Probleme bei der Vermietung von Unterkünften im Internet

18.04.2021 | 7 Min. | Monteurunterkunft.de

Wer Privatunterkünfte im Internet vermieten möchte, sollte einige rechtliche Punkte klären, um spätere Probleme zu vermeiden. Neben der Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Vermietung kann bei Monteurunterkünften auch die Untervermietung eine Rolle spielen. Außerdem sind mögliche Pflichten nach dem Steuerrecht und der Gewerbeordnung zu prüfen, wenn Privatpersonen eine Monteurunterkunft offerieren. Dieser Artikel zeigt zudem, in welchen Fällen man die Mehrwertsteuer angeben muss und wann eine Umsatzsteuerpflicht besteht. In den Städten Berlin, Hamburg und München müssen Vermieter, die private Monteurzimmer auf Dauer an unterschiedliche Personen vermieten, außerdem die Zweckentfremdungssatzung beachten. Hier erfahren Vermieter von Privatunterkünften, wie sie allfällige Probleme bereits frühzeitig ausschalten können.

Mögliche rechtliche Probleme bei einer Online-Vermietung

Im Laufe der Zeit wird die Nachfrage im Internet nach privaten Unterkünften, die man mieten kann, immer größer. Die private Vermietung ist ganz besonders attraktiv für Berufsreisende, wie Arbeiter, Handwerker und Monteure: Sie brauchen Woche für Woche immer wieder eine preiswerte Unterkunft für ihre geschäftlichen Montagen bzw. Reisen. Für Immobilien-Besitzer entsteht durch eine private Vermietung ein lohnenswerter Nebenverdienst.

Jedoch herrscht beim Großteil der privaten Vermieter Unwissenheit, wenn es um rechtliche Gefahrzonen geht, sobald man sein Zimmer oder seine Wohnung im Internet zur Vermietung anbietet. Zahlreiche Anbieter von Privatunterkünften kennen die wichtigsten Vorschriften nicht, die dabei unbedingt eingehalten werden müssen, damit es keine rechtlichen Probleme gibt.

Entscheidend ist beispielsweise in welchem Umfang und wie genau die Privatunterkunft vermietet wird – also ob die Vermietung überhaupt „legal“ ist. Ebenfalls wichtig ist die Tatsache, ob der Vermieter gewerblich oder privat handelt: Werden zu der Übernachtung noch andere Serviceleistungen angeboten (wie zum Beispiel eine Reinigung der Zimmer oder ein Frühstück) ist von einer gewerblichen Vermietung die Rede – bei einer rein privaten Vermietung, wird die Unterkunft nur gelegentlich gegen Entgelt angeboten.

Monteurunterkunft.de nennt für alle Vermieter die wichtigsten Tipps, die man bei einer Vermietung beachten sollte, um nicht in Schwierigkeiten zu kommen:

Unzulässige Untervermietung

Wenn man seine Wohnung oder sein Zimmer untervermieten möchte, muss der eigene Vermieter um Erlaubnis dafür gefragt werden – und das immer wieder in regelmäßigen Abständen, je nachdem was zum Thema Untervermietung im Mietvertrag aufgeführt ist. Tut man dies nicht, ist von einer unzulässigen Untervermietung die Rede. Die mögliche Folge davon kann eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses für den Hauptmieter sein.

Haftung des Mieters

Gegenüber dem Vermieter haftet immer der Hauptmieter – nicht der Untermieter. Egal ob es sich um Beschädigungen an der Unterkunft handelt oder um Belästigungen durch Lärm – der Hauptmieter trägt die Verantwortung für den Untermieter.

Steuerbare Einkünfte durch Vermietung

Liegen die Einnahmen des Vermieters von der Untervermietung über seinen eigentlichen Mietkosten, die er selbst zahlen muss? Dann ist eine Anzeige darüber in der Anlage Vermietung und Verpachtung bei der Steuererklärung notwendig.

" Tipp: In Ausnahmefällen gilt eine Grenze von etwa 500 Euro pro Veranlagungszeitraum, die nicht besteuert werden muss. "

Folgende zusätzliche Hinweise müssen von Vermietern beachtet werden, wenn mehrere unterschiedliche Zimmer / Wohnungen an ständig wechselnde Gäste vermietet werden und außerdem noch weitere Serviceleistungen angeboten werden:

Gewerbeanzeigepflicht

Zu überprüfen ist: Besteht nach der Gewerbeordnung eine Gewerbeanzeigepflicht? Dann ist der Vermieter nämlich dazu verpflichtet seine Vermietung beim örtlichen Gewerbeamt zu melden. Das Gewerbeamt gibt diese Information anschließend an das Finanzamt weiter, welches prüft, ob der Vermieter steuerlich veranlagt wird. Ignoriert ein Vermieter seine Gewerbeanzeigepflicht droht als Folge ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro.

Steuerbare Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Nach Steuerrecht handelt es sich um einen Gewerbebetrieb, wenn es bei der Vermietung um eine „Hotel-ähnliche“ Nutzung geht oder so etwas wie eine Pension.

Mehrwertsteuerpflicht

Ein privater Vermieter ist dazu verpflichtet auf der Rechnung für seine Gäste die Mehrwertsteuer anzugeben, sobald er seine Unterkunft Fremden für eine kurzzeitige Beherbergung zur Verfügung stellt und diese nicht über einen Zeitraum von sechs Monaten hinausgeht. Eine Umsatzsteuerpflicht gibt es erst für einen privaten Vermieter, wenn er durch seine Vermietung mehr als 17.500 Euro pro Jahr einnimmt.

Zweckentfremdungssatzung (gilt nur für München, Berlin und Hamburg)

Die sogenannte Zweckentfremdungssatzung schreibt in den Städten München, Berlin und Hamburg vor, dass man eine Zweckentfremdungsgenehmigung benötigt, wenn man seine private Unterkunft dauerhaft an immer unterschiedliche Gäste vermietet. Die Begründung dafür ist der Wohnraummangel in diesen bestimmten Städten. Besitzt man eine solche Genehmigung nicht, können bis zu 50.000 Euro Strafe drohen. " Tipp: Vermieter sollten einen Antrag auf einen „Negativtest“ stellen – so muss die jeweilige Behörde bestätigen, dass für eine Vermietung keine Zweckentfremdungsgenehmigung vorhanden sein muss. "

Nutzungsänderung

Führt man als Vermieter auf Dauer einen Beherbergungsbetrieb, muss zum Teil beim jeweils verantwortlichen Bauamt zusätzlich eine Nutzungsänderung angegeben werden.