Vermietung von Monteurzimmern in Wohnhäusern
Rechtliche Stolperfallen für neue Vermieter

02.05.2021 | 12 Min. | Monteurunterkunft.de

Zu den Stolperfallen bei der Vermietung von Monteurzimmern gehört die doppelte Vermietung. Im Alltagsstress kann es vorkommen, dass Sie ein Zimmer zweimal zur gleichen Zeit vermieten. Eine der Buchungen kann somit nicht erfüllt werden und Sie müssen Schadensersatz leisten. Daneben ist es wichtig, die Vermietung als Gewerbe anzumelden und Steuern dafür zu zahlen. Wenn die Wohnung nicht Ihr Eigentum ist, muss eine Genehmigung des Eigentümers eingeholt werden, bevor Sie an Vermietung denken. Für Werbung im Internet müssen Sie ein Impressum angeben und Sie müssen wahrheitsgemäße Angaben zu Ihrem Angebot machen. Empfehlenswert ist es, sich vorher rechtlichen Rat einzuholen.

Sie möchten in Ihrem Wohnhaus eine Wohnung als Ferienwohnung oder Monteurzimmer einrichten lassen. Also machen Sie ein bisschen Werbung und warten, bis der erste Interessent kommt. Dann passiert die Schlüsselübergabe – fertig. Wenn Sie sich dies so einfach vorgestellt haben, müssen wir Sie leider enttäuschen. Als Vermieter einer Wohnung, die als Ferienwohnung oder Monteurzimmer in Betracht kommen soll, sollten Sie sich auch mit dem rechtlichen Hintergrund eingehend beschäftigen. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, wie Sie ein Monteurzimmer in einem gewöhnlichen Wohnhaus einrichten können, ohne rechtliche Schwierigkeiten zu riskieren.

Zuerst gilt: Rat vom Anwalt!

Wir bieten Ihnen an dieser Stelle rechtliche Hilfe. Allerdings ist das Miet- und Wohngesetz so umfassend und komplex, dass es unmöglich ist, auf spezifische Fälle innerhalb eines Ratgebers einzugehen. Unabhängig davon, welche Ratschläge Sie aus diesem Artikel mitnehmen, sollten Sie sich also für konkrete Fälle unbedingt rechtlichen Beistand suchen, um auf der sicheren Seite zu sein. Verstehen Sie diesen Ratgeber daher am besten als Fundament, auf dem Sie Ihr Wissen aufbauen können.

Da die Formalitäten jetzt geklärt sind, beginnen wir gleich mit der Antwort auf die Frage, ob Sie in einem Wohnhaus eine Eigentumswohnung als Monteurzimmer vermieten dürfen. Die Antwort lautet: ja. Dies hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2010 entschieden (das genaue Urteil finden Sie bei Interesse als BGH Urt.v.15.1.2010, Az. V ZR 72/09). Allerdings gilt dies nur dann, wenn Sie die rechtlichen Rahmenbindungen einhalten. Wie diese aussehen, erfahren Sie in den folgenden Punkten.

Nutzungsänderungen führen zur Anmeldepflicht

Zuerst sollten Sie sich darüber informieren, ob die Vermietung als Monteurzimmer in dem Haus überhaupt gestattet ist. Nicht jeder Hauseigentümer ist damit einverstanden, und an dessen Regeln müssen Sie sich nun einmal halten. Indem Sie früh nachfragen, sparen Sie sich später Ärger und unter Umständen sogar rechtliche Auseinandersetzungen, falls keine der Parteien bereit ist, einzulenken.

Wichtig zu dieser Zeit: Lassen Sie sich alles schriftlich bestätigen!

Sie haben den Hausbesitzer gefragt, ob Sie die Wohnung als Monteurzimmer vermieten dürfen und die Person hat zugestimmt? Dann halten Sie das auch schriftlich fest. Mündlich zwischen Tür und Angel getroffene Aussagen lassen sich später nur schwer prüfen. Falls es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung irgendeiner Art kommt, können Sie sich auf das Dokument berufen und damit klar darlegen, dass Sie im Recht sind.

Indem Sie planen, eine Wohnung nicht mehr selbst zu benutzen oder an andere, gewöhnliche Mieter mit einem dauerhaften Mietvertrag zu vermieten, planen Sie eine Nutzungsänderung. Diese Änderung müssen Sie zwingend bei der zuständigen Behörde anzeigen. Sobald Sie dies getan haben, erhalten Sie einen sogenannten Nutzungsänderungsantrag. Füllen Sie diesen nach bestem Wissen aus und geben Sie ihn anschließend wieder ab.

" Bevor Sie die Vermietung der Ferienwohnung planen, sollten Sie sich bei der zuständigen Behörde vor Ort über die Rechtmäßigkeit dieses Vorhabens informieren. "

Auch hier gilt: Bevor Sie die Vermietung der Ferienwohnung planen, sollten Sie sich bei der zuständigen Behörde vor Ort über die Rechtmäßigkeit dieses Vorhabens informieren. Lassen Sie sich auch diese Aussage schriftlich bestätigen. Ein Mitarbeiter, der nur ein lockeres „Ja, das müsste gehen…“ für Sie übrig hat, ist keine sichere Informationsquelle. Nur Geschriebenes hat Bestand, und darauf sollten Sie unbedingt bestehen.

Möglicherweise müssen Sie sich auch darauf einstellen, Umsatzsteuer zahlen zu müssen. Für gewöhnlich kosten Vermietung und Verpachtung von Wohnräumen und auch kompletten Grundstücken keine Umsatzsteuer. Wer die deutschen Gesetze kennt, weiß jedoch, dass es praktisch zu jeder Regel auch Ausnahmen gibt. An dieser Stelle ist der Punkt gekommen, an dem Sie einen Fachanwalt oder auch einen Steuerberater zu Rate ziehen sollten. Die regionalen Gesetze schwanken hier teilweise stark, weshalb wir keine pauschale Antwort geben möchten.

Prüfung des Zustandes der Wohnung

Sie sollten ebenfalls darüber Bescheid wissen, dass Sie nicht – salopp gesagt – einfach jede Bruchbude als Monteurzimmer vermieten dürfen. Für die Vermietung von Ferienwohnungen und Monteurzimmern in Eigentumswohnungen gibt es gewisse Vorschriften. Beispielsweise muss ein Einzelzimmer zwingend mindestens 8 m² Fläche bieten, bei Zimmern mit einem Doppelbett sind es 12 m². Die Abstellkammer als Monteurzimmer? Das geht zum Glück nicht. Messen Sie im Vorfeld noch einmal genau aus oder holen Sie sich dafür Fachkräfte, die diese Arbeit für Sie erledigen. Bei zu kleinen Zimmern kann ansonsten rechtlicher Ärger drohen. Auch hier gilt: Hin und wieder gibt es Ausnahmen.

Ebenfalls wichtig sind die Brandschutzbestimmungen, die Sie ebenfalls zu 100 % einhalten müssen, bevor an eine Vermietung zu denken ist. Brandherde müssen effektiv bekämpft werden können, Fluchtwege dürfen nicht versperrt sein und dergleichen mehr. Auch hier gilt: Informieren Sie sich vor Ort bei Ihrer zuständigen Behörde, um Sicherheit im Brandfall für Ihre Wohnung garantieren zu können.

Ein Mieter kommt – wann findet die Zahlung statt?

Bevor Sie die Wohnungsschlüssel übergeben, sind Sie dazu berechtigt, eine Anzahlung zu verlangen. Diese darf aber keinesfalls den gesamten Mietpreis beinhalten. Üblich in der Branche der Ferienwohnungen und Monteurzimmer sind Anzahlungen, die eine Höhe von maximal 30 % einer Monatsmiete (oder gegebenenfalls der Länge des Aufenthalts) erreichen. Verlangen Sie mehr, kommt schnell ein unseriöser Eindruck auf (rechtlich gesehen sind aber auch 50 % kein Problem – trotzdem sollten Sie davon absehen).

Die restlichen Kosten dürfen Sie auch schon zwei bis drei Wochen vor Beginn des Aufenthalts Ihrer Mieter verlangen. Diese Regelung ist auch im Interesse des Mieters: Indem Sie Ihr Geld bereits früh erhalten, kann sich der Mieter sicher sein, dass Sie die vereinbarten Leistungen auch wirklich bringen können. Es ist somit im Interesse des Mieters, frühzeitig zu zahlen. Auch hier gilt jedoch, dass eine zu frühe Zahlung unseriös wirkt. In der Branche hat sich daher die Zahlung im genannten Zeitraum etabliert.

Denken Sie daran: Sie haben nur eine Wohnung!

Achten Sie penibel darauf, dass Sie die Wohnung nur einmal vermieten. Gerade dann, wenn Sie mehrere Wohnungen verwalten und vielleicht unter Stress und Zeitdruck stehen, kann es versehentlich passieren, dass Sie ein Monteurzimmer zwei Mal zur Verfügung stellen und sich auch zwei Mieter für denselben Zeitraum finden. Sie können damit eine der Buchungen (in der Regel die zweite) nicht erfüllen, woraus Probleme entstehen können:

• Sie können die Buchung nicht erfüllen, wodurch gerade bei Monteuren – die auf eine Wohnung vor Ort für ihre Arbeit zwingend angewiesen sind – ein hoher Schaden resultieren kann. Der Mieter ist daher berechtigt, eine Schadensersatzforderung zu stellen, die mehr oder weniger umfangreich ausfallen kann.
• Sieht der Mieter eine vorsätzliche Vermietung der Wohnung an zwei Parteien (um beispielsweise doppelte Miete für denselben Zeitraum zu erhalten), kann es auch auf einen Betrugsfall hinauslaufen. Es gibt zahlreiche schwarze Schafe bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Monteurzimmern, Mieter agieren daher häufig nicht zögerlich.

Daher gilt: Verwalten Sie Ihre Wohnungen konzentriert und prüfen Sie einen Leerstand noch einmal nach, bevor Sie die Wohnung zur Miete freigeben. Gerade im Betrugsfall können enorme finanzielle Schäden für Sie entstehen.

Steuerabgaben bei der Vermietung der Wohnung

Sie vermieten Ihr Monteurzimmer natürlich nicht aus Nächstenliebe, sondern erheben einen gewissen Mietpreis pro Tag. Das heißt, dass Sie mit der Vermietung der Wohnung Geld verdienen – und dieser Verdienst wird versteuert. Bis zu einem gewissen Betrag (der hin und wieder leicht angehoben wird) müssen Sie zwar keine Steuern entrichten, weil Sie den Freibetrag nicht erreicht haben. Beim zuständigen Finanzamt sollten Sie diese Einkünfte aber dennoch angeben. Abgaben müssen Sie in diesem Fall nicht leisten. Unterstützung durch einen Steuerberater ist in der Anfangsphase dringend anzuraten, wenn Sie keine Erfahrung mit der Vermietung von Wohnungen haben.

Gewerbe oder nicht?

Planen Sie die Vermietung einer Eigentumswohnung als Monteurzimmer, liegt normalerweise keine gewerbliche Tätigkeit vor. Zwar ist die Vermietung selbst ganz klar ein Gewerbe – Sie versuchen schließlich nachhaltig, mit Ihrer Wohnung Geld zu verdienen. Allerdings sieht die rechtliche Lage so aus, dass die Vermietung von Wohnungen in Wohnhäusern eine Form der privaten Vermögensverwaltung darstellt. Betreiben Sie die Vermietung auf einem professionellen Niveau und erreichen dadurch einen jährlichen Gewinn von mindestens 24.000 Euro, kann für die Vermietung aber trotzdem eine Gewerbepflicht bestehen. Unterhalb dieser Grenze sind Sie aber noch immer als Kleinunternehmer tätig. Sie sehen: Das Themenfeld ist auch hier komplex, um einen Steuerberater werden Sie in Ihrem konkreten Fall nicht herumkommen.

Um die Anmeldung als Gewerbe zu umgehen (und damit auch von der Gewerbesteuer befreit zu bleiben), sollten Sie außerdem auf externe Vermittler für Ihre Wohnung verzichten. Damit gemeint sind beispielsweise Agenturen, die Wohnungen für Sie vermieten, oder auch Reiseveranstalter. Sobald Sie einen Vermittler einschalten und dieser den „Papierkram“ in Form von eventuellen schriftlichen Mietverträgen sowie Werbung übernimmt, liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor. Machen Sie es daher einfach: Drücken Sie dem Mieter den Schlüssel selbst in die Hand und lassen Sie die Person auch auf einem selbst verfassten Mietvertrag unterschreiben. So umgehen Sie die Gewerbepflicht ohne rechtliche Konsequenzen. Ist nur ein sehr kurzer Aufenthalt geplant, entfällt natürlich der Bedarf eines Mietvertrags.

Teilungserklärung verbietet Gewerbe? Nicht unbedingt!

Im Kaufvertrag Ihrer Wohnung befindet sich wahrscheinlich eine sogenannte Teilungserklärung. Diese zielt gerne darauf ab, ein grundsätzliches Verbot jeglicher gewerblichen Nutzung anzustreben. Damit würde bei einem ausreichenden jährlichen Einkommen auch Ihr Plan der Vermietung einer Wohnung als Monteurzimmer ins Wasser fallen. Sie sollten sich von dieser Teilungserklärung jedoch nicht abschrecken lassen: Wie bereits erwähnt, handeln Vermieter in diesem Rahmen in der Regel so, dass sie eine private Vermögensverwaltung anstreben. Erst bei der erwähnten Einschaltung von Vermittlern beispielsweise ist von einem Gewerbe zu sprechen, und nur dann ist auch die Teilungserklärung wirksam. Trifft dies nicht auf Sie zu, sollten Sie dieser Erklärung auch nicht zu viel Aufmerksamkeit schenken.

" Erst bei der erwähnten Einschaltung von Vermittlern beispielsweise ist von einem Gewerbe zu sprechen. "

Wann dürfen Sie eine Wohnung nicht vermieten?

In einigen Fällen müssen Sie von einer Vermietung der Wohnung als Monteurzimmer zwangsläufig absehen. Dazu gehören unter anderem die folgenden Szenarien:

• Unzumutbare Beeinträchtigung
  Der Hauseigentümer kann Ihnen verbieten, die Wohnung als Monteurzimmer zu vermieten, wenn für die anderen Parteien im Haus eine starke Beeinträchtigung des Alltags erfolgt (beispielsweise durch hohe Lärmpegel oder Schäden an der Immobilie oder in einem eventuell vorhandenen Garten). Gemeinschaftseigentum muss stets so behandelt werden, dass es in einem repräsentablen Zustand bleibt. Fühlen sich die anderen Parteien im Haus stark belästigt und lassen sich diese Aussagen auch prüfen, kann der Hauseigentümer ein Verbot aussprechen. Dies können Sie anfechten, aber Auseinandersetzungen vor Gericht sind natürlich für beide Parteien selten erfreulich. Achten Sie daher gleich von Beginn an darauf, Ihre Mieter entsprechend einzuweisen.
• Änderung der Teilungserklärung
  Mit Einverständnis aller anderen Mieter kann ein Hauseigentümer die bereits genannte Teilungserklärung auch ändern. Kommt eine Mehrheit zustande, kann eine neue Teilungserklärung wirksam werden. Darin kann explizit erwähnt sein, dass die Mieter und der Eigentümer des Hauses keine Zweckentfremdung des Wohnraums wünschen. Eine weitere denkbare Änderung der Teilungserklärung ist der Zuzug von anderen Mietern nur mit Einverständnis von benachbarten Parteien. Ein Mieter in einer Wohnung direkt neben dem Zimmer, das Sie an Monteure vermieten möchten, muss sich mit Ihrem Plan dann zuerst einverstanden zeigen. Möchte jener Mieter nicht, dass Sie die Wohnung als Monteurzimmer vermieten, muss er jedoch wichtige Gründe anbieten können („Gefällt mir nicht“ reicht also nicht aus).

Falls sich andere Mieter auf diese Punkte berufen, werden sie bald einen Unterlassungsanspruch gegen Sie erwirken. Der Hauseigentümer stellt sich in diesen Fragen für gewöhnlich auf die Seite der Mieter, da diese sonst ein Mietminderungsrecht nutzen können – und niedrigere Mietpreise nimmt natürlich kein Eigentümer hin. Um einen Unterlassungsanspruch wirksam zu machen, müssen die Beeinträchtigungen aber auch nachgewiesen werden. Lärm oder Verschmutzung von Gemeinschaftseigentum wurden bereits genannt. Ihre Mieter können aber auch direkt verantwortlich sein, wenn diese andere Mieter des Hauses beispielsweise physisch oder verbal belästigen.

Achten Sie also in jedem Fall darauf, Ihre Mieter bei einer längeren Vermietung mit der Hausordnung vertraut zu machen, damit ein Verbotsfall gar nicht erst entsteht.

Wichtige Tipps für die Vermietung Ihres Monteurzimmers

In den nachfolgenden Punkten erfahren Sie einige Tipps, die gerade Erstvermieter nicht kennen. Wir raten Ihnen, sie aufmerksam durchzulesen, da sie Sie vor rechtlichen Schwierigkeiten bewahren werden:

• Impressumspflicht für Marketing
  Sie werden Ihre Wohnung nur schwer vermieten können, wenn Sie keine Werbung dafür machen. Häufig geschieht dies auf Webseiten oder Immobilienportalen. In jedem Fall sind Sie hier verpflichtet, Ihren Namen anzugeben und auch eine Erreichbarkeit via Telefon oder Internet (E-Mail) bereitzustellen. Geben Sie diese Daten nicht an, könnten Sie Verbraucherschützer – und noch schlimmer: Konkurrenten – abmahnen. Jene Konkurrenz nutzt dieses Mittel gerne, da rechtliche Auseinandersetzungen zeitintensiv sind und Kosten verursachen können. Vergessen Sie bei der Vermietung also nicht ein vollständiges Impressum.
• Preise angeben – und zwar vollständig
  Die Preisangabenverordnung sagt aus, dass Sie tatsächliche Endpreise anzeigen müssen, wenn Sie Ihre Wohnung zur Miete vergeben. Endpreise bedeuten, dass im Mietpreis alle Kosten enthalten sind, die auf den Mieter zukommen (also beispielsweise auch eine eventuelle Endreinigung). Kosten, die variabler Natur sind, müssen im Endpreis nicht inbegriffen sein. Dazu könnten vielleicht die Kosten für einen Internetanschluss, ein separates Telefon oder ähnliche Posten zählen. Abmahnungen sind auch hier die Folge, wenn Sie die Preisangabenverordnung missachten. Dem Mieter im Anschluss an das Mietverhältnis weitere Rechnungen unter die Nase zu halten, ist nicht zulässig (weshalb die meisten Mieter dann ohnehin nicht zahlen werden).
• Die Wahrheit zählt
  Sie dürfen eine Wohnung in einem Mietshaus nur dann anbieten, wenn Sie das Objekt wahrheitsgemäß beschrieben und sich eventuell auch einer Prüfung unterzogen haben. Eine wahrheitsgemäße Beschreibung ist beispielsweise nicht gegeben, wenn Sie einen „tollen Ausblick direkt auf das Meer“ anpreisen, aber die Sicht in Wirklichkeit auf einen Hinterhof voller Mülltonnen fällt. Werbung ist erlaubt – Übertreibung aber nicht. Möchten Sie Ihre Ferienwohnung in einem besonders schönen Licht dastehen lassen, können Sie sie außerdem nach dem bekannten Sternesystem bewerten lassen. Allerdings müssen Sie dafür eine Kontrollinstanz einberufen. Sie selbst dürfen nicht einfach behaupten, eine 4-Sterne-Wohnung anzubieten, weil Ihnen das als angemessen erscheint.
• Inventarliste hilft bei Problemen
  Monteurzimmer werden unter Umständen über einen längeren Zeitraum vermietet. Je länger der Aufenthalt, desto größer das Risiko der Beschädigung von Mobiliar, Geräten und anderen Gegenständen. Erstellen Sie daher gleich eine Liste mit dem kompletten(!) Inhalt der Wohnung. Weisen Sie darauf auch den oder die Mieter hin. Beim Auszug können Sie dann auf Ihr Recht beharren und auf Ersatz hinweisen. Verfügen Sie nicht über eine Inventarliste, wird es schwierig: Beide Parteien werden jeweils gegenteilige Geschichten behaupten und am Ende landet die Sache vor Gericht.
• Vermeidung von Reiseveranstaltungen
  Sie können schnell versehentlich Reiseveranstalter werden, wenn Sie die Wohnung zusammen mit weiteren Dienstleistungen an Monteure oder Handwerker vermieten. Vielleicht bieten Sie jeden Tag einen Frühstücksservice an: Damit würden Sie neben der Vermietung der Wohnung eine weitere Leistung versprechen und Sie würden somit ein Pauschalangebot als Reiseveranstalter schnüren. Das möchten Sie jedoch nicht, da Sie sonst auch Haftung übernehmen müssen (wozu dann eine Minderung des Mietpreises, ein Schadensersatz und weitere unangenehme Dinge kommen, wenn Sie die Leistungen einmal nicht liefern). Besser sieht es aus, wenn Sie Leistungen nur vermitteln – also etwa darauf hinweisen, dass es in einem Café in der Nähe Frühstück gibt.

Fazit: Vermietung erlaubt, wenn…

Grundsätzlich spricht nichts dagegen, wenn Sie eine Ferienwohnung oder ein Monteurzimmer in einem gewöhnlichen Wohnhaus vermieten möchten. Beachten Sie jedoch die Ratschläge in diesem Artikel und holen Sie sich vor allem hinsichtlich der steuerlichen Fragen den notwendigen Rechtsbeistand. Die Genehmigung für die Vermietung Ihrer Wohnung zu erhalten, ist nicht besonders kompliziert. Eine anschließende Einhaltung aller rechtlicher Rahmenbedingungen ist jedoch an umso mehr Aufwand geknüpft. Nur, wenn Sie auf der rechtlichen sicheren Seite sind, lohnt sich eine Vermietung der Wohnung aus finanzieller Sicht.

Quellen:

• https://www.anwalt.de/rechtstipps/ferienwohnungen-zweckentfremdung-von-wohnraum-verbote-und-tendenzen_057177.html
• http://www.mietrecht.org/ferienwohnung/eigentumswohnung-als-ferienwohnung-vermieten/
• http://www.mietrecht.org/ferienwohnung/ferienwohnung-vermieten-rechtliche-schwierigkeiten-vermeiden/