handelt. Zumindest sobald der Vermieter mit dem Vorhaben Einkünfte erzielt, ist die Vermietung von Monteurzimmern oder Monteurwohnungen deshalb ohnehin dem Finanzamt mitzuteilen und muss in Anlage V der Einkommensteuererklärung Erwähnung finden. Das heißt allerdings nicht, dass damit zwingende Gewerblichkeit vorliegt. Die Pflicht zur Gewerbeanmeldung hängt also weniger von tatsächlich erzielten Gewinnen und Einkünften ab, als von der Darstellung und Argumentation des Vermieters. Falls ein Vermieter finanziell wesentliche Profite erzielt, muss sogar dieser Umstand nicht zwingend mit Gewerblichkeit gleichzusetzen sein.

Zusätzlichen Serviceleistungen können die Grenzen privater Vermögensverwaltung überschreiten

Die meisten Vermieter von Monteurzimmern und so genutzten Ferienwohnungen bieten ihre Immobilien als Selbstversorgerunterkunft an. Die eingemieteten Arbeiter erhalten in diesem Fall keine Zusatzleistungen wie Bewirtung oder Transferleistungen. Wer neben der Vermietung an sich zusätzliche Serviceleistungen wie Frühstücksbuffet, Bettenmachen, Zimmerreinigung, Wäschewechsel oder Voll- und Halbpension anbietet, überschreitet spätestens mit diesen Serviceleistungen oft die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung. Das gilt unabhängig von der Größe des Beherbergungsbetriebs. Sogar die Bewirtung der Gäste im eigenen Haus kann das Gewerbeamt in diesem Fall zur Einstufung als Gewerbebetrieb bewegen. Steuerrechtlich betrachtet, entspricht also vor allem hotelmäßige Nutzung oder Vermietung von Zimmern und Unterkünften nach Pensionsart einem Gewerbe. Speziell Einrichtungen wie eine Rezeption deuten auf eine unternehmerische Organisation hin und machen Vermietungstätigkeiten so zum gewerblichen Betrieb. Wer Monteurzimmer dagegen als Selbstversorgerzimmer anbietet, muss unter gewissen Umständen kein Gewerbe anmelden.

Kriterien für Beherbergungsgewerbe nach Bundesfinanzhof

In der Vergangenheit hat der Bundesfinanzhof im Einzelfall unterschiedliche Kriterien herangezogen, um Beherbergungstätigkeiten auf ihren gewerblichen Charakter zu untersuchen. Die Vermietung von bis zu drei Wohnungen entspricht laut vergangener Urteile nicht zwingend einer hotelmäßigen Organisation und wurde vom Bundesfinanzhof deshalb mehrmals in die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung eingeordnet. Für Ferienwohnungen mit den folgenden Eigenschaften hat die obersteuerrechtliche Stelle den Gewerbebetrieb bejaht:

• vollmöblierte Wohnungen
• in reinen Wohnanlagen und im Verbund mit weiteren Ferienwohnungen gelegene Unterkünfte
• Ferienwohnungen mit kurzfristiger Vermietung an stetig wechselnde Mieter
• Unterkünfte mit hotelmäßiger Rezeption und ständig anwesendem Personal

Sind die genannten Kriterien nicht erfüllt, so kann gute Darstellung und Argumentation durch den Vermieter die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung oftmals weit genug ausdehnen, um kein Gewerbe anmelden zu müssen.

Gewerbesteuer- und Umsatzsteuerpflicht für Monteurzimmer und Ferienwohnungen

Bis vor einer Dekade war die Einstufung einer Vermietungstätigkeit als Beherbergungsbetrieb noch mit zahlreichen Konsequenzen behaftet, so zum Beispiel mit der Erfordernis einer Ausschankgenehmigung oder anderweitig gastgewerblicher Genehmigungen. Mittlerweile zieht die Einstufung als Gewerbe für Vermieter von Monteurzimmern oder Monteurwohnungen allenfalls steuerrechtliche Konsequenzen nach sich. Bei Jahresumsätzen unter 17.500 Euro gelten Vermieter als Kleinunternehmer und müssen deshalb keine Mehrwertsteuer in ihren Rechnungen ausweisen. Steuerrechtlich gesehen kommt es bei der Umsatzsteuerpflicht prinzipiell weniger auf den Gewerbecharakter, als auf die Vermietungsdauer an. Über der Grenze von 17.500 Euro besteht für Vermieter so die Pflicht zur Mehrwertsteuerausweisung, falls er Zimmer zur kurzfristigen Beherbergung Fremder anbietet. Von Kurzfristigkeit ist laut BFH bei Beherbergungen von maximal sechs Monaten die Rede. Die Gewerbesteuerpflicht besteht wiederum für private Vermieter von Monteurzimmern und Ferienunterkünften ab jährlichen Gewinnerträgen von 24.500 Euro. Unter dieser Freigrenze geben Vermieter die Einnahmen aus der Vermietung lediglich in der Lohn- oder Einkommenssteuererklärung an. Bei Erträgen ab 24.500 Euro muss der Vermieter für die Tätigkeit mit relativ großer Sicherheit ein Gewerbe anmelden.

Monteurzimmer als Gewerbe anmelden: Diese Kosten entstehen

Die bloße Anzeige beim Gewerbeamt hat deklarativen Charakter und ist zunächst mit keinerlei Voraussetzungen verbunden. Die Gewerbeanzeige wird dem Finanzamt weitergeleitet, das die Auswirkungen der Privatvermietung auf die Steuerangelegenheiten des Vermieters ermittelt. Für alle Gewerbeangelegenheiten ist die Gewerbemeldestelle des jeweiligen Ordnungsamts oder die Gemeindeverwaltung zuständig. Vermieter von Monteurunterkünften und Monteurzimmern füllen bei der Anmeldung Formulare aus, die mittlerweile auch über das Internet zugänglich sind. Das entsprechende Formular entspricht dem Gewerbeanmelde-Formular GewA1. Das ausgefüllte Dokument ist bei der zuständigen Behörde abzugeben, die sich daraufhin um die Weiterleitung kümmert. Neben dem Finanzamt des Wohnortbezirks wird das Formular an die Industrie- und Handelskammer sowie die Berufsgenossenschaft übermittelt. Die entsprechenden Institutionen stellen nach der Prüfung den Kontakt zum Vermieter her, um genauere Angaben zur Art der Vermietung zu erhalten. Der Gewerbeschein zum Nachweis der Ordnungsmäßigkeit wird vom Meldeamt ausgestellt. Hierfür fällt eine einmalige Bearbeitungsgebühr zwischen 15 und 65 Euro an. Wird dem Gewerbeamt die eigene Selbstständigkeit verschwiegen, können später hohe Bußgelder und Nachzahlungen anfallen.

Fazit: Gewerbeanmeldung für Vermieter von Monteurzimmern

Wer Mieteinnahmen durch die Vermietung von Monteurunterkünften erzielt, sollte sich in jedem Fall steuerrechtlich oder juristisch beraten lassen. Auch bei der Gewerbeanmeldung haben Vermieter nicht zwingend mit finanziell schwerwiegenden Nachteilen zu rechnen. Die Vorteile alljährlich ausgelasteter Zimmer wiegen etwaige Steuernachteile ohnehin wieder auf.