Die Gewerbesteuer für Vermieter von Monteurwohnungen und Ferienhäusern
16.04.2021 | 13 Min. | Monteurunterkunft.de
Die Vermietung von Monteurzimmern bietet attraktives Einkommen. Vermieter melden dazu ihren Gewerbebetrieb an und zahlen Gewerbesteuer. Sie vermeiden Steuerzahlungen jedoch bei fehlender Gewinnerzielungsabsicht: Bei reiner Deckung der laufenden Immobilienkosten dient die Vermietung lediglich der Vermögensverwaltung. Allerdings greift die Gewerbesteuer bei hotelmäßiger Nutzung der Mietwohnungen. Der Gewerbeertrag gilt dabei als steuerbarer Gewinn. Von diesem lassen sich 24.500 Euro als steuerlicher Freibetrag abziehen.
Die Vermietung von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen stellt für viele Menschen eine attraktive Einkommensquelle dar. Insbesondere zur Altersvorsorge kann die Vermietung einen großen Teil beitragen. In Deutschland müssen jedoch sämtliche Einnahmen auch umfassend versteuert werden. Der Gesetzgeber unterscheidet hierbei ebenfalls zwischen Vermietern, die ihre Immobilien auf gewerbliche Weise anbieten und Vermietern, denen es ausschließlich um die eigene Altersvorsorge oder die Vermögensverwaltung geht.
Anhand unterschiedlicher Kriterien müssen Vermieter von Monteurzimmern, Studentenzimmern oder Ferienwohnungen einen Gewerbebetrieb anmelden und sämtliche Gewinne mit der Gewerbesteuer besteuern lassen. Hierbei gibt es jedoch einige wichtige Dinge, die dabei beachtet werden sollten.
Was ist die Gewerbesteuer?
Diese Steuer wurde in Deutschland zum ersten Mal 1891 eingeführt. Aufgrund zahlreicher Reformen und Anpassungen existieren kaum Ähnlichkeiten zwischen der ursprünglichen Gewerbesteuer und der heute gültigen Gewerbesteuer mehr. Die grundsätzliche Ausprägung der heutigen Gewerbesteuer bildete sich nämlich erst in der umfassenden Realsteuerreform von 1936. In diesem ersten Entwurf errechnete man anhand von drei unterschiedlichen Betriebsbereichen einen Gewerbesteuermessbetrag, auf welchen schließlich der Hebesatz angewendet wurde. Dabei handelte es sich um die Anzahl der Arbeitsplätze, die Lohnsummensteuer und die Gewerbeertragssteuer. Aufgrund ihrer komplizierten Berechnung wurde die Gewerbesteuer in den nachfolgenden Jahren immer weiter abgeändert. Dadurch sollten Fehler bei der Bestimmung der Steuer im Finanzamt vermieden werden.
Die Gewerbesteuer besitzt in Deutschland keinen ersichtlichen Gegenwert. Durch die Zahlung dieser Steuer erwirbt ein Gewerbebetrieb keinerlei Anspruch auf eine unterstützende staatliche Leistung. Gleichermaßen ist auch die Verwendung der Gewerbesteuer in vielen Fällen unklar. Häufig wird die Existenz dieser Steuer damit erklärt, dass durch die Ansiedlung und fortwährende Existenz eines Gewerbebetriebes erhebliche Lasten und Nachteile für sämtliche Anwohner in der näheren Umgebung entstehen. Der Gewerbebetrieb wird deshalb dazu verpflichtet, sämtliche vermuteten Kosten, die durch seine Existenz entstehen, zu übernehmen. Aus diesem Grund wird die Gewerbesteuer häufig zur Refinanzierung der Infrastrukturmaßnahmen oder zur Begleichung der Siedlungsfolgelasten eingesetzt. Eine zweckmäßige Bindung dieser Steuer gibt es jedoch nicht, weshalb sie in der Regel ausschließlich der Erhöhung des Stadthaushaltes dient.
Wer wird durch die Gewerbesteuer besteuert?
In Deutschland ist jeder Gewerbebetrieb dazu verpflichtet, die Gewerbesteuer zu entrichten, die der jeweiligen Kommune als Einnahmequelle zu dienen. Als Gewerbebetriebe werden sämtliche Unternehmen bezeichnet, die entweder eine Kapitalgesellschaft sind oder einer gewerblichen Tätigkeit nachgehen. Der Gesetzgeber hat die gewerbliche Tätigkeit dabei als selbstständige, planmäßige Tätigkeit definiert, die dauerhaft mit einer Gewinnerzielungsabsicht durchgeführt wird. Grundsätzlich übt dadurch jeder Mensch eine gewerbliche Tätigkeit aus, der unabhängig ohne fremde Weisungen arbeiten kann, seine Tätigkeit regelmäßig ausübt und dabei eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt.
Obwohl diese Definition sehr weit gefasst wurde, ermöglicht sie ebenfalls eine strikte Abgrenzung des Gewerbes zur freiberuflichen Tätigkeit und der Vermögensverwaltung. Aus diesem Grund muss die Gewerbesteuer nicht ausnahmslos von jedem Selbstständigen entrichtet werden. Wird im Rahmen der selbstständigen Tätigkeit eine geistige oder schöpferische Arbeit verrichtet, so handelt es sich dabei um eine freiberufliche Tätigkeit, die nicht durch die Gewerbesteuer besteuert wird. Vermieter von Monteurwohnungen und Ferienhäusern können hingegen aufgrund einer anderen Bedingung die Gewerbesteuer umgehen. Die Gesetzeslage sieht vor, dass diese Steuer nur von Selbstständigen entrichtet werden muss, die eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen. Wird eine Immobilie jedoch ausschließlich deshalb vermietet, um die laufenden Kosten der Immobilie zu decken, so kann keine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt werden. Dabei ist laut aktueller Rechtslage unerheblich, ob tatsächlich Gewinne erzielt werden. Ausschlaggebend für die Besteuerung ist lediglich die Absicht, Gewinne zu erwirtschaften. Aus diesem Grund wird die Vermietung eines Monteurzimmers oder einer Ferienwohnung oftmals auch als Mittel der Vermögensverwaltung betrachtet.
Wann wird die Vermietung eines Monteurzimmers gewerbesteuerpflichtig?
Diese weit interpretierbare Gesetzeslage erschwert es der Verwaltung, Vermietern eine Gewinnerzielungsabsicht und dadurch eine gewerbliche Tätigkeit nachzuweisen. Aus diesem Grund hat sich die Vorgehensweise etabliert, dass sämtlichen Vermietern eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt wird, die ihre vermieteten Wohnungen hotelmäßig nutzen. Hierfür müssen sämtliche der drei folgenden Voraussetzungen vollständig erfüllt sein.
Um eine Wohnung hotelmäßig zu vermieten ist es notwendig, dass diese sich für die Führung eines Haushaltes eignet. Das bedeutet, dass sämtliche Einrichtungsgegenstände, die für die Führung eines Haushalts benötigt werden, in der Wohnung bereits vor dem Einzug des Mieters enthalten sein müssen. Dazu zählen sowohl die Möbel, die Wäsche als auch das Geschirr. Darüber hinaus ist es notwendig, dass sich die vermietete Wohnung in einem Wohngebiet befindet, in dem zahlreiche weitere Wohnungen existieren, die auf eine gleichartige Weise genutzt werden. Diese Bedingung erfüllt laut Gesetzgeber das Grundbedürfnis eines jeden Menschen auf eine einheitliche Wohnlage und eine große Nachbarschaft.
Darüber hinaus muss die Vermietung sowie Bewerbung der Wohnungen vollständig professionalisiert sein. Wird die Wohnung fortlaufend nur kurzfristig an ständig wechselnde Mieter vermietet, so ist es für die Unterstellung der Gewinnerzielungsabsicht notwendig, dass sowohl die Bewerbung der Immobilie als auch deren Vermietung durch eine bestehende, professionelle Organisation durchgeführt wird. Unter anderem zählen darunter die zahlreichen Feriendienstorganisationen in reinen Feriengebieten.
Letztlich muss das vermietete Objekt ohne Unterbrechung zur Vermietung bereitgehalten werden. Hierfür ist es notwendig, dass fortlaufend Personal anwesend sein muss, um mit ankommenden Feriengästen einen Mietvertrag abzuschließen. Diese Art der Rezeption muss ebenfalls dafür sorgen, dass die zu vermietende Immobilie ständig in einem vermietbaren Zustand ist und bei Bedarf die Ausstattung erneuert oder Reinigungsmaßnahmen durchgeführt werden.
Ausschließlich Vermietern, deren Immobilien diese drei Bedingungen erfüllen, kann eine Gewinnerzielungsabsicht zweifelsfrei nachgewiesen werden. Geschieht dies, so wird die Vermietung der Monteurzimmer oder Ferienwohnung als gewerbliche Tätigkeit eingestuft und sämtliche Gewinne unterliegen der Besteuerung durch die Gewerbesteuer.
Nach welcher Bemessungsgrundlage erfolgt die Besteuerung?
Für die Berechnung der Gewerbesteuer wird der Gewerbeertrag des gewerblichen Betriebs als Ausgangsbasis genommen. Dabei handelt es sich um den Gewinn, der nach dem Körperschaftssteuer- und Einkommenssteuerrecht bestimmt werden muss. Obwohl dieser Betrag grundsätzlich für die Besteuerung des Gewerbebetriebes angenommen werden sollte, kann eine Erhöhung oder Minderung des Betrags erfolgen, um unterschiedliche Ziele zu verfolgen. Teilweise wird ein bestimmter Betrag zu dem erwirtschafteten Gewinn hinzugerechnet oder von diesem abgezogen, um eine realistischere Bemessungsgrundlage für dessen Ertragskraft zu schaffen. Im Laufe der vergangenen Jahre haben sich die Vorschriften über die Hinzurechnungen sowie Kürzungen mehrfach geändert. Aktuell ist umstritten, ob es sich dabei tatsächlich um verfassungsrechtlich gültige Maßnahmen handelt.
So wird für die Berechnung der Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer seit 2008 ebenfalls ein Viertel der Finanzierungsaufwendungen hinzugerechnet. Finanzierungsaufwendungen sind dabei sämtliche Aufwendungen, die aus Rentenzahlungen, Schulden oder andauernden Lasten entstehen. Hierunter fallen meist Mieten, Leasingraten, Pachten oder Gewinnanteile für stille Gesellschafter. Da ebenfalls die stillen Gesellschafter gewerbesteuerpflichtig sind, erfolgt in diesem Fall eine doppelte Besteuerung. Eine EU-Rechtswidrigkeit dieser Regelung wurde lediglich dadurch umgangen, dass ein relativ großzügiger Grundfreibetrag von 100.000 Euro auf die Ausweitung (Doppeltbesteuerung) der Hinzurechnungen erfolgt. Weiterhin werden der Bemessungsgrundlage ebenfalls sämtliche Ausgaben nach steuerbegünstigten Zwecken sowie ein Teil aller Abschreibungen und Veräußerungsverluste erneut hinzugerechnet.
Eine anschließende Kürzung der Bemessungsgrundlage soll eine Mehrfachbesteuerung verhindern. In der Praxis kommt es jedoch nur im Ausnahmefall tatsächlich zu einer Kürzung der Bemessungsgrundlage. Hauptsächlich handelt es sich dabei um die Besteuerung der Gewinnanteile aus qualifizierten Beteiligungen, da diese bereits bei der Ausschüttung auf Ebene der Kapitalgesellschaft besteuert wurden.
Wie wird der Messbetrag festgesetzt?
Ausgehend vom Gewerbeertrag, sämtlichen Kürzungen und Hinzurechnungen wird anschließend ein Steuermessbetrag ermittelt. Dabei handelt es sich um den sogenannten Gewerbesteuermessbetrag. Dieser wird dem Gewerbetreibenden in der Regel in Form eines Gewerbesteuermessbescheids mitgeteilt. Hierbei ist zu beachten, dass der Gewerbeertrag für die Berechnung stets auf volle 100 Euro abgerundet werden muss.
Anschließend wird der Freibetrag für die Gewerbesteuer von diesem vorläufigen Messbetrag abgezogen. Dieser richtet sich ausschließlich nach der Gesellschaftsform des Gewerbebetriebes. Wenn Sie als natürliche Einzelperson ein Monteurzimmer oder eine Ferienwohnung vermieten, so sind Sie in der Regel eine gewerbliche Einzelperson. Dadurch profitieren Sie vom steuerlichen Freibetrag einer Personengesellschaft und können 24.500 Euro von Ihrem Messbetrag abziehen. Vereine und juristische Personen besitzen lediglich einen Freibetrag von 5.000 Euro und Kapitalgesellschaften erhalten keinerlei Freibeträge. Als Ergebnis erhalten Sie hierbei den gekürzten Gewerbeertrag. Dieser muss mit der einheitlichen Steuermesszahl von 3,5 % multipliziert werden, um den endgültigen Messbetrag zu erhalten.
Wie wird die Steuerlast errechnet?
Mit dieser komplizierten Rechnung erhalten Sie lediglich den für Sie gültigen Messbetrag. Um die Gewerbesteuer zu errechnen, muss der Messbetrag mit dem jeweiligen Hebesatz der Kommune, in der sich Ihr Gewerbe befindet, multipliziert werden. Der Hebesatz wird dabei grundsätzlich von der Gemeinde selbst festgelegt. Durch die Einführung des Hebesatzes ermöglichte der Gesetzgeber, dass auch die Gemeinden einen Einfluss auf die Höhe der Steuer ausüben können. In Deutschland darf die Höhe der Steuern grundsätzlich nur vom Bundesland selbst reguliert werden. Die Einführung des Hebesatzes hebelt diesen Grundsatz jedoch aus. Dabei wird gesetzlich festgehalten, dass die Steuer stets vom Messbetrag und einer variablen Zahl abhängig ist. Der Kommune wird nun das Recht gewährt, diese variable Zahl beliebig abzuändern. Dadurch wird gewährleistet, dass die Gemeinden trotz gültigem Gesetz im Bundesgebiet die Höhe der Gewerbesteuer selbst festlegen können. Einzige Ausnahme stellen hierbei die Stadtstaaten Berlin und Hamburg dar. In beiden ist die kommunale Ebene gleichbedeutend mit der Landesebene, weswegen in diesen Ländern die Gewerbesteuer von Landesebene festgelegt wird.
Bis 2004 konnten die Gemeinden den Hebesatz in einer beliebigen Höhe festlegen. Dadurch kam es jedoch zu massiven Verstößen gegen die Intention dieser Steuererhebung durch vereinzelte Städte. Vereinzelt setzten Kommunen wie unter anderem Norderfriedrichskoog einen Hebesatz von 0 % fest, um eine Steueroase zu schaffen und Unternehmen aus dem gesamten Bundesgebiet anzulocken. Aus diesem Grund wurde 2004 ein Mindesthebesatz von 200 % gesetzlich vorgeschrieben. Durchschnittlich beträgt der Hebesatz in deutschen Städten jedoch 400 %.
Durch die bestehende Freiheit bei der Festlegung des Hebesatzes erhalten Kommunen einen politischen Handlungsrahmen, um die Ansiedlung von Gewerbebetrieben zu fördern oder zu bestrafen. Damit sollen Kommunen ein zuverlässiges Instrument erhalten, um in einem gewissen Rahmen das Stadtbild gestalten zu können und Einfluss auf die allgemeine Gewerbefreiheit auszuüben. Für Vermieter von Monteurwohnungen und Ferienhäusern ergibt sich daraus jedoch eine große Herausforderung. Die Grundlage für die Berechnung der Gewerbesteuer ist nicht der Gewinn des gesamten Unternehmens, sondern der Gewinn des Unternehmens aus einer Betriebsstätte. Besitzt ein Unternehmen mehrere Betriebsstätten, so muss es die Gewerbesteuer auf die unterschiedlichen Kommunen aufteilen. Ein Vermieter mit mehreren Immobilien in unterschiedlichen Städten muss daher stets unterschiedliche Gewerbesteuern mit verschiedenen Hebesätzen an verschiedene Gemeinden entrichten. Da jede Gemeinde zu jedem beliebigen Zeitpunkt eine Änderung des Hebesatzes beschließen kann, wird die Berechnung der Steuerlast äußerst aufwändig. Erschwerend kommt hierbei hinzu, dass es nicht möglich ist, den Gewinn aus der Vermietung in einer Stadt mit dem Verlust aus der Vermietung in einer anderen Stadt zu verrechnen, da unterschiedliche Gläubiger betroffen wären. Auf diese Weise kann unter Umständen der Gewerbesteuermessbetrag in einer Stadt den gesamten Gewerbesteuermessbetrag überschreiten. In seltenen Fällen entsteht dadurch eine Steuerlast, die den Gesamtgewinn eines Vermieters sogar übersteigt.
Bedeutung der Gewerbesteuer und Kritik
Die Gewerbesteuer stellt eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen dar und trägt entscheidend zur Finanzierung aller öffentlichen Ausgaben bei. Allein im Jahr 2014 betrugen die bundesweiten Gewerbesteuereinnahmen über 43 Milliarden Euro. Für viele Gemeinden stellt die Gewerbesteuer außerdem die einzige nennenswerte Einnahmequelle dar. Ein vergleichbares Einkommen wird ausschließlich unter bestimmten Voraussetzungen durch die Grundsteuer generiert. Dabei dürfen die Gemeinden noch nicht einmal die gesamte Gewerbesteuer für sich behalten. Abhängig vom Bundesland müssen die Gemeinden einen kleinen Teil ihrer Gewerbesteuereinnahmen an das Land und den Bund abführen. Im Jahr 2014 stellte dieser Anteil der Gewerbesteuereinnahmen mehr als 15 % der gesamten bereinigten Einnahmen der Bundesrepublik Deutschland dar. Immer wieder sorgt die Höhe der Gewerbesteuerumlage für rege Diskussionen. Aus diesem Grund wurde die Höhe der Umlage seit 1990 in nahezu jedem Jahr mindestens einmal geändert.
Dennoch ist die Gewerbesteuer die umstrittenste Steuer im gesamten Bundesgebiet. Vor allem die fehlende Begrenzung des Hebesatzes nach oben sorgt immer wieder für Empörung unter den Gewerbetreibenden. Bislang wurden sogar Hebesätze von über 530 % in München erhoben. Zahlreiche Experten sind sich einig, dass die aktuelle Form der Gewerbesteuer als verfassungswidrig betrachtet werden müsste. Dennoch wies das Bundesverfassungsgericht bislang sämtliche Bedenken zurück. Neben den Unternehmern kritisieren auch zahlreiche Kommunen die aktuellen Regelungen zur Gewerbesteuer. Da es sich hierbei um eine konjunkturabhängige Steuerquelle handelt, können Kommunen nicht mit stetigen Einnahmen planen. Im internationalen Vergleich stellt die Gewerbesteuer darüber hinaus ein längst überholtes Modell dar. Zahlreiche Länder sind bereits vor Jahren dazu übergegangen, statt der Gewerbesteuer eine Kommunalsteuer auf die Lohnsumme der Angestellten zu erheben. Die Schweiz hingegen verfügt nicht einmal über ein ähnliches System.
