Die Nutzungsänderung bei der Vermietung von Monteurzimmern und Monteurunterkünften

30.08.2020 | 7 Min. | Monteurunterkunft.de

Ob als Monteurzimmer oder Ferienwohnung – immer handelt es sich um eine Nutzungsänderung, wenn der Wohnraum zuvor anderweitig genutzt wurde. Diese Nutzungsänderung muss zwingend beantragt werden. Zuständig für den Antrag ist das örtliche Bauamt, welches auch die Formulare dafür ausgibt. Teilweise stellt sich im weiteren Verfahren die Frage nach der Baugenehmigung, die vor der „Zweckentfremdung“ eingereicht werden muss.

Nutzungsänderung von Wohnraum ist anmeldepflichtig

Die Kinder sind aus dem Haus oder das Gästezimmer wird nicht benötigt – warum den leer stehenden Wohnraum nicht als Monteurwohnung vermieten? Handwerker und Monteure oder andere Geschäftsreisende brauchen meist keine komplette Wohnung, ihnen reicht auch ein einzelnes Zimmer mit angeschlossenem Sanitärbereich. Allerdings ist es nicht einfach möglich, das freie Zimmer zur Vermietung anzubieten – dies bedarf einer Genehmigung, was natürlich synonym auch für die Vermietung ganzer Wohnungen gilt. Mit der Vermietung ändert sich die Nutzungsart des Wohnraums, was der zuständigen Behörde mitzuteilen ist. Der Grund: Mit der Vermietung wird der Raum oder die Wohnung nicht mehr entsprechend der ursprünglichen Bestimmung genutzt, außerdem wechseln die dort lebenden Personen ständig.

Zuständig für die Beantragung der Nutzungsänderung ist das örtliche Bauamt, wobei nicht Ihr Wohnort ausschlaggebend ist, sondern der Standort der Immobilie. Die entsprechenden Anträge werden direkt von der Behörde vergeben oder sind teilweise auch online abrufbar.

Die Behörden erteilen in der Regel die Zustimmung ohne Probleme, allerdings wird zuvor überprüft, ob die Bauvorschriften der Länder und Kommunen eingehalten worden sind. Ist das nicht der Fall, müssen bauliche Änderungen an der Immobilie vorgenommen werden, ehe die Zustimmung des Bauamts erteilt wird.

Tipp: Es ist nicht empfehlenswert, die Vorschriften umgehen zu wollen! Die im Nachhinein – also nach begonnener Vermietung – beantragte Nutzungsänderung kann hohe zusätzliche Kosten und einen immensen Aufwand bedeuten. Wer neu baut, sollte schon im Vorfeld eine eventuell spätere Vermietung bedenken und sich gleich nach den geltenden Bauvorschriften richten. Diese sind je nach Bundesland verschieden und beziehen sich unter anderem auf die Größe von Einzel- oder Doppelzimmern, es geht um sanitäre Anlagen, Türgrößen und viele weitere Punkte. Die Länder geben diesbezüglich Merkblätter aus, auf denen sämtliche Bestimmungen zu finden sind. Beim Neubau ist es ein Leichtes, sich danach zu richten, wobei der Umfang der Arbeiten bzw. der nötige Aufwand sicherlich auch davon abhängig ist, wie umfangreich die Vermietung geplant ist und wie viele Zimmer oder Wohnungen angeboten werden sollen.

Rechtliche Grundlagen zur Nutzungsänderung

Wer plant, eine Immobilie als Handwerkerunterkunft oder Studentenzimmer zu vermieten, sollte die rechtlichen Gegebenheiten dazu kennen.

Sind Sie selbst nur Mieter und nicht Eigentümer des Objekts, brauchen Sie die Zustimmung Ihres Vermieters – die Weitervermietung als Monteurzimmer gilt nicht als klassische Untervermietung. Dies hat auch der Bundesgerichtshof in seinem Urteil mit dem Az. VIII ZR 210/13 so entschieden. Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil 67 S 360/14 außerdem entschieden, dass eine derartige Vermietung ohne vorherige Zustimmung des Vermieters eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige. Es handele sich dabei um einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache.

Der Eigentümer darf seine Immobilie natürlich als Unterkunft für Monteure oder Menschen, die sich auf einer Berufsreise befinden, anbieten. Wichtig ist, dass die sogenannte Zweckentfremdungsverordnung dieser Sache nicht entgegensteht und dass der Antrag zur Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt gestellt wurde.

Die Zweckentfremdungsverordnung („Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“) besagt, dass in Gemeinden, in denen ein Mangel an Wohnraum herrscht, die Zweckentfremdung nur per Genehmigung möglich ist. Sofern die Satzung der jeweiligen Gemeinde vorschreibt, dass Wohnraum ein solcher bleiben muss, darf keine Vermietung vorgenommen werden. Wer als Eigentümer einer Immobilie gegen das Vermietungsverbot verstößt, riskiert teilweise hohe Bußgelder.

Schon viele haben versucht, die Immobilie erst einmal zu vermieten und danach diesen Vorgang gegenüber der Behörde anzuzeigen. Oder sie hatten „nette“ Nachbarn, die diese Anzeige für sie übernahmen. Mit bösen Folgen, denn neben Bußgeldern können auch zahlreiche Auflagen vergeben werden, die vor der weiteren Vermietung zu berücksichtigen sind. Diese bringen teilweise umfassende Baumaßnahmen mit sich, was wiederum nach bereits getätigter Vermietung mit meist vorangegangener Renovierung mehr als ärgerlich sein dürfte.

Wer jedoch nur zeitweise ein einzelnes Zimmer zum Beispiel an Monteure oder Geschäftsleute vermietet, muss diesen Einzelfall gesondert klären lassen. Hier hängt es unter anderem vom Wortlaut der Verordnungen ab, ob das Zweckentfremdungsverbot gilt oder nicht. Fragen Sie dazu bei Ihrem zuständigen Bauamt nach, die Mitarbeiter bieten in den Sprechstunden eine umfassende Beratung zu diesem Thema an.

Wann ist die Nutzungsänderung verfahrensfrei?

Von einer „Verfahrensfreiheit“ sprechen die Behörden, wenn keine Genehmigung für ein Vorhaben nötig ist. Teilweise ist das auch bei der geplanten Nutzungsänderung einer Immobilie der Fall, wobei allen Immobilieneigentümern geraten sei, sich vorab genau bei der zuständigen Behörde zu informieren. In den meisten Fällen gilt, dass keine Genehmigung nötig ist, wenn keine öffentlich-rechtlichen Anforderungen zu berücksichtigen sind. Das heißt, wenn die Nutzungsänderung nicht von Baumaßnahmen begleitet wird oder wenn der vorhandene Wohnraum den Anforderungen an eine Monteurunterkunft oder Ferienwohnung genügt, braucht kein weiteres Antragsverfahren angestrebt werden. Außerdem ist die Änderung verfahrensfrei, wenn auch die Errichtung oder Änderung der jeweiligen Anlagen verfahrensfrei wäre.

Wichtig: Verfahrensfreiheit heißt nicht Antragsfreiheit! Der Antrag bei der Behörde muss dennoch gestellt werden, allerdings wird die Zustimmung bei Verfahrensfreiheit ohne weitere Auflagen erteilt – eine Baugenehmigung muss nicht eingereicht werden. Sollte sich herausstellen, dass keine Verfahrensfreiheit herrscht, gibt das Bauamt den weiteren Weg vor.

Angaben im Verfahren zur Nutzungsänderung

Wer als Eigentümer einer Immobilie deren Nutzungsänderung plant und den leer stehenden Wohnraum an Monteure oder Handwerker vermieten will, muss das zugehörige Genehmigungsverfahren durchlaufen. Sollte sich bei der Antragstellung herausstellen, dass eine Baugenehmigung beantragt werden muss, so müssen Sie den entsprechenden Antrag inklusive der nötigen Bauvorlagen und -zeichnungen einreichen.

Angegeben werden muss dabei die bisherige Nutzung des Objekts ebenso wie die geplante weitere Nutzung, was in dem Fall die Vermietung an Monteure wäre. Damit das Vorhaben abschließend beurteilt werden kann, müssen alle nötigen Unterlagen beigefügt werden. Erkundigen Sie sich dazu rechtzeitig – in der Regel muss ein Sachkundiger bestellt werden, der als „Entwurfsverfasser“ gilt. Ein Architekt oder Bauingenieur zeichnet für die Bauunterlagen und für die gesamte Planung neben dem Bauherrn verantwortlich. Dieser Entwurfsverfasser muss „bauvorlageberechtigt“ sein, wenn mit dem geplanten Vorhaben umfangreiche bauliche Änderungen oder mehr als geringfügige technische Umbauten nötig sind.

Eingereicht werden müssen folgende Unterlagen:

• Komplette Bauzeichnungen inklusive der vollständigen Grundrisse des betreffenden Geschosses und der jeweiligen Räume, die durch die Nutzungsänderung betroffen sein werden
• Bautechnische Nachweise wie Brandschutznachweis, Nachweis der Standsicherheit oder Schallschutznachweis
• Nutzungskonzept mit Angaben zur bisherigen und zur geplanten Nutzung

Die Gebühren für den Antrag bzw. dessen Bearbeitung errechnen sich nach der Nutzfläche, die für die Nutzungsänderung infrage kommt. Das heißt, wenn Sie eine leer stehende Wohnung als Monteurunterkunft umwidmen wollen und diese 50 m² groß ist, stellen diese 50 m² die Basis für die Berechnung der Gebühren dar.

Monteurwohnung selbst nutzen

Sollten Sie sich dafür entscheiden, die einmal angebotene Monteurwohnung oder das Zimmer für Geschäftsreisende nicht mehr anbieten, sondern selbst nutzen zu wollen, liegt keine Nutzungsänderung vor. Lediglich dann, wenn Sie die Wohnung als Abstellfläche genutzt haben und dann wieder als Wohnung anbieten wollen, handelt es sich um eine Änderung der Nutzung. Hierbei gilt, dass eine Nutzungsänderung immer dann vorliegt, wenn die zuletzt genehmigte Nutzung zwischenzeitlich durch eine genehmigungsfreie Nutzung ersetzt wurde.

Wird die Nutzung einer Immobilie wieder aufgenommen, nachdem diese seit mehr als zwei Jahren leer stand, und wurden die Räume in dieser Zeit nicht anderweitig genutzt, so liegt keine Änderung der Nutzung vor. Wichtig ist, dass in dieser Zeit auch keine anderweitigen Nutzungsabsichten erkennbar gewesen sein dürfen. Das heißt, wenn Sie in den zwei Jahren erfolglos versucht haben, die Wohnung an Monteure oder Studenten zu vermieten und dieses Vorhaben einfach nicht geklappt hat, wird das als Nutzungsänderung eingestuft. Stand der Wohnraum einfach nur leer, entspricht er immer noch der ursprünglich angedachten Nutzung.

Nutzungswechsel und die steuerlichen Folgen

Ein Beispiel: Ehepaar Müller wollte eine Eigentumswohnung nicht mehr selbst nutzen, sondern zur Vermietung an Berufsreisende und Handwerker anbieten. Noch während der Zeit der Eigennutzung ließen sie umfassende Sanierungs- und Renovierungsarbeiten vornehmen, damit die Chancen auf Vermittlung später besser wären.

Insgesamt zahlten sie rund 3000 Euro für die Arbeiten. Diese wollten sie als vorweggenommene Werbungskosten steuerlich geltend machen – „Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung“. Das Finanzamt sah das ein bisschen anders und wollte diesen Betrag in der Einkommenssteuererklärung nicht anerkennen. Ehepaar Müller klagte und bekam vor dem Finanzgericht recht – der Bundesfinanzhof hingegen hob das Urteil wieder auf. Die Begründung: Die Maßnahme müsse mit der Nutzung in Zusammenhang stehen – maßgeblich sei dabei die Nutzung, die in der Zeit der Maßnahme angefallen sei. Damit wären die Renovierungsarbeiten in der Zeit der Eigennutzung angefallen und dienten nicht der späteren Vermietung – zumindest zeitlich gesehen. Die Kosten wurden nicht anerkannt.

Daher der Tipp: Wenn Sie eine Steuerminderung durch anfallende Kosten für die Vermietung der Monteurunterkunft in Anspruch nehmen wollen, lassen Sie entsprechende Arbeiten erst nach begonnener Vermietung bzw. dem Angebot zur Vermittlung durchführen.

Die Kosten für eine Modernisierung können in einer Summe oder gleichmäßig über einen festen Zeitraum verteilt verrechnet werden. Als Zeitraum werden hier zwei bis fünf Jahre angenommen. Welche Variante die individuell günstigere ist, muss der Steuerberater entscheiden, außerdem ist dies vom zu versteuernden Einkommen des betreffenden Vermieters abhängig.