Ferienwohnung vermieten - Was gilt es zu beachten?

29.06.2020 | 8 Min. | Monteurunterkunft.de

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung gibt es einiges zu beachten. Sie wird durch den Vermieter gestellt, der mit dem Mieter im Regelfall einen Mietvertrag eingeht. Damit werden für beide Seiten zahlreiche Rechte und Pflichten ausgelöst. Für den Gastgeber stellt sich aber bereits die Frage, ob er die Räumlichkeiten privat oder gewerblich anmeldet. Im letztgenannten Falle müsste er eine Gewerbeanmeldung besitzen – und bei einem Jahresumsatz von über 17.500 Euro auch eine Gewerbesteuer abführen.
Ebenso ist zu beachten, dass nicht jede Immobilie ohne Einwilligung durch das Bauamt als Unterkunft für Urlauber verwendet werden kann. Oft wird eine solche Zusage erst nach Vorlage bestimmter Kriterien erteilt, für die relevante Umbauten der Räumlichkeiten erforderlich sein können. Zudem muss der Mieter behördlich registriert werden, wofür das Bundesmeldegesetz die einzuleitenden Schritte nennt. Darüber hinaus sind die Fragen der Haftung zu bedenken. Hier ergibt sich ein bedeutsamer Unterschied im Angebot des Immobilieneigentümers – tritt er als herkömmlicher Vermieter auf oder muss er sogar als Reiseveranstalter definiert werden? Im letztgenannten Falle würde er umfangreicher und daher mit höherem Risiko haften.

Rechtliche Grundlagen für das Vermieten einer Ferienwohnung

Leerstehender Wohnraum kann sinnvoll genutzt werden. Etwa durch das Anbieten der Zimmer an Feriengäste oder an Geschäftsreisende. Doch ganz so einfach gelingt dieses Vorhaben dann doch nicht. Immerhin muss die Immobilie überhaupt zur Aufnahme von Urlaubern geeignet sein – ein Urteil, das das Bauamt zu fällen hat.

Darüber hinaus betritt der Vermieter nun eine rechtlich neue Lage. Er übernimmt eine Vielzahl an Pflichten. So muss er seinen Gast behördlich registrieren lassen. Ebenso kann er zur Abgabe von Steuern verpflichtet sein. Unter Umständen führt er sogar ein Gewerbe. Doch auch seine Rechte sollte er nicht übersehen: Sie umfassen etwa das Abschließen eines Mietvertrages nach eigenen Wünschen oder das Einziehen einer Anzahlung durch den Mieter.

Liegt überhaupt eine Ferienwohnung vor?

In den vergangenen Jahren sorgte ein Begriff unter vielen Vermietern für Verwirrung. Gemeint ist das sogenannte Wohnraumschutzgesetz. Die durch viele Städte und Kommunen eigenständig erlassene Regelung verbietet das Anbieten kostbaren Wohnraums an Touristen, Geschäftsreisende oder Monteure.

Als Grund für den Erlass wird der Mangel an bezahlbaren Wohnungen für die Bürger der Städte gesehen. Hier stellt sich natürlich die Frage, warum vorhandene Immobilien für die Vermietung an Urlauber offenstehen sollen, wenn sie ebenso gut bedürftige Einwohner der Gemeinde beherbergen könnten – und somit das Risiko der Obdachlosigkeit gesenkt würde.

Das Wohnraumschutzgesetz vieler Städte verbietet daher nicht alleine das Anbieten von Wohnraum als Ferienwohnung. Vielmehr wird ein solches Vorgehen häufig auch unter Strafe gestellt. Sanktionen von bis zu 50.000 Euro werden in den Paragrafen angedroht – zur Anwendung kamen derart hohe Abgaben bislang allerdings nicht. Ob sie einer höchstrichterlichen Überprüfung letztlich standhalten würden, ist zudem offen.

Dennoch bleibt der Umstand bestehen, dass Immobilien nicht ohne Weiteres an Touristen vermietet werden können. Als Kriterium gilt dabei, ob die Wohnung für dauerhafte oder für kurzzeitige Mietverhältnisse eingerichtet ist. Letztgenannter Aspekt wäre etwa dann erfüllt, wenn es an einer luxuriösen Ausstattung fehlt und wenn für den Alltag wichtige Hilfsmittel wie Waschmaschinen, Badewannen oder Geschirrspüler nicht vorhanden sind.

Vermietung von Ferienwohnungen an Arbeiter, Handwerker und Monteure

Viele Vermieter von Ferienwohnungen haben das Problem, dass sich für ihre Wohnung in der Nebensaison keine Mieter finden und diese deshalb oft leer steht. Doch damit ist jetzt Schluss: Vermieten Sie Ihre Ferienwohnung von nun an auch als Monteurunterkunft für Handwerker, Arbeiter und Monteure und schaffen Sie sich eine optimale zusätzliche Einnahmequelle.

Warum? Ganz einfach: Baustellen und Montagen gibt es deutschlandweit durchgehend das komplette Jahr, sodass die Zielgruppe der Berufsreisenden immer Bedarf an einer Unterkunft hat.

Monteure und Handwerker reisen nicht nur in der Ferienzeit wie andere Gäste, sondern benötigen jede Woche aufs Neue von Montag bis Freitag eine Möglichkeit zur Übernachtung, wenn die aktuelle Montage weit entfernt vom Wohnort ist. Die Wochenenden nutzen sie häufig dazu nach Hause zu fahren, so dass die Vermieter diese Zeit für die Reinigung der Ferienwohnung nutzen können. Ebenso kann die Ferienwohnung am Wochenende zusätzlich an andere private Gäste vermietet werden, wie beispielsweise Familien oder Paare, die einen Wochenend-Ausflug machen. Auf diese Weise steht die Unterkunft so gut wie nie leer und ist im besten Fall voll ausgelastet.

TIPP: Möchten Sie Ihre Ferienwohnung an Arbeiter und Monteure vermieten, sollten einige wichtige Dinge beachtet werden. Monteure haben zum Teil für ihren Alltag spezielle Ansprüche an die Ausstattung einer Unterkunft, wie zum Beispiel eine eigene Küche, um sich selbst verpflegen zu können, ein eigenes Bett (kein Ehe- oder Doppelbett, was mit jemandem geteilt werden muss) oder auch ein eigener PKW-Stellplatz für das Firmen-Fahrzeug.

Was spricht für eine Ferienwohnung?

Wer aber sämtlichen rechtlichen Risiken ausweichen möchte, sollte eine sehr klare Abgrenzung zwischen dem normalen Wohnraum und der kurzzeitig vermieteten Ferienwohnung herstellen. Welche Anforderungen dabei genau gelten, kann das Bau- oder das Gewerbeamt der Stadt erläutern.

Für eine Ferienwohnung spricht in der Regel bereits ihre Lage. Selten einmal ist eine solche Immobilie mitten im Zentrum der Stadt gelegen. Vielmehr ist von verkehrsberuhigten Zonen, naturnahen Gebieten sowie von Siedlungen auszugehen, die erkennbar der Besinnung und der Entspannung dienen.

Auch die Ausstattung ist üblicherweise so gestaltet, dass die Wohnung die Aufnahme von Gästen über einen Zeitraum von wenigen Stunden bis hin zu wenigen Wochen erlaubt. Das typische Flair einer Pension sollte der Immobilie daher jederzeit anzumerken sein – wenngleich in diesem Punkt das persönliche Empfinden nicht allzu schwer gewichtet werden darf.

Ebenso ist davon auszugehen, dass Ferienimmobilien aufgrund ihrer etwas abseitigen Lage keine optimale Verkehrsanbindung aufweisen. Schnelle Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen und Dienstleister sind in solchen Gegenden daher ein wenig seltener zu finden. Auch Kinos oder sonstige Freizeitaktivitäten sollten nicht direkt vor der Haustür erwartet werden.

Zudem kann es helfen, die zur Vermietung stehende Ferienwohnung bei den städtischen Ämtern auch als solche registrieren zu lassen. Meist findet innerhalb dieses Verfahrens eine Überprüfung der Immobilie statt, bei der etwaige Details, die für den normalen Wohnraum sprechen, erkannt und behoben werden können. Durch die behördliche Abnahme wären die Räumlichkeiten sodann als Touristenunterkunft juristisch anerkannt.

Darf sich die Ferienwohnung in einem Wohnhaus befinden?

Allerdings gelingt die Abgrenzung zwischen allen Gebäudearten immer schwerer. Die klare Trennung von Wohnraum und Ferienwohnungen ist gerade in Großstädten kaum mehr wahrzunehmen. So stellt sich natürlich die Frage, ob Urlauber in solchen Räumlichkeiten untergebracht werden dürfen, die sich in einer herkömmlichen Wohnanlage befinden.

In städtischen und zentralen Lagen ist davon auszugehen, dass die Immobilien rechtlich als Wohnraum angesehen werden. Selbst dann, wenn sie ausnahmslos für Touristen eingerichtet sind und wenn eine dauerhafte Vermietung nicht stattfindet.

Ebenso muss bedacht werden, dass die Umgestaltung einer solchen Wohnung nicht ohne Weiteres möglich ist. Die bauliche Umfunktionierung des Wohnraums zur Ferienwohnung gestaltet sich also recht schwierig. Dennoch sollten Vermieter in derartigen Fällen nicht verzagen.

Angestrebt werden kann hier mittlerweile eine Ausnahmegenehmigung. Sie wird durch die Behörden auch für solche Immobilien erteilt, die aufgrund ihrer Gestaltung und ihrer Lage eigentlich als Wohnraum anzusehen wären. Damit das Wohnraumschutzgesetz nunmehr nicht greift, wird beim städtischen Bauamt die Aufhebung der bestehenden Genehmigung zum Führen dauerhafter Mietverhältnisse beantragt.

An ihre Stelle tritt nach mehreren baugutachterlichen Besichtigungen anschließend die Genehmigung zum Führen einer Ferienwohnung. Welche Kriterien dabei zu beachten sind, lässt sich indes nicht pauschal sagen. Hier wäre stets im Einzelfall bei den Behörden der Stadt zu erfragen, welche Aspekte für den Wohnraum und welche für eine Urlauberimmobilie sprechen.

Wann muss ein Gewerbe angemeldet werden?

Das Anbieten einer Ferienwohnung ist auch darüber hinaus mit einigem bürokratischen Aufwand verbunden. Hierbei stellt sich die Frage, ob der Eigentümer eigentlich ein Gewerbe anmelden sollte, ehe er Gäste in der Immobilie begrüßen darf.

Grundsätzlich gilt, dass eine Gewerbeanmeldung immer dann vorliegen muss, wenn die Wohnung auf Dauer vermietet wird. Hierbei ist weniger gemeint, dass ein Bewohner sich über einen längeren Zeitraum in den vier Wänden aufhält. Vielmehr genügt bereits die theoretische Annahme einer konstanten – dauerhaften – Auslastung derselben.

Ebenso wäre es erforderlich, dass sogenannte hoteltypische Zusatzleistungen erbracht werden müssten, um juristisch von einem Gewerbe auszugehen. Ein solches Angebot läge etwa im Offerieren von Speisen und Getränken, in Touristenführungen und Freizeitunternehmungen oder in einem Service, der auf das regelmäßige Säubern der vermieten Räumlichkeiten abstellt.

Darüber hinaus bedarf das Gewerbe eines eigenen Personals. Hierbei wird der Inhaber der Immobilie selbst nicht als Angestellter angesehen. Beschäftigt das Haus aber eigene Bedienstete wie Köche, Reinigungskräfte, Kellner und Hausmeister, so ist die Frage zu bejahen. Betritt dagegen regelmäßig der Caterer die Immobilie, ohne in dieser ein eigenes Büro oder ein Lager zu betreiben, so wird sie verneint.

Ähnelt die Ferienwohnung einem Hotel oder einer Pension, wäre gleichfalls von einem Gewerbe auszugehen. In diesem baurechtlichen Aspekt muss allerdings streng auf den Einzelfall abgestellt werden, da schon kleinste Veränderungen für oder gegen Wohnbauten sowie Gastbetriebe sprechen können.

Ist die Beauftragung eines Vermittlers sinnvoll?

Oft gestaltet sich das Vermieten einer Ferienwohnung nicht ganz einfach. Sicherlich ist in der Hochsaison mit guten Auslastungsquoten zu rechnen. Doch gerade in der Nebensaison stehen die Zimmer nicht selten über Wochen hinweg leer – es drohen Einnahmeausfälle.

Es ist daher verständlich, dass sich manch ein Vermieter nach Unterstützung umsieht. Diese wird schnell gefunden: Professionelle Immobilienagenturen kurbeln die Vermarktung der eigenen vier Wände gekonnt an. Ein Service, der zwar vorfinanziert oder über die Zusicherung einer Provision bezahlt wird – der aber nicht selten auch für steigende Gewinne sorgt.

In der Regel gelingt das, indem die Wohnung über das Internet oder in Katalogen inseriert wird.

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Ist eine Gewerbesteuer abzuführen?

Liegt ein Gewerbe vor, so kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass dieses auch zur Abgabe von Steuern an den Fiskus herangezogen wird. Für den Vermieter dürfte darin also ein erhebliches finanzielles Risiko liegen.

Bei der Beantwortung der Frage, ob die Ferienwohnung als Gewerbe angesehen werden muss, genügt es indes nicht, die vorgenannten Kriterien einfach zu überprüfen. Denn jeder der erwähnten Punkte ist einerseits rechtlich umstritten. Andererseits fehlt es einigen von ihnen aber auch an den grundlegenden juristischen Ausformungen, um ein Gewerbe eindeutig als solches zu definieren.

Möchte der Vermieter keine juristischen und steuerrechtlichen Nachfolgen riskieren, so sei ihm der enge Austausch mit dem Gewerbeamt angeraten. Oft entscheiden kleinste Details im Einzelfall, ob bei der Vermietung von einer dauerhaft angelegten und in der Absicht des Erzielens finanzieller Gewinne getriebenen Tätigkeit auszugehen ist.

Es würde somit nicht genügen, die Immobilie lediglich zum Zweck der eigenen Vermögensverwaltung an Gäste zu vermieten. Wer über leeren Wohnraum verfügt oder diesen etwa vom Ersparten kauft und für den Gastbetrieb anbietet, begründet damit nicht automatisch ein Gewerbe. Allerdings sollte weitergehend darauf geachtet werden, nicht doch die – bereits erwähnten – Anforderungen eines Gewerbes zu erfüllen.

Darüber hinaus ist es auch entscheidend, welchen Jahresumsatz der Vermieter erzielt. Bis zu einer Grenze von 17.500 Euro gilt er als Kleinunternehmer – und ist damit von der steuerlichen Abgabe selbst beim Führen eines Gewerbes befreit.

Wie haftet der Vermieter einer Ferienwohnung?

Bereits erwähnt wurde, dass die Ausgestaltung der Wohnung oder das Anbieten von Zusatzleistungen wichtige Kriterien für die Unterscheidung einer gewerblichen von einer privaten Vermietung von Immobilien darstellen. Doch auch für die Haftung des Eigentümers können daraus eindeutige Rückschlüsse gewonnen werden.

Zunächst gilt, dass der Vermieter einer Urlauberunterkunft rechtlich im Wesentlichen mit dem Vermieter eines normalen Wohnraums gleichgestellt wird. Kommt es zu Schäden, die dem Gast bewusst oder versehentlich während seines Aufenthaltes an der Person, an Sachgütern oder am Vermögen zugefügt werden, so findet eine Haftung gemäß des Mietrechts statt.

Davon abzugrenzen wäre eine Haftung für Reiseveranstalter. Wer also nicht alleine die Räumlichkeiten zur Verfügung stellt, sondern auch die An- und die Abreise organisiert oder wer vielleicht eine Zusatzleistung wie das Touristenprogramm offeriert, entwickelt sich vom Vermieter zum Reiseveranstalter.

Das Risiko liegt nunmehr darin, umfangreicher im Schadensfalle zu haften. Denn vielleicht passiert das Missgeschick nicht in der Ferienwohnung, sondern auf der Fahrt dorthin. Oder auf einer organisierten Führung. In diesen Situationen würde der Vermieter als Reiseveranstalter für den Ausgleich der erlittenen Schäden haften müssen.

Ratsam ist es daher, vor dem Anbieten einer Ferienwohnung genau zu überlegen, welche Sonderleistungen offeriert werden sollen – und wie sich diese wirtschaftlich und rechtlich für den Vermieter auswirken. Ein Schritt, der idealerweise auf fachliche Unterstützung durch einen Juristen abstellt.

Wie sichert sich der Vermieter rechtlich ab?

Übrigens gleichen sich der Vermieter und der Reiseveranstalter in dem Punkt, dass sie beim Abfassen ihrer Verträge keine besondere Form einhalten müssen. Sie sind daher nicht gezwungen, ein schriftliches Dokument anzufertigen – die Absprache mit dem Reisenden und die gegenseitige Annahme des Besprochenen genügen bereits.

Auch darin liegt jedoch ein Risiko. Wer im Zweifelsfalle diese beiderseitigen Zusagen nicht nachweisen kann, bleibt eventuell auf einem erlittenen Schaden sitzen. Entsprechend gilt die dringende Empfehlung für alle Vermieter, das Zimmer erst nach Ausfüllen und Unterzeichnen eines Mietvertrages an den Gast zu übergeben.

Gut gemeint mag es sein, einen übermüdeten Touristen bei seiner Ankunft nicht mit Formalitäten belästigen zu wollen. Doch schon mancher Gastgeber hat dieses Vertrauen teuer bezahlt – nämlich dann, wenn die Gäste über Nacht abgereist sind und eine Begleichung der Dienstleistungen oder des Zimmers nicht stattgefunden hat.

Die Schriftform sollte für das Anbieten von Ferienwohnungen daher elementar sein – wenngleich sie durch den Gesetzgeber im Mietrecht nicht vorgesehen ist. Der Vermieter schützt sich dabei selbst, kann im Schadensfalle also jederzeit auf das unterzeichnete Dokument verweisen. Das Maß an Rechtssicherheit steigt somit. Ein Umstand, von dem auch der Mieter profitiert.

Wer sich das Verfassen eines solchen Kontraktes nicht zutraut, darf auf zahlreiche Musterverträge zurückgreifen. Sie lassen sich im Internet finden, werden gerne aber auch von den Mietverbänden des jeweiligen Bundeslandes zur Verfügung gestellt – und können individuell an den Einzelfall angepasst werden.

Muss der Gast behördlich registriert werden?

Mit dem Ausfüllen eines Mietvertrages erlangt der Gastgeber nicht alleine Rechtssicherheit. Er erhält vielmehr auch Zugang zu einigen persönlichen Daten des Mieters. Angaben, die für die Registrierung beim Einwohnermeldeamt besonders wichtig sein dürften.

Gemäß des Bundesmeldegesetzes ist jeder Wechsel des Aufenthalts- und Wohnraumes behördlich mitzuteilen. Gemeint ist nicht alleine das dauerhafte Umziehen in eine andere Stadt. Auch ein mehrtägiger Urlaub erfüllt diese Kriterien bereits. Hier ist der Vermieter angehalten, seinen Gast bei den städtischen Ämtern registrieren zu lassen.

Der Vor- und Familienname des Mieters, sein Geburtsdatum, seine behördliche Meldeanschrift sowie die Daten der An- und der Abreise werden dabei dem Einwohnermeldeamt übermittelt. Freiwillige Angaben wie etwa die Telefonnummer oder die Mailadresse können ebenso erhoben werden – in ihrem Falle ist der Gast zur Verweigerung der Nennung aber berechtigt.

Beziehen größere Gruppen die Immobilie, so genügt es, von einer Person diese Daten zu sammeln. Das Registrieren aller Anwesenden, wie es vor Inkrafttreten des aktuellen Bundesmeldegesetztes im Sommer 2015 üblich war, entfällt somit.

Die Angaben werden sodann durch private wie gewerbliche Vermieter gleichermaßen verarbeitet: An die Stelle des Ausfüllens eines Meldescheines tritt nun die Eingabe der Daten in eine durch die Behörden veröffentlichte Software. Die Übermittlung erfolgt binnen wenigen Sekunden, üblicherweise wird der Vermieter über den erfolgreichen Prozess umgehend benachrichtigt.

Darf der Vermieter eine Anzahlung verlangen?

Natürlich trägt der Gastgeber nicht alleine tatsächliche und rechtliche Risiken, wenn er seine Wohnung für den Gastbetrieb zur Verfügung stellt. Auch finanziell geht er einige Gefahren ein. Daher stellt sich die Frage, ob er eine Anzahlung verlangen darf, noch ehe der Mieter das Domizil überhaupt bezogen hat.

Zunächst ist es für diese Überlegungen bedeutsam, dass sich der Reisende und sein Vermieter bereits auf eine feste Buchung geeinigt haben. Nicht notwendig ist es dafür, dass der Mietvertrag bereits unterzeichnet wurde. Eine auf beiderseitigen Wunsch hin festgelegte Reservierung sollte dennoch vorhanden sein.

Liegen zwischen dem aktuellen Datum und dem Beginn des Mietverhältnisses wenigstens vier Wochen, so ist der Gastgeber berechtigt, eine erste Anzahlung auf den vereinbarten Gesamtpreis einzufordern. Zwar verzichten viele große Reiseanbieter auf diesen Schritt – für private Vermieter kann er dennoch wirtschaftlich von erheblicher Relevanz sein.

Wie hoch die Anzahlung sein darf, ist umstritten. Eine juristische Definition dafür fehlt. Die herrschende Ansicht ist sich allerdings darin einig, dass sie nicht mehr als ein Drittel der gesamten Summe erreichen sollte. Üblich sind sogar erste Raten im Bereich von zehn bis 20 Prozent – wer mehr einfordert, sollte das dem Mieter rechtzeitig mitteilen.

Die Restbeträge können dann bis zum Antritt des Mietverhältnisses beglichen werden. Auch eine Zahlung nach Ende des Urlaubes ist möglich – immerhin gilt die Vertragsautonomie, die es beiden Seiten erlaubt, einen Kontrakt ganz nach eigenen Wünschen zu erstellen.