Schadensersatz bei Monteurunterkünften

25.05.2021 | 7 Min. | Monteurunterkunft.de

Ein Monteur kann aus verschiedenen Gründen von seinem Vermieter Schadenersatz verlangen – beispielsweise dann, wenn dieser ihm die gemietete Unterkunft nicht zur Verfügung stellt. In diesem Fall kann der Arbeiter ein anderes Monteurzimmer anmieten und die Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Auch für einen Arbeits- und Verdienstausfall kann der Vermieter belangt werden. Bei Mängeln in der Monteurunterkunft (Schimmel, verstopfte Abflüsse) kann der Mieter ebenfalls Schadenersatz geltend machen. Zu diesem Zweck und um zu verhindern, dass der Mieter für bereits vorhandene Schäden verantwortlich gemacht wird, sollte beim Einzug ein Übergabeprotokoll angefertigt werden. Wird das Eigentum des Mieters durch Schäden an der Mietsache in Mitleidenschaft gezogen (etwa durch Ungeziefer), spricht der Jurist von einem Mangelfolgeschaden. Hier besteht ebenfalls die Möglichkeit, den Vermieter auf Schadenersatz zu verklagen.

Rechtliche Einordnung von Monteurunterkünften

Das deutsche Rechtssystem kennt verschiedene Vertragstypen, die mit jeweils speziellen gesetzlichen Wertungen und Voraussetzungen einhergehen. Es ist deshalb zwingend nötig, zunächst die im Einzelfall abgeschlossene Vereinbarung einem bestimmten Vertragstyp zuzuordnen.

Die Nutzungsüberlassung einer Monteurunterkunft stellt sich aus rechtlicher Sicht zunächst als den Abschluss eines Mietvertrages dar. Dieser ist in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Unterkunft über einen Vermittler gebucht wird, der mindestens eine weitere Dienstleistung gebündelt anbietet. In diesem Fall haben die Parteien nämlich einen Reisevertrag abgeschlossen. So liegt ein Reisevertrag vor, wenn der Vermittler z. B. die Anfahrt zur Arbeiterwohnung, die er vermietet, organisiert. In der Praxis kommt das allerdings nur sehr selten vor.

Nach der Rechtsprechung der Zivilgerichte können bei der Anmietung von Handwerkerzimmern und Monteurunterkünften außerdem die Sondervorschriften des Wohnraummietrechts (§§ 549 ff. BGB) einschlägig sein. Das hat vor allem für den Vermieter Bedeutung, da dessen Rechte im Wohnraummietrecht weniger scharf sind als beim allgemeinen Mietrecht. Für die Entstehung von Schadensersatzansprüchen ist die Differenzierung wichtig, weil sich der Mieter ggf. auf die Nichtbeachtung seiner besonders stark ausgeprägten Interessen an der Nutzung der Mietsache berufen kann.

Bereits jetzt zeigt sich, dass das Mietrecht eine komplexe Materie darstellt. Im Folgenden soll deshalb zwischen den Ansprüchen des Mieters und denen des Vermieters differenziert werden. Die Durchsetzung der Ansprüche erfolgt für alle Parteien auf dieselbe Art und Weise.

Wann hat ein Mieter Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter?

Für den Monteur stellt sich die Frage, ob er von seinem Vermieter Schadensersatz verlangen kann, häufig in den folgenden Fällen:

• 1. Der Vermieter stellt die Unterkunft nicht zur Verfügung
• 2. Die Monteurunterkunft ist mangelhaft
• 3. Der Mieter erleidet aufgrund der Monteurunterkunft einen Sach- oder Personenschaden

Der Vermieter stellt die Unterkunft nicht zur Verfügung

Monteure und andere beruflich Verreisende sind in der Regel auf eine Wohnung vor Ort angewiesen. Es ist deshalb besonders ärgerlich, wenn der Vermieter die Mietsache sachgrundlos nicht zur Verfügung stellt. Hierin liegt eine evidente Vertragsverletzung, die den Monteur zum Schadensersatz berechtigt. Er kann sich ein neues Zimmer anmieten und die Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Das gilt selbst dann, wenn das mit Mehrkosten verbunden ist. Sofern es aufgrund des fehlenden Monteurzimmers zu einem Arbeits- bzw. Verdienstausfall kommt, muss der Vermieter auch für diesen aufkommen.

Denn durch den Vertrag hat sich der Vermieter dazu verpflichtet, dem Monteur als Mieter die Nutzung des Zimmers bzw. der Mietsache zu überlassen. Etwas anderes gilt nur, wenn im Vertrag ein Rücktrittsvorbehalt vereinbart wurde oder die Mietsache ohne Schuld des Vermieters untergeht (z. B. wegen eines Großbrandes, der das komplette Haus zerstört).

Doch ein Rücktrittsvorbehalt führt nicht zwangsläufig dazu, dass Schadensersatzansprüche ausgeschlossen werden. Denn für formularmäßige Mietverträge ist § 308 Nr. 3 BGB zu beachten. Eine Vereinbarung, die dem Vermieter den sachgrundlosen Rücktritt ermöglicht, ist nach dieser Vorschrift unwirksam. Damit verbleibt dem Monteur der Schadensersatzanspruch. Da jede Klausel einzeln überprüft werden muss, sollten Sie einen Rechtsanwalt zurate ziehen.

Mängel in der Monteurunterkunft: Minderung und Schadensersatz

Mängel der Mietsache bieten in der Praxis den häufigsten Anlass für Rechtstreitigkeiten zwischen den Vertragsparteien. Wann ein Mangel vorliegt, bestimmt § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Das Monteurzimmer ist immer dann mangelhaft, wenn es in seiner Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Zu den gängigsten Mängeln zählen verstopfte Abflüsse, Schimmel, Feuchtigkeit sowie undichte Fenster oder nicht abschließbare Türen. Diese fallen in der Mehrzahl der Fälle erst nach dem Einzug auf, weswegen umgehendes Handeln gefragt ist. Sobald Sie einen Mangel bemerken sind Sie dazu verpflichtet, den Mangel Ihrem Vermieter zu melden. Tun Sie dies nicht, riskieren Sie den Verlust Ihres Schadensersatzanspruchs. Außerdem besteht die Gefahr, selbst in Anspruch genommen zu werden. Um dies zu vermeiden ist es ratsam, beim Einzug ein schriftliches Übergabeprotokoll anzufertigen.

Neben den bereits genannten typischen Mängeln kann sich eine Mangelhaftigkeit aber auch aus der vertraglichen Vereinbarung ergeben. Die Parteien können nämlich eine bestimmte Beschaffenheit vereinbaren. So liegt z. B. auch dann ein Mangel vor, wenn eine Arbeiterunterkunft in unmittelbarer Nähe einer S-Bahn-Station liegen soll, die Station tatsächlich aber einige Kilometer entfernt ist.

Doch welche Positionen werden konkret erfasst? Das Recht zum Schadensersatz bei Mangelhaftigkeit hat zwei Dimensionen. Zum einen können Sie auf die Leistung verzichten und ein neues Zimmer anmieten. Zum anderen können Sie den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen. Das geht jedoch nur, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung etwa aufgrund eines Wasserrohrbruchs notwendig ist. Die Geltendmachung des Schadensersatzanspruches ist neben einer Minderung der Miete möglich.

Mangelfolgeschäden

Darüber hinaus haben Sie als Monteur auch einen Anspruch, sogenannte Mangelfolgeschäden ersetzt zu verlangen. Mit diesem Begriff bezeichnen Juristen Schäden, die durch die Mietsache an anderen Gütern des Mieters entstehen. Wenn Sie etwa in einem Zimmer schlafen, das von Ungeziefer befallen ist, können Sie bei Bedarf die Reinigungskosten Ihrer Kleidung verlangen. Sollte das Ungeziefer mit nach Hause gebracht werden und sich dort ausbreiten, muss der Vermieter auch für diese Beseitigungskosten aufkommen.

Wann hat ein Vermieter Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter?

Für den Vermieter stellt sich die Frage, ob er vom Mieter Schadensersatz verlangen kann, häufig in den folgenden Fällen:

• 1. Die verbindliche Buchung wird nicht eingehalten
• 2. Der Mieter zahlt nicht
• 3. Der Mieter beschädigt die Mietsache
• 4. Der Mieter unterlässt eine Mängelanzeige

Die verbindliche Buchung wird nicht eingehalten

Vor allem bei Monteur- und Arbeiterzimmern kommt es des Öfteren vor, dass Interessenten ihre vertragliche Verpflichtung nicht hinreichend ernst nehmen. Häufig werden mehrere Objekte besichtigt und „vorsorglich“ für jedes Zimmer eine verbindliche Zusage erteilt. Hier ist hervorzuheben, dass der Abschluss eines Mietvertrages nicht schriftlich erfolgen muss. Bereits die mündlich erteilte Zusage entfaltet Rechtswirkungen! Als Vermieter sind Sie deshalb verpflichtet, weiteren Interessenten abzusagen. " Anders als beim Kaufvertrag existiert beim Mietvertrag kein generelles Widerrufsrecht. " Im Gegenzug hierzu ist aber auch der Mieter an seine Erklärung gebunden. Hiervon kann er sich nicht einfach lösen. Denn anders als beim Kaufvertrag existiert beim Mietvertrag kein generelles Widerrufsrecht. Kommt die vereinbarte Vermietung nun nicht zustande, weil sich der Mieter nicht an seine Zusage halten will, haben Sie als Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der vereinbarten Miete.

Der Mieter zahlt nicht

Gelegentlich kommt es vor, dass der Mieter einen Vertrag abschließt, die Mietsache nutzt und dann die Zahlung verweigert. Sofern Sie aufgrund dieser unberechtigten Zahlungsverweigerung oder einer verspäteten Zahlung wirtschaftliche Einbußen erleiden, können Sie diese zusätzlich zur Miete als Schadensersatz verlangen. Das gilt etwa für Anwaltskosten, die dadurch entstanden sind, dass Sie den Mieter nach dessen Verzug erneut abmahnen lassen.

Beschädigungen der Mietsache

Als Vermieter überlassen Sie Ihrem Mieter die Nutzung des Zimmers bzw. der Wohnung. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um ein Monteurzimmer oder aber eine Ferienwohnung handelt. Der Mieter ist vertraglich dazu verpflichtet, pfleglich mit der ihm überlassenen Sache umzugehen. Schließlich übertragen Sie ihm nicht das Eigentum, sondern lediglich die Nutzungsmöglichkeit. Hieraus folgt, dass Sie bei Beschädigungen der Mietsache einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter haben.

In der Praxis kommt es vor allem zu Substanzschäden. Da Monteurwohnungen, Messezimmer und Arbeiterwohnungen häufig möbliert vermietet werden, besteht ein Anspruch auch bei der Beschädigung des Mobiliars. Voraussetzung für einen derartigen Schadensersatzanspruch ist allerdings, dass der Mieter die Sache schuldhaft beschädigt hat. Dies wird allerdings vermutet, sodass der Mieter beweisen muss, die Sache nicht beschädigt zu haben.

Der Höhe nach können Sie diejenigen Kosten ersetzt verlangen, die zur Wiederherstellung der Sache notwendig sind. Es werden also insbesondere Reparaturkosten ersetzt. Die Rechtsprechung lässt es Ihnen frei, die Schäden tatsächlich reparieren zu lassen. Es ist also durchaus möglich, die Reparaturkosten zu verlangen ohne eine Reparatur durchzuführen (fiktive Schadenberechnung).

Fallen die tatsächlichen oder fiktiven Reparaturkosten allerdings wesentlich höher aus als die Anschaffung eines vergleichbaren Objekts, so bleibt der Anspruch auf den Wert der Ersatzsache beschränkt. Das ist vor allem für die Beschädigung von einfachen Möbelstücken, wie sie in einem Zimmer für Monteure häufig anzutreffen sind, von Bedeutung.

Die unterlassene Mängelanzeige des Mieters

Wie bereits dargelegt wurde, ist der Mieter gesetzlich zur Mängelanzeige verpflichtet. Zeigt sich ein Mangel oder wird eine Maßnahme zur Gefahrenabwehr erforderlich, so hat der Mieter dies seinem Vermieter unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern anzuzeigen. Dies folgt aus § 536c Abs. 1 BGB. Verletzt der Mieter diese Pflicht, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des hieraus resultierenden Schadens verpflichtet (vgl. § 536c Abs. 2 BGB).

Ein derartiger Anspruch besteht z. B im folgenden Fall: Der Monteur kommt in seine für eine Woche angemietete Wohnung. Nach drei Tagen fällt die Heizung aus, was der Monteur auch bemerkt. Wegen seiner langen Arbeitszeiten stört ihn das allerdings wenig, sodass er nichts unternimmt. Kommt es nun wegen der unterlassenen Beheizung zu einem Rohrbruch, so hat der Monteur den Schaden zu ersetzen. Er hätte den Vermieter informieren müssen.

Durchsetzung der Ansprüche: Klage und Mahnverfahren

Ansprüche müssen gerichtlich durchgesetzt werden. Hierzu können Sie entweder Klage zum Amtsgericht erheben oder ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten. Während bei einer Klage der Anspruch durch das Gericht geprüft wird, erfolgt das Mahnverfahren automatisch. Es wird ein Bescheid erlassen, der zur Zahlung verpflichtet. Unternimmt der Schuldner nichts, so kann vollstreckt werden. Reicht er Widerspruch ein, wird das Verfahren in ein reguläres gerichtliches Klageverfahren umgestellt.

Beide Wege der Anspruchsdurchsetzung können zwar theoretisch auch ohne einen Rechtsanwalt eingeleitet werden. Hiervon ist allerdings aufgrund der komplexen Materie zwingend abzuraten. Zur Überprüfung Ihrer Ansprüche sollten Sie sich immer zunächst an einen Rechtsanwalt wenden.