Fortbildungen für Vermieter von Monteurunterkünften und Ferienimmobilien

31.07.2020 | 8 Min. | Monteurunterkunft.de

Wer Monteurzimmer vermieten möchte, hat einiges zu tun. Dies betrifft nicht nur das Bereitstellen geeigneter Räumlichkeiten. Es betrifft auch rechtliche und steuerliche Aspekte, die ständigen Veränderungen unterworfen sind. Wer sich hier mit Halbwissen begnügt, riskiert nicht nur, dass ihm unter Umständen finanzielle Vorteile verloren gehen. Er riskiert bei Verstößen gegen das Gesetz auch die Verhängung eines Bußgeldes oder - in gravierenden Fällen - gar ein komplettes Vermietungsverbot.

Um hier auf der sicheren Seite zu stehen, sollten Vermieter die gesetzlichen Grundlagen zur Vermietung einer Monteurunterkunft genau kennen. Das erforderliche Wissen eignen sich Betreffende am besten im Rahmen einer Fortbildung an, die primär die Themen Recht, Steuern, Rechnungswesen, Hausverwaltung und Service behandeln sollte. Nicht selten werden für die Teilnahme an derartigen Seminaren sogar Fördermittel oder Darlehen gewährt.

Weiterbildungen für Vermieter – mit Köpfchen zum Erfolg

Wer eine Wohnung etwa für Touristen, Monteure oder Geschäftsreisende anbietet, verfügt nur über wenig Zeit. Denn des Vermieten der freien Räumlichkeiten ist mit vielen Mühen versehen. Da möchte nicht jeder Eigentümer einer Immobilie die ohnehin knappe Freizeit mit einer Weiterbildung verbringen. Doch gerade mit Blick auf die sich verändernden rechtlichen Bedingungen, die sich stets wandelnden Steuergesetze oder die Handhabung der Verwaltung eines Gebäudes lässt sich oft noch einiges dazulernen. Wer darauf verzichtet, riskiert leider sinkende Auslastungszahlen der Wohnung. Bei der Wahl nach optimalen Fortbildungsangeboten sollte allerdings sorgfältig ausgewählt werden – nicht immer halten diese, was sie versprechen.

Zurück auf die Schulbank?

Für viele Vermieter gehört der letzte Tag an der Schule, der Ausbildungsstätte oder der Universität schon lange zur Vergangenheit. Tatsächlich gilt unter ihnen noch immer das Credo des „Learning by Doing“ – denn eine klare Definition, welches Wissen und welches Können beim Anbieten von Wohnraum vorliegen muss, ist hierzulande nicht erkennbar. Der häufig geforderte Führerschein für Vermieter, mit dem diese ein Grundmaß an Kompetenz nachweisen können, hat die Hürden der Gesetzgebung noch nicht übersprungen. Jeder Laie kann somit das freie Zimmer seiner Eigentumswohnung auf dem Markt anbieten – doch erfolgreich ist damit nur, wer über das notwendige Know-how verfügt.

Über den Sinn und Nutzen von Fortbildungsmöglichkeiten für Vermieter ist in den vergangenen Jahren kontrovers debattiert wurden. Denn immer geht es bei alledem auch um die Frage einer Kostenübernahme: Insbesondere die Industrie- und Handwerkskammern haben sich lange Zeit dagegen gewehrt, derartige Kurse und Seminare zu organisieren und sie einem breiten Publikum anzubieten. Dennoch haben erste Versuche die Wichtigkeit solcher Maßnahmen bewiesen. Jene Vermieter, die ihr Wissen rund um das Metier der aktuellen Entwicklung angepasst haben, konnten bessere Auslastungszahlen und höhere Gewinne verzeichnen. Die Weiterbildung für Vermieter hat sich daher zuletzt als wertvolles Werkzeug etabliert.

Allerdings fehlen noch immer bundeseinheitliche Standards. So gilt auch in diesem Bereich, dass die Bildung eben Ländersache ist – häufig können die einzelnen Bundesländer und ihre Institutionen also eigenständig entscheiden, welche Hintergrundinformationen sie ihren Seminarteilnehmern vermitteln möchten. Der Leistungsstand von Ost nach West sowie von Nord nach Süd unterscheidet sich dadurch allerdings erheblich. Vermieter, die eine Anmeldung für eine Weiterbildung erwägen, sollten daher individuell planen, wann und wo sie die Rückkehr auf die Schulbank in Anspruch nehmen möchten. Worauf ist bei alledem aber zu achten? Wie teuer darf eine Fortbildung sein? Und wodurch lassen sich schlechte von guten Anbietern trennen?

Keine Frage des Preises

Für viele Eigentümer einer Immobilie ist das Anbieten des Wohnraums mit einem finanziellen Risiko verbunden. Denn immerhin müssen für die Zimmer ja auch die laufenden Kosten bezahlt werden. Ganz zu schweigen von allen Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Renovierung erforderlich sind. Wer demgegenüber nur geringe Auslastungszahlen verzeichnet, begleicht die Rechnungen also aus eigener Kasse. Ein langfristiger Aufbau neuen Vermögens ist auf diesem Wege daher kaum möglich. Insofern stellt sich bereits die Frage, ob ein kostenpflichtiges Angebot einer Weiterbildung die finanzielle Schieflage nicht noch weiter verschlimmern würde. Oder bewahrheitet sich das bekannte Motto – wer Geld verdienen möchte, muss Geld investieren?

Der Markt solcher Angebote ist gegenwärtig zweigeteilt. Auf der einen Seite lassen sich insbesondere private Schulungseinrichtungen finden, die ihre Seminare im Regelfall kostenpflichtig anbieten. Üblicherweise erreicht das zu vermittelnde Wissen hier jedoch ein sehr hohes Niveau, das – je nach Bundesland – auch als Zusatzqualifikation anerkannt wird. Insbesondere die Dauer und der zu erlernende Inhalt erinnern hierbei schon an ein Studium im kompakten Format. Binnen weniger Monate werden die Teilnehmer in allen relevanten Fragen der Vermietung des Wohnraums geschult. Ob die zu erwartenden Kosten dem Nutzen jedoch in einem fairen Verhältnis gegenüberstehen, wird im Einzelfall entschieden – für Anbieter lediglich weniger Zimmer ist die Frage wohl zu verneinen.

Auf der anderen Seite haben die Volkshochschulen, die Industrie- und Handwerkskammern sowie ähnliche Einrichtungen ihr Schulungsangebot längst dahingehend erweitert, dass auch dem Vermieter ein breites Spektrum an Wissen vermittelt wird. Das Niveau der Seminare kann sich unterscheiden. Gleiches gilt für etwaige Kosten. Allerdings dürfen die Anbieter von Wohnraum in ihren Bundesländern immer auch Bildungsgutscheine beantragen – und für solche Kurse verwenden. Das tatsächliche Kostenrisiko für den Teilnehmer reduziert sich somit spürbar oder entfällt gänzlich. Leider ist hier auch davon auszugehen, dass der Umfang der Lerneinheiten nicht die Fülle wie in einem privaten Seminar erreichen kann.

Allgemeines zur Fortbildung

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass für derartige Seminare immer auch Fördermittel und sogar Darlehen der einzelnen Länder zur Verfügung gestellt werden. Ob eine geldwerte Unterstützung im Einzelfall beansprucht werden kann, hängt aber von unterschiedlichen Faktoren ab. Auch die Inanspruchnahme eines Bildungskredites – etwa über öffentliche Banken und Sparkassen – öffnet den Weg zu Weiterbildung. Interessenten sollten daher nicht zögern, eine Beratung bei den genannten Institutionen sowie der Industrie- und Handwerkskammer oder der Agentur für Arbeit zu erwirken. Häufig kann in einem kurzen Gespräch schon ermittelt werden, welche Kriterien für die Bewilligung einer finanziellen Unterstützung zu erbringen sind.

Wie aber geht es anschließend weiter, mit welcher Dauer ist für die Kurse zu rechnen? Auch in dieser Frage unterscheiden sich die Angebote erheblich. Je nach Umfang des zu vermittelnden Wissens sollte ein Seminar aber wenigstens 20 Stunden umfassen. Wochenendkurse haben sich daher in den letzten Jahren etabliert, um zumindest einen guten Einstieg in ein Thema zu ermöglichen. Werden dagegen komplexe Materien wie die rechtlichen oder steuerrechtlichen Grundlagen erläutert, so kann eine Weiterbildung sogar mühelos das Pensum von mehr als 150 Stunden erreichen. Zusammenhänge Lehrveranstaltungen nehmen daher – wie bereits erwähnt – den Charakter eines kompakten Studiums an, sind also mit einem hohen zeitlichen Aufwand verbunden.

Ebenso lassen sich Unterschiede in der Frage erkennen, zu welchen Zeiten die Kurse stattfinden. Einige von ihnen werden tagsüber angeboten – und sind somit insbesondere für Berufstätige kaum wahrzunehmen. Demgegenüber lassen sich aber auch viele Angebote finden, die ihre Lehrzeiten in die Abendstunden oder auf das Wochenende verschieben. Natürlich können an diesen Terminen nur wenige Inhalte vermittelt werden, wodurch sich die Seminare über mehrere Wochen oder Monate erstrecken. Dennoch kann der einzelne Interessent individuell entscheiden, welche Form der Weiterbildung er nutzen möchte: Privat oder staatlich, kostenpflichtig oder gebührenfrei, am Tage oder am Abend – er darf ganz nach seinen Wünschen und Bedürfnissen wählen.

Das richtige Seminar finden

Allerdings ist neben allen genannten Kriterien immer auch darauf zu achten, was der jeweilige Kurs denn eigentlich genau bietet. Häufig – so zeigen die Erfahrungen – werden leider kompakte Schulungen angeboten. Bei ihnen wird zwar grob und oberflächlich in die Themen hineingeschaut. Eine Vertiefung des Wissens findet dagegen nicht statt. Auf diese Weise mag ein solider Einstieg in die Materie gelingen. Oft werden derartige Seminare aber nicht als Zusatzleistung anerkannt, das dabei erworbene Zertifikat erlangt keinen allzu hohen Status. Für ambitionierte Vermieter, die sich in ihrem Metier fehlerfrei bewegen möchten, ist das wohl noch nicht ausreichend.

Ebenso sollte darauf geachtet werden, wer durch den Kurs führt. Üblicherweise handelt es sich dabei um Vertreter der Wohnungs- und Baugenossenschaften, um Fachpersonal aus den Industrie- und Handwerkskammern sowie um Dozenten der juristischen Lehrstühle wie etwa dem Miet- und dem Steuerrecht. Mithin also um Personen, denen eine entsprechende Qualifikation zukommt, um über derartige Themen zu referieren. Gerade Kurse der Volkshochschulen stellen dagegen auch gerne einmal auf unzureichend befähigte Lehrer ab. Hier muss also vorab genau in Erfahrung gebracht werden, ob der jeweilige Seminarleiter seiner anstehenden Aufgabe überhaupt gewachsen ist, ob er sie mit Kompetenz und Erfahrung ausfüllen kann.

Immer mehr Lehreinrichtungen gehen dazu über, ihre Kurse zertifizieren zu lassen. Sie verfügen anschließend über ein Gütesiegel, das die jeweilige Qualifikation erkennen lässt. Gleiches kann für jeden der Dozenten erstellt werden. Solche Siegel haben insbesondere für Online- Seminare einen hohen Wert erworben – denn hier ist es oft nicht möglich, sich vorab mit dem Lehrer zu unterhalten und seine Eignung zu hinterfragen. Bei den Online-Kursen profitiert der Teilnehmer von den flexiblen Lernzeiten: Die Inhalte der Schulung werden ihm über verschlüsselte Seiten des Internets zur Verfügung gestellt. Je nach Lust und Bedarf kann er diese nutzen. Lediglich etwaige Prüfungen müssen zu festen Terminen erbracht werden.

Das Recht beachten

Welche Inhalte die Seminare vermitteln, hängt stets vom Anspruch des Kurses ab. Am häufigsten finden gegenwärtig aber Schulungen statt, die sich den rechtlichen Rahmenbedingungen des Vermietens von Monteurzimmern und Ferienwohnungen annehmen. Denn immer muss der Vermieter die gesetzlichen Rechte und Pflichten genau kennen, die ihm zufallen. Verstößt er gegen diese, so droht die Verhängung eines Bußgeldes – das gerade in wiederholten Fällen durchaus drastische Ausmaße erreicht. Ebenso kann bei gravierenden Fehltritten ein Verbot zum Anbieten des Wohnraums ausgesprochen werden. Wer diese Risiken vermeiden möchte, muss die gesetzlichen Grundlagen daher konkret kennen – und jederzeit anwenden.

Schon das Erstellen eines Inserates, das Verfassen der Hausordnung oder das Schreiben eines Mietvertrages ist mit unterschiedlichen rechtlichen Anforderungen verbunden. Nicht jedermann sind diese bewusst – insbesondere Laien begehen daher oft Fehler, durch die sie sich im Falle eines Schadens ihrer eigenen Ansprüche gegen den Schädiger berauben. Bereits kleinste Details innerhalb einer Formulierung können die Rechtslage eines Sachverhaltes gänzlich neu gestalten. Aber auch bei der Inanspruchnahme eines Kredites, bei der Beantragung von Fördermitteln bei den Bildungsbehörden oder bei der Bewilligung eines Ausbaus der Immobilie beim Bauamt sind alle rechtlichen Bedingungen einzuhalten. Wer sie missachtet, riskiert neben dem finanziellen Einsatz den Verlust seiner Vermietungslizenz.

Natürlich ist es nicht immer ganz einfach, unter allen Gesetzen und neuen Urteilen stets den Überblick zu behalten. Das Recht entwickelt sich an jedem Tage neu fort. Was heute noch als richtig gilt, kann morgen bereits falsch sein. Für den Vermieter von Wohnraum ist es daher wichtig, bei der Anwendung der Gesetze stets auf dem neuesten Stand zu sein. In diesem Punkt zeigt sich also bereits, dass eine Weiterbildung nicht lediglich einmal beansprucht werden darf – sondern dass sie vielmehr im Zeitraum aller zwei bis drei Jahre wahrgenommen werden sollte. Erst damit gelingt es, der aktuellen Entwicklung jederzeit zu folgen.

Wissenswertes rund um die Steuern

Als Unterkategorie des Rechts wird das Steuerrecht innerhalb der Seminare immer seinen festen Platz einnehmen. Denn auch hier gilt, dass kleinste Verfehlungen zu drastischen Konsequenzen führen können. Wer für sein Monteurzimmer keine oder lediglich zu geringe Abgaben an den Fiskus entrichtet, macht sich unter Umständen der Steuerhinterziehung strafbar – ein Delikt, das neben der Zahlung von geldwerten Sanktionen auch die Verhängung von Haftstrafen kennt. Doch für Laien ist häufig nicht erkennbar, wann sie steuerpflichtig werden. So stellt sich bereits mit Blick auf die Gewerbesteuer die Frage: Handelt der Vermieter gewerblich oder privat – verfolgt er ein kommerzielles Interesse?

Neben diesen Fragen ist dem Eigentümer einer Immobilie daran gelegen, das eigene Aufkommen an Steuern zu verringern. Denn je weniger Summen er an den Staat abführt, desto eher kann er kostendeckend oder sogar gewinnorientiert handeln. Gerade für kleinere Anbieter von Wohnraum ist das natürlich ein Kriterium, das einen existenzbedrohenden Charakter besitzen kann. Wer sich dabei stets auf Basis der geltenden Gesetze bewegen möchte, muss die Möglichkeiten des Steuerrechts profunde kennen. Da es aber auch hier immer wieder zu Wandlungen und einer sich verändernden Rechtsprechung kommt, ist ebenso darauf abzustellen, die Schulungen regelmäßig zu wiederholen – sie also nicht als einmalige Angelegenheit zu betrachten.

Ein wichtiger Aspekt mit Blick auf die Steuerlast dreht sich übrigens um die Frage, ob die Vermietung der Wohnung auch eine vermögenswaltende oder vermögensaufbauende Eigenschaft besitzt. Personen, die das Monteurzimmer oder die Ferienunterkunft zu dem Zwecke der Altersabsicherung anbieten, dürfen häufig mit steuerlichen Entlastungen rechnen. Ebenso gilt für sie, dass ein gewerblicher Aspekt grundsätzlich nicht mehr verfolgt werden kann – die Gewerbesteuer muss in solchen Fällen also nicht mehr entrichtet werden. Allerdings ist für eine derartige Befreiung konkret nachzuweisen, welches Ziel das Vermieten der Räume anstrebt. Worauf bei Abgabe der entsprechenden Unterlagen zu achten ist, wird in der Schulung zum Steuerrecht vermittelt.

Einblicke in die Buchführung

Dass dem Vermieten von Wohnraum häufig ein komplexes Berechnen von Ausgaben und Einnahmen folgt, ist wohl allen Anbieter von Ferienräumen und Monteurzimmern bekannt. Denn niemand will in diesem Bereich auf ein gravierendes Minus blicken. Die Vermietung soll sich idealerweise finanziell selbst tragen – oder sogar Gewinne abwerfen. Häufig entscheiden Feinheiten über den Erfolg des Vorhabens. Doch nicht jedermann ist bewusst, wie viele kleine Stellschrauben er verändern kann, um die eigenen Kosten zu senken, die Einnahmen aber zu erhöhen. Neben dem steuerrechtlichen Aspekt kommt dabei die solide Buchhaltung zum Tragen – der Grundstock einer erfolgreichen Vermietung.

Das Rechnungswesen mag – nicht zuletzt wegen der Erinnerungen an die Mathestunden der früheren Schulzeit – immer etwas argwöhnisch betrachtet werden. Dennoch finden Vermieter hierin wertvolle Informationen, die sie beim Gegenüberstellen aller Einnahmen und Ausgaben, beim Erstellen von Rechnungen sowie beim Verwalten des eigenen Budgets dringend benötigen. Ein Fehler in diesem Bereich kann nicht alleine rechtliche Folgen zeitigen – etwa dann, wenn die eigene Steuerlast falsch berechnet wird. Ebenso ist mit Einbußen des persönlichen Vermögens zu rechnen, wenn über Monate oder sogar Jahre hinweg falsche Parameter bei der Finanzierung der Räumlichkeiten angelegt werden. Umso wichtiger ist es daher, auch eine solche Schulung in jedem Falle zu nutzen.

Häufig wird mittlerweile einer speziellen Software diese Aufgabe überlassen. Der Vermieter kann sich dabei unterschiedlicher Programme bedienen. Alle relevanten Zahlen werden in die entsprechenden Felder eingegeben, das Ergebnis ermittelt der Computer innerhalb weniger Augenblicke. Zeit und Mühen mögen sich dadurch spürbar senken lassen – eine rechtliche oder tatsächliche Sicherheit ist damit aber nicht verbunden. Jeder Vermieter sollte somit in der Lage sein, selbst komplexe Berechnungen eigenhändig auszuführen. Und sei es nur zu dem Zwecke, die Vorgaben der Software zu überprüfen. Je besser das gelingt, desto eher kann das Anbieten des Wohnraums auch kostendeckend oder gewinnorientiert erfolgen.

Grundlagen der Hausverwaltung

Je schöner die Immobilie, je angenehmer der Service, desto höher fallen auch die Buchungszahlen aus. Was aber gilt es zu verändern, wenn das Monteurzimmer über Wochen oder Monate keinen Gast mehr beherbergt hat? Eine Fortbildung zum Thema Hausverwaltung kann in diesen Fällen helfen. Denn meist liegt es an Kleinigkeiten, die einen Interessierten daran hindern, die Räumlichkeiten tatsächlich zu mieten. Vielleicht fehlt vor dem Haus ein Parkplatz, eventuell sorgt aber auch das nicht vorhandene Internet für Missfallen. Eine solche Schulung beginnt zumeist mit den Grundlagen der Vermietung, widmet sich also gezielt den Wünschen und Ansprüchen potenzieller Mieter.

Weitergehend ist zu schauen, wie sich das Haus als solches verwalten lässt. Welche Maßnahmen sind notwendig, um seine Qualität langfristig zu sichern? Ist sogar über das Hinzuziehen externer Dienstleister nachzudenken? Gerade beim Vorliegen mehrerer Immobilien ist es dem Eigentümer natürlich kaum möglich, an jedem Standort im Winter den Schnee zu fegen, jede Dachrinne eigenständig zu reinigen sowie überall zu überwachen, ob die Wünsche jedes Gastes erfüllt werden. Ratsam ist es daher, in den sauren Apfel zu beißen und erneut zu investieren – die Arbeit lässt sich somit delegieren, der Vermieter kann sich wieder um die wesentlichen Aufgaben seines Alltages bemühen.

Zusammenfassend stellt die Fortbildung für den Vermieter also ein wichtiges Werkzeug dar, um sich auf alle rechtlichen und tatsächlichen Herausforderungen beim Anbieten seines Wohnraums vorzubereiten. Bei der Auswahl der Schulung kann er seinen eigenen Ansprüchen folgen. Es lohnt sich allerdings, möglichst umfangreiche Seminare zu wählen. Erst dort wird ein Überblick über das jeweilige Thema vermittelt, der mehr als einen Einstieg in die Materie charakterisiert. Der routinierte Umgang mit allen Fragen rund um die Vermietung sollte für den Vermieter daher das Ziel sein – auch, wenn es unterschiedliche Wege geben mag, die zu diesem führen.