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Das Wohnraumschutzgesetz – Pflichten des Eigentümers zum Wohle der Allgemeinheit

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Eigentum verpflichtet! Wer wüsste das besser als die Eigentümer von Immobilien. Denn nicht alleine die Anschaffung und der Unterhalt eines Hauses oder einer Wohnung nehmen hohe Kosten ein. Stets muss auch damit gerechnet werden, dass der Besitzer mit den Räumlichkeiten nicht so verfahren kann, wie er das gerne möchte. Denn in den jetzigen Zeiten, da freie und vor allem bezahlbare Unterkünfte immer seltener werden, gehört der Wohnraum zu einem kostbaren Gut. Mit der Schaffung des sogenannten Wohnraumschutzgesetzes wurden Normen erlassen, die die Verwendung des Wohnraums insbesondere für den Eigentümer einschränken können.

Allgemeines zum Wohnraumschutzgesetz

Wohnraumschutzgesetz bild

Bis in das Jahr 2014 hinein galt es als üblich, dass der Käufer eines Hauses oder einer Wohnung die Immobilie nach freiem Belieben nutzen durfte. Es gab zwar gewisse Einschränkungen, die sich etwa gegen den Verfall des Mauerwerks richteten oder die dem Eigentümer einen Anschluss an das Straßen-, Strom- und Abwassernetz auferlegten. Aber darüber hinaus war der Gebrauch des Wohnraums frei verfügbar. Nicht wenige Bewohner sahen ihre Chance darin, in den Zeiten der eigenen Abwesenheit – während des Urlaubes oder bei Geschäftsreisen – die nunmehr temporär leeren Zimmer an Gäste zu vermieten. Beispielsweise an Monteure, die eine preiswerte Unterkunft suchten.

Dieses Vorhaben wurde jedoch durch ein Urteil des Bundesgerichtshofes im Jahre 2014 gestoppt. In besagtem Falle ging es um einen Mieter, der ein freies Zimmer seiner Wohnung an kurzzeitige Besucher zur Untervermietung anbot. Da ihm dazu aber die Einwilligung des Vermieters fehlte, kam es zur Klage, die der Mieter letztendlich verlor. Mehr noch, die Richter schufen auf dieser Basis ein Grundsatzurteil: Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Vermieten des Wohnraums nicht nur unzulässig sein, sondern sogar eine strafbare Tat darstellen. Auch, wenn die Kommunen der einzelnen Bundesländer bei der Sanktionierung eher Gnade walten lassen, so sollten sich Vermieter der Gefahr gewiss sein.

Seit dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist es nun die Aufgabe der Bundesländer, eigene Wohnraumschutzgesetze zu erlassen. Insbesondere die Stadtstaaten wie Bremen, Berlin oder Hamburg zeigen sich dabei ein wenig rigoroser. Ebenso alle Länder, in denen sich Metropolen befinden. So etwa in Bezug auf Köln oder München. Auffällig ist dabei, dass die jeweiligen Landesgesetze zum Wohnraumschutz durchaus voneinander abweichen können. Ebenso haben die Kommunen, die für die Ausgestaltung der gesetzlichen Vorgaben verantwortlich sind, einen Handlungsspielraum, den sie gleichfalls nach freiem Ermessen nutzen. Was in der einen Stadt erlaubt ist, kann im nächsten Ort also bereits zu Strafen führen.

Steigenden Mieten wird der Kampf angesagt

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Dennoch stellt sich im Umkehrschluss die Frage, warum es überhaupt zu solch einer massiven Einschränkung kommen kann, die die Verwendung des Wohnraums unter gesetzliche Auflagen stellt. Wird damit nicht bereits der Begriff des Eigentums angezweifelt, wenn der Käufer der Immobilie mit ihr nicht nach Wunsch verfahren kann? Das Urteil des Bundesgerichtshofes wurde daher nicht ganz überraschend in den letzten Jahren hinterfragt und kritisiert. Dennoch ist in der Rechtswissenschaft zunehmend eine Tendenz erkennbar, die den Bedarf eines Wohnraumschutzgesetzes befürwortet. Insbesondere Vermieter sollten dessen Inhalt folglich kennen – und beherzigen. Anderenfalls ist mit Ordnungs- und Strafgeldern zu rechnen.

In vielen Orten war in den vergangenen Jahren ein deutlicher Anstieg der Mietpreise zu erkennen. Das mag einerseits die Vermieter begünstigen, die sich durch ein zeitweises Überlassen der Räumlichkeiten an Urlauber und Monteure durchaus die Haushaltskasse aufbesserten. Die Politik und das Rechtswesen sind jedoch verpflichtet, die gesamte Gesellschaft zu schützen. In diesem Falle etwa Geringverdiener, junge Familien, Personen mit körperlichen oder geistigen Einschränkungen – mithin also jene Bevölkerungskreise, die sich die ansteigenden Mieten nicht mehr leisten können. Ihre Sicherheit soll durch das Wohnraumschutzgesetz gewährleistet werden, indem freie Zimmer nicht mehr nach Belieben angeboten, sondern unter Umständen auch Bedürftigen überlassen werden müssen.

Denn die Schaffung neuen Wohnraums ist nur schwerlich möglich. In vielen Städten und Kommunen wurden die bebaubaren Flächen bereits genutzt. Eine Erweiterung des Areals kann etwa aus naturschutzrechtlichen Gründen zuweilen verwehrt sein. Kurzum, die vorhandenen und zum Bewohnen nutzbaren Räumlichkeiten sind optimal zu verwerten. Das Gesetz nimmt daher nunmehr den Vermieter in die Pflicht, indem es ihm auferlegt, die Zimmer nicht ohne Weiteres für Touristen, Monteure oder Geschäftsreisende anzubieten. Welche Besonderheiten dabei zu beachten und welche Schritte einzuhalten sind, soll nachfolgend erläutert werden. Denn neben diesen Vorgaben an sich hat der Gesetzgeber die Normen auch mit Sanktionen versehen, die den Vermieter belasten können.

Die Besonderheit des Wohnraums

Bereits die Definition des Wohnraums ist jedoch mit einigen rechtlichen Tücken versehen. Denn nicht jede Wohnung und jedes Haus kann und soll einem dauerhaften Bewohnen dienen. Diese Vorgabe ergibt sich in den meisten Städten aus den Bauplänen. Einerseits durch den Entwurf für die gesamte Bebauung, andererseits durch das spätere Anlegen einzelner Straßen sowie das Unterteilen der Areale in Gebiete, die einer bestimmten Nutzung unterstehen. Neben den Büro- und Geschäftsgebäuden, den Fabriken, Shops und Dienstleistern sowie den Ämtern und öffentlichen Einrichtungen lassen sich hier Wohnhäuser ebenso wie Ferienhäuser finden. Beide unterscheiden sich in ihrer Ausformung aber deutlich.

Wohnhäuser wurden meist in großen Siedlungen angelegt. Diese gewähren ein weitgehend störungsfreies Wohnen bei guter Anbindung an das Straßen- und Verkehrsnetz. Geschäfte und Dienstleister sind im Regelfall fußläufig zu erreichen. Anders dagegen die Ferienhäuser: Sie befinden sich eher in kleinen Kolonien, die nahe eines beruhigten Gebietes gelegen sind. Wälder, Wiesen und Gewässer bieten sich dafür in besonderem Maße an. Da solche Gebäude nur für das kurzfristige Bewohnen konzipiert wurden, sind sie nicht selten aus leichten, vergänglichen und geräuschdurchlässigen Materialien errichtet worden. Das Wohnen in einer Ferienimmobilie ist daher regelmäßig nicht mit dem Wohnen in einem herkömmlichen Haus zu vergleichen.

Der Umkehrschluss daraus bedeutet, dass die Wohnung in einem normalen Wohnhaus nicht ohne Veränderungen in eine Ferienwohnung umfunktioniert werden kann. Zugleich nicht in ein Monteurzimmer, das wiederum andere Bedürfnisse aufweist. Vor dem Einquartieren der Gäste auf Zeit muss die Immobilie daher so umgewandelt werden, dass sie als Ferien- oder Monteurunterkunft genutzt werden kann und entsprechend auch die gesetzlichen Bestimmungen erfüllt. Zudem ist sicherzustellen, dass der Wohnraum als solcher verwendet wird, statt zu verfallen oder zweckentfremdet zum Einsatz zu kommen. Das Wohnraumschutzgesetz verfolgt also ehrgeizige Ziele – jedoch auch solche, die durch den Eigentümer oder Vermieter im Regelfall ohne erheblichen Aufwand eingehalten werden können.

Der Wohnraum darf nicht verfallen

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Eine grundsätzliche Vorgabe des Wohnraumschutzgesetzes liegt bereits darin, dass eine Immobile nicht verwahrlosen darf. Ihr Eigentümer ist folglich angehalten, alle notwendigen Maßnahmen zum Erhalt und gegebenenfalls zur Instandsetzung zu ergreifen. Ist ihm dies aus persönlichen oder finanziellen Gründen nicht möglich, so stehen ihm jedoch Fördergelder durch die Bundesländer zu. Der Staat beteiligt sich damit also durchaus tatkräftig an der Bewahrung des Wohnraums. Im Zweifelsfalle sei dem Vermieter daher angeraten, den Kontakt zu den örtlichen Behörden zu suchen und im Einzelfall darzulegen, warum eine Renovierung der Wohnung oder eine Sanierung des Hauses nicht zumutbar ist.

Inhaltlich gilt, dass die Immobilie allen Anforderungen zum Bewohnen gerecht werden muss. Ein Betreten des Geländes soll daher ebenso wie ein Begehen des Hauses gewährleistet sein. Mauern, Fenster und das Dach sind dabei so beschaffen, dass sie Wind und Wetter trotzen. Die Räumlichkeiten müssen von grobem Unrat befreit sein. Sämtliche Licht-, Wasser-, Gas- und Stromanlagen haben ordnungsgemäß zu funktionieren. Gleiches gilt für die Heizanlage, die mit ihrer Wärme alle zu bewohnenden Zimmer speist. Auch der gesamte Sanitärbereich muss einen Zu- und Ablauf des Wassers aufweisen, die Toilette soll einer üblichen Nutzung entsprechen. Umfangreiche Mängel sind umgehend zu beheben.

Es zeigt sich folglich, dass die Immobilie gar nicht einmal komfortabel eingerichtet sein muss, um die Maßgaben des Gesetzes einzuhalten. Sie soll lediglich eine gewisse Basis bieten, auf der ein Einzug und Bewohnen jederzeit möglich ist. Unzulässig ist es dagegen, den Wohnraum verfallen zu lassen und sich nicht um die Beseitigung vorliegender Schäden zu bemühen. Ebenso darf die Wohnung nicht dauerhaft als Lagerplatz für Gegenstände verwendet werden. Auch die allgemeine Sicherheit des Hauses muss erkennbar sein. Eigentümer und Vermieter, die diese Kriterien beachten, verhalten sich im Sinne des Wohnraumschutzgesetzes. Liegt dagegen einer der geforderten Aspekte nicht vor, so drohen bereits Sanktionen.

Die Wohnung wird unrechtmäßig angeboten

Eine weitere Vorgabe des Wohnraumschutzgesetzes liegt in der Art und Weise, wie mit freiem Wohnraum zu verfahren ist. Grundsätzlich gilt, dass Häuser und Wohnungen durchaus vermietet werden können – ja, sogar vermietet werden sollen. Lediglich die zeitweise Überlassung der Zimmer an Touristen und Monteure sowie an Geschäftsreisende oder Studenten kann unzulässig sein. Der Vermieter ist damit gefordert, seine Immobilie auf dem Wohnungsmarkt anzubieten, sie also nicht als temporäre Unterkunft zu deklarieren. Zwar darf er eine zeitliche Befristung des Mietverhältnisses fordern. Ein stunden- ode tageweises Einquartieren solcher Gäste, die nicht zur Familie oder zum Freundeskreis zählen, ist aber untersagt.

Mehr noch, im Sinne des Wohnraumschutzgesetzes stellt nicht alleine das unrechtmäßige Vermieten eine strafbare Handlung dar. Auch das Anbahnen einer Verhandlung zwischen dem Vermieter und dem potenziellen Mieter kann sanktioniert werden. Insofern ist schon das Anbieten der freien Wohnung als Monteurzimmer oder als Unterkunft für Urlauber nicht in jedem Ort möglich. Allerdings sei an dieser Stelle noch einmal verdeutlicht, dass sich die Gesetze der jeweiligen Kommunen grob voneinander unterscheiden. Gerade in den genannten Punkten variieren die vorgesehenen Strafmaße erheblich. Wird der Vermieter also in Hamburg oder München mit hohen Forderungen konfrontiert, so kann er etwa in Niedersachsen oder Thüringen auf Milde hoffen.

Beachtet werden muss bei alledem, dass in den letzten Jahren alle Bundesländer massive Investitionen vorgenommen haben, um das verbotene Überlassen des Wohnraums zu verfolgen. Eigentümer, die ihre Immobilie also auf Touristenportalen registrieren und dort einen offensichtlich zu geringen Mietpreis fordern, stellen sich damit selbst in den Fokus der Ermittler. Gleiches gilt für alle Annoncen, die in der Zeitung, im Internet oder am schwarzen Brett des Supermarktes aufgegeben werden. War es bis vor wenigen Jahre noch möglich, dass eine unrechtmäßige Untervermietung nicht als solche wahrgenommen wurde, so gestaltet sich die Geheimhaltung derselben gegenwärtig und künftig immer schwerer.

Der Vermieter nutzt die Wohnung weiterhin

Bei allen Forderungen des Wohnraumschutzgesetzes gilt aber auch, dass die Vorgaben im Normalfall eher weitläufig formuliert sind. Sie lassen somit immer den Umkehrschluss der erlaubten Handlungen zu. Der Vermieter sollte sich daher im Falle einer angedachten Überlassung des Wohnraums mit einem auf das Mietrecht spezialisierten Anwalt austauschen und gezielt schauen, wie das kommunal einschlägige Regelwerk im Einzelfall auszulegen ist. Zwar steigt der zeitliche Aufwand dabei beträchtlich an. Ebenso kann der Lohn für den Juristen hoch ausfallen. Der Vermieter steht anschließend allerdings auf der sicheren Seite – er nutzt die gesetzlichen Vorgaben für sich aus.

Das gilt etwa dann, wenn er während der Zeit der Untervermietung an Urlauber und Monteure selbst in der Wohnung verbleibt. Er verlässt sie also nicht, sondern wohnt ohne Einschränkung in dieser. Rechtlich gesehen würde der Neumieter somit nicht mehr als alleiniger Bewohner der Immobilie gelten – er müsste folglich nicht den Behörden zur Registrierung gemeldet werden. Negativ wirkt es sich allerdings aus, wenn der Hauptbewohner dennoch einmal für mehrere Tage abwesend ist. Notfälle, der spontane Aufenthalt im Krankenhaus oder ähnliche nicht vorhersehbare Situationen können dafür sorgen, dass ein Wohnenbleiben in den eigenen vier Wänden nicht möglich ist.

In einigen Kommunen und Städten ist es zudem üblich, dass ein Überlassen des Wohnraums immer dann gestattet ist, wenn der Hauptmieter einen bestimmten Anteil an der Wohnung nicht für die Untervermietung freigibt. Je nach Bundesland handelt es sich dabei meist um ein Spektrum zwischen 50,01 und 75 Prozent der gesamten Wohnfläche. Heißt also, dass maximal ein Viertel bis die Hälfte des Platzes vermietet werden darf. Auch hier gilt jedoch, dass die gesetzlichen Vorgaben einen großen Interpretationsspielraum bereithalten, der oftmals jedoch nur durch fachkundige Juristen optimal auszunutzen ist. Es lohnt sich also, den Kontakt zu einem im Mietrecht geschulten Anwalt zu suchen.

So verhält sich der Vermieter richtig

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Natürlich weiß auch der Gesetzgeber, dass es manchem Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung nicht zumutbar ist, die Immobilie dauerhaft zu vermieten. Entsprechend ist das Überlassen des Wohnraums an kurzzeitige Gäste nicht grundsätzlich verboten – es steht lediglich unter sehr strengen Auflagen. Deren Einhaltung wird gegenwärtig so intensiv wie nie zuvor kontrolliert. Ob etwaige Verstöße dann direkt eine Sanktion auslösen, hängt stark von der Gesetzgebung der Länder und der Umsetzung der Normen in den einzelnen Kommunen ab. Dennoch ist ein Trend dahingehend zu erkennen, sogar einmal zu härteren Strafen zu greifen.

Im ersten Schritt sollte der Vermieter daher den Kontakt zur Baubehörde seines Ortes suchen. Hier kann er erfragen, ob die zur Vermietung gedachte Wohnung, das Haus oder das einzelne Zimmer überhaupt den Grundsätzen für eine Einquartierung von Feriengästen und Monteuren entspricht. Denn die Vorgaben für deren Unterkünfte unterscheiden sich von den Kriterien, die eine normale Mietwohnung aufweisen muss. Von der Lage des Wohngebietes bis zur Stärke der Wände kommt es dabei zu Abweichungen. Sollte der Wohnraum diesen Erfordernissen noch nicht entsprechen, gewähren einige Kommunen aber sogar die notwendigen Umbauten – und können diese durch eine Förderung des Bundeslandes sogar unterstützen.

Im zweiten Schritt ist es wichtig, dass der Mieter der Wohnung die Einwilligung des Vermieters, der Eigentümer aber die Zusage der Eigentümergesellschaft erfragt. Auch hier zeigt sich also, dass der Besitz oder das Eigentum des Wohnraums nicht der freien Verwendung unterliegen kann, sondern bei Wohnungen immer auch das Einverständnis einer höheren Instanz vorhanden sein muss. Verweigert die Eigentümergesellschaft oder der Vermieter die Bitte, weil wechselnde Gäste nicht erwünscht sind oder eine zu hohe Lärmbelästigung befürchtet wird, so stehen dagegen zunächst keine Rechtsmittel offen. Die Integrität einer als Wohnhaus in einer Wohnsiedlung errichteten Immobilie muss stets gewahrt bleiben. Auch diesem Zweck dient das Wohnraumschutzgesetz in besonderem Maße.

Es drohen strenge Strafen

Es zeigt sich also, dass der Besitzer oder Eigentümer einer Immobilie immer in zwei Richtungen agieren muss. Einerseits ist es notwendig, die erforderlichen Zusagen der Baubehörden einzuholen. Andererseits muss – insbesondere bei Wohnungen – aber ebenso die Einwilligung des Vermieters oder der Eigentümergesellschaft vorhanden sein. Wird lediglich einer der beiden Wege beschritten, können sich daraus bereits rechtliche Konsequenzen ergeben. Im Umkehrschluss wird dadurch aber zugleich deutlich, dass das Maß an Bürokratie vor dem Anbieten des Wohnraums an Urlauber, Geschäftsreisende und Monteure vergleichsweise hoch ausfällt. Etwaige Umbauten, die von den Kommunen gefordert werden, können sogar zu hohen Kosten führen.

Dennoch ist es richtig, diesen Aufwand zu akzeptieren. Wird den Vorgaben des Wohnraumschutzgesetzes nicht entsprochen, drohen nämlich Sanktionen. Diese bewegen sich momentan im Bereich einer Summe zwischen 10.000 und 250.000 Euro, je nach Schwere des Verstoßes. Allerdings sei ebenso erwähnt, dass es in den letzten Jahren nur in wenigen Fällen zur Ausnutzung des Strafrahmens kam. Erfahrungsgemäß zeigten sich die Richter also eher gnädig. Es wäre jedoch fatal, sich auf das Glück zu verlassen und das Risiko bewusst einzukalkulieren. Empfehlenswert ist es dagegen, schon frühzeitig den Austausch mit der Baubehörde zu suchen, um somit vor möglichen Sanktionen geschützt zu sein.

Selbst wenn durch das Amt keine Verfolgung droht, so steht das Anbieten einer Ferienwohnung oder eines Monteurzimmers noch immer auf wackeligen Beinen. Denn auch der Vermieter oder die Eigentümergesellschaft der Wohnung kann rechtliche Schritte einleiten. Diese reichen von Mieterhöhungen über zusätzliche Pflichten und Auflagen bis hin zur Räumungsklage. Wer seinen Wohnraum widerrechtlich und ohne Erlaubnis anbietet, setzt sich damit also gesetzlichen Strafen aus und muss damit rechnen, dass er die Immobilie nicht mehr bewohnen darf. Die Konsequenzen wären folglich drastisch. Seriöse Anbieter des Wohnraums werden daher stets versuchen, sich beim Anwerben der Wohnung oder des Zimmers an alle rechtlichen und moralischen Kriterien zu halten.

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