Die Verkehrssicherungspflicht beim Monteurzimmer – was müssen Sie beachten?

20.04.2021 | 9 Min. | Monteurunterkunft.de

Als Verkehrssicherungspflicht bezeichnet man die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters von Monteurzimmern, dafür zu sorgen, dass bei der gewöhnlichen Nutzung des eigenen Grundstücks niemand zu Schaden kommt. Er hat Verletzungen, Beschädigung und Verlust persönlicher Wertgegenstände zu verhindern. Die Verkehrssicherungspflicht gilt für das gesamte Grundstück, auf dem sich der Beherbergungsbetrieb befindet und bezieht außerdem den Platz vor dem Gebäude, alle Zuwege und Zugänge, Flure und Treppen mit ein. Zu den vermeidbaren Gefahren gehören nasses Laub, Schnee, Eis, Löcher im Gehweg und nicht oder unzureichend beleuchtete Zugänge und Innenräume. Die Tür der Monteurunterkunft muss mit einem sicheren Schloss ausgestattet sein. Baufällige Möbel sollten schnellstmöglich durch neue ersetzt werden. Um hohe Schadensersatz- und Schmerzensgeldforderungen zu vermeiden, empfiehlt sich der Abschluss einer Hauseigentümer- und Betriebshaftpflichtversicherung.

In Deutschland geht der Besitz einer Immobilie immer mit einer großen Verantwortung einher. Nahezu jeder hat schon einmal davon gehört, dass Eigentum mit Pflichten verbunden sein kann. Dieser Grundsatz gilt insbesondere für Besitzer von Monteurzimmern. Ein Jeder Vermieter muss zahlreiche Vorkehrungen treffen, damit von seinem Grundstück keine Gefahren für die Gäste ausgehen. Hierbei beginnt die Verkehrssicherungspflicht jedoch nicht erst mit dem ersten Schneefall des Jahres. Tatsächlich sind Eigentümer ganzjährig von dieser Verpflichtung betroffen. Nachfolgend erfahren Sie, was die Verkehrssicherungspflicht tatsächlich ist, welche Vorkehrungen im Detail von Ihnen erwartet werden, was im Schadenfall passiert und wie Sie sich vor Ansprüchen der Verkehrssicherungspflicht schützen können.

Was ist die Verkehrssicherungspflicht?

Durch die Verkehrssicherungspflicht werden Sie als Eigentümer einer Immobilie dazu verpflichtet, sämtliche Gefahrenquellen auf Ihrem Eigentum zu sichern. Welche Gefahrenquellen alle durch diese Pflicht abgedeckt werden, ist im Einzelnen nicht gesetzlich geregelt. Eine Monteurunterkunft wird jedoch in jedem Fall als Gefahrenquelle betrachtet. Wichtig ist hierbei zu beachten, dass Sie durch die Verkehrssicherungspflicht nicht nur zum Schutz Ihrer Gäste vor körperlichen Schäden verpflichtet werden.

Diese gesetzliche Pflicht beruht auf dem Grundgedanken, dass der Schöpfer einer Gefahrensituation dafür verantwortlich ist, die nötigen Vorkehrungen zu treffen, damit niemand von den potentiellen Gefahren geschädigt wird. Hierbei stellen nicht nur Verletzungen eine Gefahr dar, sondern ebenfalls der Verlust von Vermögenswerten. Die Verkehrssicherungspflicht sichert Ihre Gäste also auch gegen Diebstahl oder Beschädigungen der persönlichen Gegenstände ab.

Für wen gilt die Verkehrssicherungspflicht bei Monteurzimmern?

Viele Vermieter sind sich über Ihre Pflichten zur Verkehrssicherung den Gästen gegenüber bewusst. Tatsächlich sind Ihre Gäste jedoch nicht die Einzigen, die Sie aufgrund dieser Pflicht schützen müssen. Grundsätzlich gilt die Verkehrssicherungspflicht für alle Menschen, die Ihre Räumlichkeiten befugt betreten. Dabei ist für die Verkehrssicherungspflicht unerheblich, ob diese Befugnis zum Betreten nur kurzzeitig oder langfristig erfolgt.

Sie sind also für den Schutz aller Menschen verantwortlich, die sich in Ihrem Monteurzimmer aufhalten. Darunter zählen neben Ihren Gästen ebenfalls Handwerker, sonstige Dienstleister und sogar Beamte. Betritt also ein Polizeibeamter Ihr Monteurzimmer, so sind Sie für dessen Sicherheit verantwortlich. Besonders wichtig ist hierbei, dass nicht nur Ihr Monteurzimmer selbst von dieser Pflicht betroffen ist. Sie werden als Vermieter zur Verkehrssicherung auf Ihrem gesamten Grundstück verpflichtet. Befindet sich an Ihrem Monteurzimmer ein Garten, so muss dieser ebenfalls gesichert werden.

Die Pflicht erfüllen – das wird von Ihnen erwartet

Natürlich erwartet der Gesetzgeber nicht von Ihnen, dass Sie Ihre Gäste den gesamten Tag über begleiten und ihnen als Personenschützer dienen. Sie müssen lediglich die ordnungsgemäße Nutzung des Monteurzimmers gefahrenfrei gewährleisten. Zu dieser Nutzung zählt nicht nur das Monteurzimmer selbst, sondern ebenfalls sämtliche zugänglichen Gebiete, die sich in Ihrem Besitz befinden und über das Monteurzimmer ungehindert erreicht werden können. Hierunter zählt insbesondere der Zugang zu den Räumlichkeiten. Aber auch sämtliche unverschlossenen Räumlichkeiten des Gebäudes müssen für Gäste und Besucher abgesichert werden, da diese sich auch bei einer ordnungsgemäßen Nutzung des Zimmers in diese verirren können.

Zusätzlich zur Gefahrensicherung haben Sie ebenfalls die Pflicht zur Prüfung und Überwachung aller Teile des Hausgrundstücks. Dies gilt ebenso für den Außen- als auch für den Innenbereich. Hierbei haben Sie Ihre Gäste im Wesentlichen vor Gefahren zu schützen, die von den baulichen Anlagen sowie dem Mobiliar ausgehen.

Folgende Gebiete müssen von Ihnen auf Gefahrenquellen überprüft und gesichert werden:

• vermietete Räume
• zugängliche Räumlichkeiten
• sämtliche Zugänge
• Treppen
• Hausflure
• Garten
• Zuwege
• Gehwege
• Vorplatz des Hauses

Typische Gefahrenquellen bei einem Monteurzimmer

Es gibt einige Gefahrenquellen, die häufig bei Monteurzimmern auftreten und die Sie insbesondere bei Ihrer Sicherung berücksichtigen sollten. Hierzu zählt unter anderem die freie Zugänglichkeit der Zu- sowie Gehwege auf Ihrem Grundstück. Die häufigste Gefahrenquelle für diese sind Schnee und Frost im Winter. Diese sind jedoch nicht die einzige Gefahrenquelle. Auch rutschiges Laub im Herbst kann zu Verletzungen führen. Achten Sie bei der Sicherung Ihrer Wege auf alles, was Ihre Gäste behindern könnte. Hierzu zählen ebenfalls Risse und Löcher im Weg oder größere Steine, über die gestolpert werden könnte.

Eine weitere große Gefahrenquelle bei einem Monteurzimmer stellt die Dunkelheit dar. Deshalb sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, stets für eine ausreichende Beleuchtung sämtlicher Außen- sowie Innenanlagen zu sorgen. Hierbei ist darauf zu achten, dass ausnahmslos jeder zugängliche Ort gut einsehbar beleuchtet ist.

Sämtliche Treppen des Grundstückes müssen vollständig aufgeräumt und mit einem Geländer versehen sein. Dadurch wird vermieden, dass die Gäste beim Benutzen der Treppe versehentlich ausrutschen und sich in Notsituationen auch am Geländer festhalten können.

Darüber hinaus stellt Ihr Monteurzimmer einen Wohn- sowie Stauraum dar. Ihre Gäste werden also einige persönliche Gegenstände in der Wohnung verstauen. Hierbei besteht stets die Gefahr des Diebstahls. Aus diesem Grund müssen Sie sämtliche Zugänge zu den vermieteten Räumlichkeiten mit Schlössern versehen, damit Ihre Gäste vor dem Eindringen von Unbefugten geschützt werden.

Im gesamten Gebäude müssen zudem sämtliche Stolpergefahren ausgebessert werden. Vermeiden Sie alles, was zum Stolpern und dadurch zu Verletzungen der Gäste führen kann. Hiervon sind insbesondere Risse in Teppichen und sonstige Beschädigungen im Fußboden betroffen.

Eine weitere Gefahrenquelle stellt das Dach Ihres Anwesens dar. Gegenstände könnten aus einer großen Höhe auf Gäste und Passanten herabfallen und diese verletzen oder deren Eigentum beschädigen. Insbesondere im Winter besteht oftmals die Gefahr einer Dachlawine. Aus diesem Grund sind Sie dazu verpflichtet, Ihr Dach ständig auf Beschädigungen zu überprüfen und bei Bedarf ein Auffanggitter anzubauen. Dieses wird insbesondere in schneereichen Gebieten notwendig.

Aber auch sämtliche Bäume auf Ihrem Grundstück stellen erhebliche Gefahrenquellen dar. Hierbei sind Sie natürlich nicht dazu verpflichtet, sämtliche Bäume von Ihrem Grundstück zu entfernen. Sie müssen diese lediglich auf Krankheiten und Beschädigungen überprüfen. Ist ein großer Ast des Baumes nach einem schweren Sturm beschädigt, so muss dieser entfernt werden, um Verletzungen und Beschädigungen vorzubeugen.

Weiterhin stellen Kinderspielplätze an dem Monteurzimmer ein großes Risiko dar. Bei diesen müssen Sie sowohl sämtliche Klettergerüste als auch den Untergrund auf Beschädigungen und Gefahrenquellen überprüfen. Rost oder lockere Schrauben können hierbei zu schweren Verletzungen führen und müssen ausgeschlossen werden können.

Außerdem sind Sie dazu verpflichtet sämtliche Rasenflächen auf Ihrem Grundstück zu sichern. Hier bietet es sich an, diesen möglichst kurz zu halten, da Sie für sämtliche Verletzungen und Beschädigungen verantwortlich sind, die aufgrund von spitzen oder scharfen Gegenständen im Gras verursacht werden. Hierunter zählen insbesondere versteckte Glasscherben im hohen Gras. Aber auch die Verwendung von Düngemittel kann zu gefährlichen Situationen führen, wenn Kinder Teile des Grases verzehren.

Schließlich müssen Sie sämtliches Mobiliar auf potentielle Gefahrenquellen überprüfen. Brüchige Stühle, Betten oder sonstige Möbelstücke müssen ausgetauscht werden. Aber auch leicht beschädigte Möbelstücke müssen gewartet werden, um zu vermeiden, dass sich Ihre Gäste an herausstehenden Spreißeln verletzen.

Neben diesen hauptsächlichen Gefahrenquellen können abhängig von Ihrem Leistungsangebot zahlreiche weitere Risiken hinzukommen. Bieten Sie Ihren Gästen beispielsweise Fahrräder zum Verleih oder zur kostenfreien Nutzung an, so müssen diese über eine hinreichende Wartung verfügen und fehlerfrei funktionieren.

Jede Verpflichtung hat ihre Grenzen – die Grenzen Ihrer Verkehrssicherungspflicht

Viele der bereits genannten Gefahrenquellen können ohne weiteres gesichert werden. Sowohl Schnee, rutschiges Laub als auch herabfallende Äste stellen nur einen geringen Aufwand dar, um ausgebessert zu werden. Aber obwohl Sie sämtlichen aus diesen Quellen resultierenden Gefahrensituationen vorbeugen müssen, hat auch die Verkehrssicherungspflicht klare Grenzen. Sie können schließlich nicht sämtliche Gefahrenquellen ausschließen und die körperliche Unversehrtheit Ihrer Gäste ausnahmslos garantieren. Diese Leistung erwartet auch der Gesetzgeber nicht von Ihnen.

Sie werden durch die Verkehrssicherungspflicht lediglich zur Vorbeugung gegen jene Gefahren verpflichtet, die bei einer gewöhnlichen Nutzung Ihrer Räumlichkeiten auftreten könnten. Dabei können Sie lediglich für jene Verletzungen und Beschädigungen verantwortlich gemacht werden, die vorhersehbar gewesen werden. Fällt der Ast eines Baumes beispielsweise bei einem Sturm auf das darunter befindliche Auto, so sind Sie keinesfalls in der Schuld. Dabei achtet der Gesetzgeber auf die Zumutbarkeit der Sicherheitsmaßnahmen. Beginnt es mitten in der Nacht zu schneien, so wird nicht von Ihnen verlangt, dass die Zugänge zu allen Ihren Räumlichkeiten bereits am Morgen gestreut und geräumt worden sind. Aber auch sanitäre oder elektrische Anlagen müssen nicht ohne erkennbaren Grund überprüft werden.

Außerdem können Sie Ihre Verkehrssicherungspflicht aussetzen, indem Sie den Zutritt zu bestimmten Gebieten streng verbieten. Hierbei muss jedoch der betroffene Ort abgeschlossen und vor dem unbefugten Betreten gesichert werden. Ein bloßes Schild, auf dem das Betreten untersagt wird, reicht hierbei nicht aus. Selbst bei striktem Verbot können Sie ebenfalls zur Haftung gezogen werden, wenn Kinder diese Gebiete betreten.

Was passiert im Schadenfall?

Wurde der Verkehrssicherungspflicht nicht ausreichend nachgegangen und kommt es anschließend zu einem Unfall auf Ihrem Grundstück, dann können hohe Schadensersatzansprüche gegen Sie erhoben werden. Hierbei werden die entstehenden Kosten zivilrechtlich von Ihnen eingefordert. Diese umfassen jedoch nicht nur die entstehenden Arztkosten. Die Kosten für die Behandlung der Verletzung stellen in der Regel sogar einen verhältnismäßig kleinen Anteil der Gesamtkosten dar. Wesentlich höher sind die Kosten aufgrund des entstandenen Verdienstausfalls. Darüber hinaus muss in vielen Fällen ebenfalls ein beträchtliches Schmerzensgeld gezahlt werden.

Hierbei sind insbesondere die beiden Paragraphen 823 BGB (Haftung für materielle Schäden) und 253 BGB (Haftung bei immateriellen Schäden) für Sie relevant. Dennoch ist die Rechtslage nur in den wenigsten Fällen eindeutig. In diesem Zusammenhang muss stets die Verkehrssicherungspflicht gegen die Erwartungen an ein verantwortungsbewusstes Verhalten der Geschädigten oder deren Angehörigen abgewogen werden.

Entscheidend über den Zuspruch des Schadensersatzanspruches ist jedoch auch, ob die Gefahrenquelle für beide Parteien klar erkennbar und diesen bekannt war. Hatten Sie keine Kenntnis von der Gefahrenquelle, so könnte unter Umständen der Anspruch auf Schadensersatz entfallen Aber auch in diesen Fällen tragen Sie zumindest eine Teilschuld an dem Vorfall. Hierbei wird anschließend überprüft, ob die notwendigen Sicherungsmaßnahmen für Sie zumutbar gewesen wären.

Entscheidet das Gericht für ein Mitverschulden von Ihnen, so tragen Sie nicht die alleinige Schuld an dem Unfall. Das bedeutet, dass der Schaden nur durch die Unachtsamkeit des Geschädigten entstanden ist. Hierbei entscheidet das Gericht im Einzelfall, welchen Anteil an den Gesamtkosten der Geschädigte und welchen Sie tragen müssen.

Haftung ohne vorsätzliche oder fahrlässige Handlung – die Garantiehaftung

Aber auch ohne vorsätzliche oder fahrlässige Zuwiderhandlung gegen die Verkehrssicherungspflicht können Sie zur Haftung gezogen werden. Hierbei greift die sogenannte Garantiehaftung. Laut § 536 BGB haften Sie als Vermieter grundsätzlich für sämtliche Schäden, die durch Gefahrenquellen hervorgerufen wurden, die bereits bei Vertragsabschluss vorhanden waren. Hierbei unterscheidet der Gesetzgeber nicht zwischen unterschiedlichen Vertragsarten. War ein Mangel nachweislich bereits zu Beginn des Vertragsabschlusses vorhanden, so haften Sie für sämtliche Schäden, die aus diesem resultieren.

Wie Sie sich von der Verkehrssicherungspflicht befreien können

Verständlicherweise stellt die Verkehrssicherungspflicht für die meisten Vermieter eine lästige und riskante Angelegenheit dar. Insbesondere, wenn Sie weit von dem vermieteten Monteurzimmer entfernt wohnen oder mehrere vermietete Objekte besitzen, kann diese Verpflichtung eine große Last darstellen. Sie sind aber nicht zwangsläufig an diese Verpflichtung gebunden. Sollten Sie dieser Pflicht nicht selbst nachkommen können, so lohnt es sich, wenn Sie sich selbst von dieser Pflicht befreien.

Die Verkehrssicherungspflicht lässt sich vertraglich an eine Dritte außenstehende Person übertragen, damit Sie einen Großteil der Verantwortung verlieren. In der Regel wird die Person, der die Verkehrssicherungspflicht übertragen wurde, damit zum Hausmeister Ihres Objektes. Dadurch werden Sie jedoch nicht vollständig von Ihrer Verantwortung befreit. Auch bei der Übertragung der Verkehrssicherungspflicht bleibt die Überwachungspflicht in einem angemessenen Rahmen bei Ihnen. Um einem Schadensersatzanspruch gegen Sie vorzubeugen, müssen Sie mindestens einmal pro Monat Ihr vermietetes Objekt besichtigen und die Arbeit des Hausmeisters überprüfen.

Gegen alle Schäden abgesichert – eine Versicherung ist hilfreich

Einige Schadenfälle geschehen völlig unerwartet, obwohl Sie zur vollen Verantwortung gezogen werden können. Rutscht einer Ihrer Gäste im frisch gewischten Treppenhaus aus oder verletzt er sich auf einem von Ihnen geliehenen Rad, so können für Sie hohe Kosten entstehen. In der Regel deckt die private Haftpflichtversicherung diese Schäden nicht ab. Sie können sich aber dennoch umfassend vor allen an Sie herangetragenen Schäden schützen. In der Regel werden diese von den meisten Hauseigentümer- und Betriebshaftpflichtversicherungen vollständig abgedeckt und ermöglichen Ihnen eine sorgenfreie Vermietung Ihrer Monteurzimmer. Überprüfen Sie jedoch in jedem Fall genau, welche Fälle von Ihrer Versicherung alle abgedeckt werden, um auf der sicheren Seite zu stehen.