Zweckentfremdung von Wohnraum
12.06.2021 | 13 Min. | Monteurunterkunft.de
Die Vermietung von privaten Räumlichkeiten als Monteurzimmer oder Ferienunterkunft stellt eine beliebte Einkommensmöglichkeit dar. Sofern dies nicht in Großstädten und Ballungszentren geschieht, sind in der Regel keine Probleme zu erwarten. Anders sieht es in Regionen aus, die mit einer wachsenden Wohnraumverknappung konfrontiert sind. Hier greift seit einigen Jahren eine gesetzliche Regelung, die Mietwohnungen vor Zweckentfremdung schützt. Eine der wesentlichen Hintergründe hierbei sind Vermietungsmodelle, wie beispielsweise Airbnb, die zu einer ausschließlich kurzzeitigen Wohnraumnutzung führen. Die damit verbundene Zweckentfremdung produziert einen großflächigen Wegfall regulärer Mietwohnungen vor allem in den Innenstädten. Anwohner vor Ort sehen sich mit einem zunehmend geringer werdenden bezahlbaren Wohnraum konfrontiert.
Im Dezember 2013 hat der Gesetzgeber ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbotsgesetz etabliert. Es ermöglicht den betroffenen Städten und Regionen die Einrichtung von individuellen Verordnungen, die zur Regulierung dieser Zweckentfremdung beitragen. Entsprechend eingeschränkt sind dadurch die Möglichkeiten bei der Vermietung von Zimmern an Touristen und andere befristete Gäste. Sie beziehen sich auf Haupt- oder Zweitwohnung, sowie Dauer und Umfang der Vermietung. Da es keine einheitlichen Regelungen gibt, ist es für interessierte Vermieter wesentlich, sich bei den zuständigen Ämtern über Modalitäten und eventuell erforderliche Genehmigungen zu informieren. Bei Zustimmung durch die jeweiligen Behörden sind in vielen Fällen Vermietungen nach bestimmten Richtlinien möglich.
Zweckentfremdung von Wohnraum – Was ist das?
Der Begriff „Zweckentfremdung von Wohnraum“ beschreibt eine Problematik, die in den letzten Jahren vor allem in den Ballungsgebieten zunehmend zum Problem geworden ist. Gemeint ist eine Nutzung von Wohnflächen, die mit einem regulären Wohnzweck nicht vereinbar ist. Vordergründig ist dies beispielsweise die Umwandlung von Wohnungen und Wohnhäusern in gewerblich genutzte Bereiche, etwa in Form von Ferienwohnungen oder Büros. Eine solche Nutzungsform ist lukrativer als Mietwohnungen, hat aber zur Folge, dass der Wohnungsmarkt mit erheblichen Einbußen an Wohnraum konfrontiert ist.
Hintergrund für dieses Phänomen ist die drastische Zunahme an Wohnraumvermietung für nur sehr kurze Zeiträume. Zu den bekanntesten Anbietern entsprechender Vermietungsmodelle zählen beispielsweise Airbnb oder 9flats.com. Reguläre Wohnungen werden vollständig oder in Form von einzelnen Zimmern zur Vermietung auf Zeit angeboten. Diese Praxis entzieht normalen Mietern den dringend benötigten Wohnraum, vor allem in den Innenstädten und insbesondere in Großstädten. Die Folge ist ein stetig wachsender Mangel an Wohnraum sowie wuchernde Mietpreise. Die Zweckentfremdung führt nicht nur zu einer Verdrängung von Mietern aus ihren Wohnungen, sondern damit verbunden zu einer strukturellen Umwandlung ganzer Innenstadt-Viertel.
Reaktionen des Gesetzgebers
Aufgrund der ansteigenden Wohnungsknappheit im Kontext einer Zweckentfremdung von Wohnraum hat der Gesetzgeber im Dezember 2013 mit einem Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) reagiert. Es ermöglicht den jeweiligen Gemeinden das Erlassen eigener Verordnungen zum Verbot von zweckfremder Wohnraumnutzung. Die konkreten Regelungen sind demnach individuelle Ländersache und wurden bereits in mehreren Großstädten, darunter in erster Linie Berlin, Hamburg, München und Köln erlassen. Die Bestimmungen sehen Bußgelder in erheblicher Höhe im Fall einer Zuwiderhandlung vor. Die jeweiligen Verordnungen dürfen prinzipiell nur erlassen werden, wenn zeitnah keine anderen Maßnahmen ergriffen werden können, um einen drohenden Mangel an Wohnraum abzuwenden. Speziell Ballungsräume mit einem hohen Anteil an Studierenden sind davon in besonderem Maße betroffen.
Zweckentfremdungsverordnung in Berlin
Die Stadt Berlin hat eine der strengsten Verordnungen hinsichtlich der Nutzung von Wohnraum. Seit Mai 2014 (Überarbeitung Mai 2018) besteht die Zweckentfremdungsverbots-Verordnung (ZwVbVO). Verstöße gegen die Verordnung können mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet werden.
Regelung Hauptwohnung
Es ist für Privatpersonen während des gesamten Jahres zulässig, kurzfristig Gäste in ihrer Wohnung zu beherbergen. Voraussetzung hierfür ist die zeitgleiche Nutzung der Wohnung durch den privaten Anbieter selbst. Sie können darüber hinaus die gesamte Wohnung an Gäste vermieten, wenn sie selbst berufs- oder urlaubsbedingt vorübergehend abwesend sind. Der spezifische Hauptwohnungscharakter darf hierbei jedoch nicht beeinträchtigt werden. Sofern dies gewährleistet ist, muss keine Genehmigung für eine Kurzzeitmiete eingeholt werden. Handelt es sich jedoch nicht um eine Eigentumswohnung, benötigt der Anbieter die Erlaubnis seines Vermieters zur Untervermietung.
Regelung Zweit- oder Nebenwohnung
Bei zusätzlich bestehenden privaten Wohnungen ist die Dauer einer Beherbergung von Gästen auf maximal 90 Tage pro Jahr beschränkt. Die Vermietung ist grundsätzlich genehmigungspflichtig. Die Genehmigung wird vom Wohnungsamt erteilt. Zusätzlich müssen sich die Wohnungsanbieter registrieren lassen und damit eine bessere Kontrolle ermöglichen. Die Registriernummer zur Genehmigung dieser Zweckentfremdung kostet für jede individuelle Wohneinheit 225 Euro. Ein Anbieten der Mietsache auf einem Internetportal ohne Registriernummer ist nicht zulässig. Auch ein (kostenfreies) Anzeigen des Angebots beim Wohnungsamt ist Pflicht.
Zweckentfremdungsverordnung in Hamburg
Im Hamburger Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG) ist festgelegt, dass sich jeglicher Wohnraum jederzeit in einem beeinträchtigungsfreien bewohnbaren Zustand befinden muss. Dies wirkt sich auch auf die Nutzung von Monteur- oder Ferienwohnungen aus. Seit April 2019 gilt darüber hinaus das im Volksmund als „Airbnb-Gesetz“ bekannte Wohnraumschutzgesetz.
Regelung Hauptwohnung
Die Vermietung der vollständigen Wohnung ist auf maximal acht Wochen pro Jahr begrenzt. Der Vermieter ist verpflichtet, einen Belegungskalender zu führen. Sofern der Anbieter das ganze Jahr über in der Wohnung lebt, ist er ganzjährig berechtigt, einen kleinen Teil der Wohnung (ein einzelnes Zimmer) für kurzfristige Zeiträume unterzuvermieten. Ausnahmeregelungen für längere Zeiträume, beispielsweise wegen einer mehrmonatigen Auslandsreise, sind möglich und bedürfen eines gesonderten Antrags. Vor einer Untervermietung jedweder Art muss eine Wohnraumschutznummer beantragt werden, die auch in einem Inserat zu nennen ist. Die Registrierungen können bei den Hamburger Bezirksämtern vorgenommen werden.
Regelung Zweit- oder Nebenwohnung
Eine dauerhafte Vermietung einer entsprechenden Wohnung ist ebenfalls nur für den Zeitraum von acht Wochen möglich und unterliegt den gleichen Meldekriterien wie bei einer Hauptwohnung.
Zweckentfremdungsverordnung in München
In München ist eine dauerhafte Wohnraum-Vermietung als Ferienwohnung grundsätzlich nicht gestattet. Anlaufstelle für Vermietungsgenehmigungen ist das jeweilige Sozialreferat.
Regelung Hauptwohnung
Die vollständige Wohnung darf für maximal acht Wochen pro Jahr vermietet werden, sofern der Anbieter die Räumlichkeiten während des restlichen Zeitraums selbst bewohnt. Einen geringen Teil der kompletten Wohnfläche, beispielsweise ein kleines Zimmer, kann prinzipiell an Gäste vermietet werden. Ist ein Vermieter aufgrund eines Urlaubs oder sonstigen längeren Reise abwesend, darf er seine Wohnung für bis zu sechs Wochen jährlich als Ferienwohnung vermieten. Dieser Zeitraum ist insgesamt zu verstehen und kann sich auch aus kürzeren Etappen zusammensetzen.
Regelung Zweit- oder Nebenwohnung
Bei einer bestehenden zusätzlichen Wohnung ist gleichermaßen die Vermietung ausschließlich für zwei Monate im Jahr erlaubt. Anderweitige Nutzungen sind in jedem Fall genehmigungspflichtig.
Zweckentfremdungsverordnung in Köln
Die Stadt Köln reguliert die Zweckentfremdungsproblematik mit einer seit Juni 2014 gültigen Wohnraumschutzsatzung. Nach dieser ist eine Zweckentfremdung dann gegeben, wenn bestehender Wohnraum anders genutzt wird als zu Wohnzwecken. Eine entsprechende Umwandlung in eine gewerbliche Nutzung ist ebenso untersagt wie der Gebrauch als Ferienwohnung. Ab Juli 2019 soll eine neue Fassung der Satzung in Kraft treten, um der vielfach bestehenden illegalen Vermietung entgegenzuwirken.
Regelung Hauptwohnung
Jegliche gewerbliche und touristische Vermietung ist untersagt. Ausgenommen ist die Vermietung von einzelnen Zimmern, wobei der Quadratmeteranteil deutlich unter der Hälfte der gesamten Wohnung liegen muss. Die Vermietung der kompletten Wohnung kann während Abwesenheitszeiten durch Urlaub oder beispielsweise eine Geschäftsreise für einige Wochen des Jahres erfolgen. Die überwiegende Eigennutzung der Wohnung muss in jedem Fall gewährleistet sein.
Regelung Zweit- oder Nebenwohnung
Eine Zweitwohnung darf maximal für den Zeitraum von 90 Tagen pro Kalenderjahr vermietet werden. Hierzu ist eine behördliche Genehmigung erforderlich.
Möglichkeiten für Vermieter
Nicht jede Nutzung von Wohnraum außerhalb einer regulären Miete ist bereits eine Zweckentfremdung. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, private Zimmer kurzzeitig und vorübergehend zu vermieten, unter anderem als Monteurzimmer oder für Feriengäste. Es kann jedoch keine pauschale Angabe zur Zweckentfremdung in Bezug auf eine Zimmervermietung getroffen werden. Die Richtlinien sind nicht allgemeingültig, ändern sich stetig und werden immer wieder den regionalen Gegebenheiten angepasst. Hinsichtlich der Details gilt es, sich nach den individuellen Verordnungen der einzelnen Städte zu richten. Die zulässigen Vermietungszeiträume können ebenso variieren wie die Anzahl an Tagen für eine genehmigungsfreie Vermietung. Damit keine unnötigen Bußgelder anfallen oder Konflikte mit dem Gesetzgeber entstehen, ist es im Einzelfall für Vermieter grundsätzlich hilfreich, sich vorab nach den aktuell gültigen regionalen Richtlinien zu erkundigen. Die gilt vor allem dann, wenn die Vermietung beispielsweise von einem Monteurzimmer oder einem Gästezimmer für Touristen regelmäßig angedacht ist.
Zimmervermietung innerhalb einer Privatwohnung
Wer in seiner Wohnung ein Zimmer übrig hat, kann dieses üblicherweise für kurze Zeiträume an Gäste vermieten. Hierbei darf die vermietete Fläche nicht mehr als 50 Prozent der gesamten Wohnungsfläche ausmachen. Sofern die Wohnung auch selbst bewohnt wird, ist die Vermietung in den meisten Städten nicht genehmigungspflichtig.
Vermietung einer vollständigen Wohnung
Ist für die Zimmervermietung die gesamte Wohnung geplant, besteht dazu die Möglichkeit an 60-90 Tagen (städteabhängig) innerhalb eines Jahres. Die Wohnung ist hierbei behördlich zu registrieren. Besteht danach ein Leerstand und möchte der Vermieter die Zeitspanne erweitern ist in jedem Fall eine Genehmigung erforderlich.
Anmietung einer Wohnung zum Zweck der kurzzeitigen Vermietung
Es ist in entsprechenden Ballungsräumen grundsätzlich nicht zulässig Wohnungen explizit anzumieten mit der Absicht, sie als Ferienwohnungen oder Monteurunterkünfte zu nutzen. Die Bezirksämter können Vermieter auffordern, das Objekt wieder regulären Wohnzwecken verfügbar zu machen (vgl. auch Beschluss des Berliner Verwaltungsgerichtes vom 23.01.2018 - VG 6 L 756.17).
